Či už máte záujem o kúpu domu, ktorý sa má použiť ako primárne bydlisko alebo ako investičná nehnuteľnosť, je možné, že nehnuteľnosť v súčasnosti obývajú nájomníci. Ak je to váš prípad, pred rozhodnutím o nákupe by ste mali zvážiť niekoľko vecí. Čítajte ďalej, kde nájdete rýchly úvod k nájomným právam, povinnostiam prenajímateľa a ako obmedziť riziká pri kúpe domu s nájomníkmi na mieste.
Práva nájomcu
Pre začiatočníkov je dôležité si uvedomiť, že predaj nehnuteľností nemení podmienky nájomného. Rovnako ako vecné bremená (a iné zmluvy), ktoré „bežia so zemou“ - čo znamená, že sú viazané na pôdu a nie na majiteľa - nájomné zostane „pripojené“ k domu, aj keď vlastníctvo prepína ruky. Prenajatie s sebou: Nájomné, ktoré existuje pred zakúpením nehnuteľnosti, zostáva v platnosti aj po jeho uzavretí, takže nemôžete legálne zvýšiť nájomné, upraviť klauzuly alebo dohody alebo vyradiť nájomníka pred uplynutím doby prenájmu len preto, že ty si nový majiteľ.
Povinnosti prenajímateľa
Ako nový majiteľ zdedíte povinnosti prenajímateľa. Veľkou súčasťou bytia je udržiavanie bezpečného a obývateľného majetku pre vašich nájomcov. Vo všeobecnosti musíte (minimálne):
- Udržujte všetky spoločné priestory, ako sú chodby a schodiská, v bezpečnom a čistom stave. Zabezpečte, aby konštrukčné prvky boli bezpečné a neporušené (podlahy, steny, schody, výťahy, strechy). Zaistite elektrické, inštalatérske, kúrenárske / klimatizačné zariadenia (HVAC)), vetracie a sanitárne systémy sú riadne udržiavané. Uistite sa, že nájomníci majú prístup k tečúcej vode, horúcej vode a teplu v primeranom množstve v primeranom čase. Uložte nádoby na odpadky a zabezpečte ich odstránenie. Spravujte známe toxíny pre životné prostredie vrátane prachu z olova a azbestu. Vyhubiť hlodavce a iné zamorenie škodcami.
Vaše miestne zákony môžu vyžadovať ďalšie požiadavky týkajúce sa obývateľnosti - skontrolujte ich, aby ste sa uistili, že sú v súlade. Je tiež dôležité, aby ste si prečítali nájomnú zmluvu, aby ste zistili akékoľvek ďalšie konkrétne povinnosti, ktoré môžete mať - napríklad kosenie trávnika alebo platenie za verejné služby.
Zmena alebo ukončenie nájmu
Všeobecne platí, že ak má nájomca mesačný nájom, vy (ako nový prenajímateľ) môžete ukončiť nájom alebo zvýšiť nájom pred začiatkom nového mesiaca za predpokladu, že to oznámite vhodným spôsobom (zvyčajne 30 dní, ale líši sa podľa štátu a počtu mesiacov, v ktorých nájomca okupoval nehnuteľnosť). Ak je však nájom na dobu určitú (napr. Šesť mesiacov alebo 12 mesiacov), nájomca má zákonné právo (vo väčšine prípadov) obývať dom, kým je nájom aktívny, bez ohľadu na to, kto vlastní dom,
Existuje niekoľko prípadov, keď je možné nájom ukončiť predčasne. Jeden je, ak je v prenájme jazyk, v ktorom sa uvádza, že majiteľ (predávajúci) má právo ukončiť nájom, ak predáva alebo prevádza nehnuteľnosť; v takom prípade môže byť nájom legálne ukončený, keď si kúpite dom. Druhou výnimkou je, ak si nehnuteľnosť kúpite v dôsledku vylúčenia. V takom prípade sa môžete riadiť pokynmi svojho štátu týkajúcimi sa upovedomenia o opustení. Napríklad vo Washingtone musíte pred začatím vysťahovacej akcie dať nájomcom 60-dňovú výpoveď, aby opustili vylúčený majetok. V niektorých prípadoch sa nájomníci dohodnú, že sa odsťahujú čo najskôr s ponukou „hotovosť za kľúče“ od nového vlastníka, správcu alebo banky.
A konečne, ak máte v pláne používať dom ako svoje primárne bydlisko (a nie ako nehnuteľnosť na prenájom), možno budete môcť použiť vystúpenie vlastníka za účelom odstúpenia od zmluvy (OMI), aby ste nájomníka vystúpili. Pravidlá sa líšia podľa štátu, ale vo všeobecnosti sa musíte do 90 dní od vysťahovania presťahovať do domu a žiť v ňom ako svoje primárne bydlisko najmenej tri roky.
Spodný riadok
Dôležitým prvým krokom je skontrolovať dokumenty o prenájme pred ich uzavretím, aby ste vedeli, do čoho sa vnášate, a aby ste sa uistili, že nájomná zmluva je dobre napísaná a štruktúrovaná podľa miestnych zákonov o prenájme. Ak sa niečo zdá, požiadajte predajcu, aby opravil jazyk ako podmienku vášho uzavretia. Je tiež dôležité získať nielen záznamy o všetkých predplatených nájomných a bezpečnostných vkladoch, ale aj o peniaze (mali by sa na záver previesť na vás). Pravdepodobne budete musieť ponechať bezpečnostný vklad na dôveryhodnom účte (v závislosti od vášho štátu) a sprostredkovateľ by mal zvýšiť sadzbu aktuálnej platby nájomného medzi vami a predajcom.
Predtým, ako sa nájomca presťahoval, sa tiež uistite, že predávajúci poskytne dokumentáciu o stave nehnuteľnosti - ak dôjde k poškodeniu, budete mať ťažkosti s preukázaním zodpovednosti nájomcu bez správy o nahlásení. Ak je to možné, stretnite sa s nájomníkmi pred zatvorením, aby ste si mohli overiť aktuálny stav domu a diskutovať o podmienkach prenájmu.
Nakoniec sa uistite, že ste riadne poistení. Štandardné pravidlá pre majiteľov domov túto prácu zvyčajne nevykonávajú. Informujte svojho poisťovateľa, že dom sa prenajíma, aby ste boli krytí v prípade zranenia nájomcu, nedbanlivosti a iných strát.
