Obsah
- Druhy pôžičiek
- Požiadavky na vlastný kapitál a príjem
- Poistenie súkromných hypoték
- Pevné a pohyblivé sadzby
- Spodný riadok
Zdá sa, že nespočetné množstvo možností financovania, ktoré sú k dispozícii pre prvopočiatočníkov, je ohromujúce. Ale čas na výskum základov financovania nehnuteľností vám môže ušetriť značné množstvo času a peňazí. Pochopenie trhu, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a či ponúka stimuly pre veriteľov, môže pre vás znamenať ďalšie finančné výhody. Pozrite sa na svoje financie a uistite sa, že dostávate hypotéku, ktorá najlepšie vyhovuje vašim potrebám.
Kľúčové jedlá
- Získanie hypotéky bude zásadným krokom pri kúpe vášho prvého domu a existuje niekoľko faktorov pre výber najvhodnejšieho z nich. Poskytovatelia úverov vyhodnotia vašu úverovú bonitu a vašu schopnosť splácať na základe vášho príjmu, majetku, dlhov a úverovej histórie. pri výbere hypotéky sa budete musieť rozhodnúť, či si vyberiete fixnú alebo pohyblivú úrokovú sadzbu, počet rokov na splácanie hypotéky a výšku zálohy. Konvenčné pôžičky sú hypotéky, ktoré nie sú poistené alebo zaručené federálnou vládou. vláda.V závislosti na vašich okolnostiach môžete mať nárok na výhodnejšie podmienky prostredníctvom úveru FHA alebo VA alebo iného druhu štátom zaručeného úveru.
Druhy pôžičiek
Bežné pôžičky sú hypotéky, ktoré nie sú poistené alebo zaručené federálnou vládou. Zvyčajne ide o hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Aj keď ich prísnejšie požiadavky na väčšie akontácie, vyššie úverové skóre, nižšie pomery príjmu k dlhu a potenciál potrebovať súkromné hypotekárne poistenie ich sťažujú, konvenčné hypotéky sú zvyčajne lacnejšie ako zaručené hypotéky.
Konvenčné pôžičky sú definované ako pôžičky, ktoré sú v súlade alebo nie. Spĺňajúce pôžičky sú v súlade s usmerneniami, ako sú úverové limity stanovené vládou sponzorovanými podnikmi (GSE) Fannie Mae alebo Freddie Mac, pretože títo alebo rôzni požičiavatelia často tieto pôžičky kupujú a balia a predávajú ich ako cenné papiere na sekundárnom trhu. Úverový limit pre konvenčnú hypotéku v roku 2019 je celkovo 484 350 dolárov, hoci to môže byť viac pre určené oblasti s vysokými nákladmi.
Úver poskytnutý nad túto sumu sa nazýva jumbo pôžička a zvyčajne má o niečo vyššiu úrokovú sadzbu, pretože tieto pôžičky nesú väčšie riziko (pretože zahŕňajú viac peňazí), čím sú menej atraktívne pre sekundárny trh. Pokiaľ ide o pôžičky, ktoré nespĺňajú požiadavky, požičiavajúca inštitúcia, ktorá upisuje úver, zvyčajne veriteľ portfólia, stanoví svoje vlastné usmernenia.
Pôžičky FHA
Federálna správa bývania (FHA), ktorá je súčasťou amerického ministerstva bývania a rozvoja miest, poskytuje rôzne programy hypotekárnych úverov. Pôžička FHA má nižšie požiadavky na zálohu a je ľahšie kvalifikovať sa ako klasická pôžička. Pôžičky FHA sú vynikajúce pre začínajúcich majiteľov domov, pretože okrem nižších počiatočných nákladov na pôžičky a menej prísnych úverových požiadaviek môžete uskutočniť aj zálohu až 3, 5%. Pôžičky FHA nemôžu prekročiť vyššie uvedené zákonné limity.
Úlovok? Všetci vypožičiavatelia FHA musia platiť poistné na hypotéku (MIP) spojené s ich splátkami hypotéky (pozri nižšie uvedené súkromné poistenie hypotéky).
Pôžičky VA
Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov (VA) zaručuje VA pôžičky. VA neposkytuje pôžičky sama, ale zaručuje hypotéky poskytované kvalifikovanými poskytovateľmi úverov. Tieto záruky umožňujú veteránom a servisným ľuďom získať pôžičky na bývanie za výhodných podmienok, zvyčajne bez akontácie. Vo väčšine prípadov sú pôžičky VA ľahšie kvalifikovateľné ako bežné pôžičky. Veritelia vo všeobecnosti obmedzujú maximálny úver VA na bežné limity hypotekárnych úverov. Pred požiadaním o pôžičku požiadajte VA o spôsobilosť. Ak sú akceptované, VA vydá osvedčenie o oprávnenosti, ktoré môžete použiť na žiadosť o pôžičku.
Okrem týchto typov a programov federálnych pôžičiek sponzorujú štátne a miestne samosprávy a agentúry podporné programy na zvýšenie investícií alebo vlastníctva domov v niektorých oblastiach.
Požiadavky na vlastný kapitál a príjem
Ceny hypotekárnych úverov na bývanie určujú veritelia dvoma spôsobmi, pričom obe sú založené na úverovej bonite dlžníka. Okrem kontroly skóre FICO z troch hlavných úverových inštitúcií vypočítajú veritelia pomer úveru k hodnote (LTV) a pomer pokrytia dlhu (DSCR), aby nastavili sumu, ktorú vám požičiavajú, a úrok. rýchlosť.
LTV je suma skutočného alebo predpokladaného vlastného imania, ktorá je k dispozícii v kolaterále, od ktorého sa požičiavajú. Pri nákupoch domov sa LTV určuje vydelením výšky úveru nákupnou cenou domu. Veritelia predpokladajú, že čím viac peňazí kladiete (vo forme zálohy), tým menšia je pravdepodobnosť, že úver nesplácate. Čím vyššia je LTV, tým väčšie je riziko zlyhania, takže veritelia budú účtovať viac.
Vaša miera splácania hypotéky určuje pomer pokrytia dlhovou službou (DSCR). Veritelia vydelia váš mesačný čistý príjem hypotekárnymi nákladmi, aby sa vyhodnotila pravdepodobnosť, že na hypotéku nebudete platiť. Väčšina veriteľov bude vyžadovať DSCR väčšie ako jeden. Čím je tento pomer väčší, tým väčšia je pravdepodobnosť, že budete môcť pokryť náklady na prijaté úvery a pôžičky, a tým menšie riziko, ktoré preberá veriteľ. Čím je väčšia hodnota DSCR, tým je pravdepodobnejšia pôžička s tým, že poskytovateľ úveru dohodne úrokovú sadzbu úveru, pretože aj pri nižšej úrokovej sadzbe získa veriteľ lepšie prispôsobený výnos.
Z tohto dôvodu by ste pri rokovaniach s hypotekárnym veriteľom mali zahrnúť všetky druhy oprávnených príjmov. Niekedy môže práca na čiastočný úväzok alebo iný podnik, ktorý vytvára príjmy, urobiť rozdiel medzi kvalifikáciou alebo nekvalifikáciou na pôžičku alebo získaním najlepšej možnej sadzby.
Poistenie súkromných hypoték
LTV tiež určuje, či budete musieť kúpiť súkromné hypotekárne poistenie (PMI). PMI izoluje veriteľa od zlyhania prevedením časti úverového rizika na hypotekárneho poisťovateľa. Väčšina veriteľov vyžaduje PMI pre akúkoľvek pôžičku s LTV vyššou ako 80%, čo znamená každú pôžičku, pri ktorej vlastníte doma menej ako 20% vlastného imania. Poistná suma a hypotekárny program určia náklady na hypotekárne poistenie a spôsob jeho inkasovania.
Väčšina poistného na hypotekárne poistenie sa vyberá mesačne spolu s daňami z poistenia majetku a majetku. Keď sa LTV rovná alebo je menšia ako 78%, má sa PMI eliminovať automaticky. Možno budete mať možnosť zrušiť PMI, akonáhle si dom ocení dostatočnú hodnotu, aby vám poskytol 20% vlastného imania a uplynulo stanovené obdobie, napríklad dva roky. Niektorí veritelia, napríklad FHA, vyhodnotia hypotekárne poistenie ako jednorazovú sumu a kapitalizujú ju do výšky úveru.
Spravidla sa snažte vyhnúť súkromnému hypotekárnemu poisteniu, pretože ide o náklady, ktoré pre vás neprinášajú žiadne výhody.
Existujú spôsoby, ako sa vyhnúť plateniu za PMI. Pri kúpe domu si nemožno požičať viac ako 80% hodnoty nehnuteľnosti; Druhou možnosťou je použiť financovanie vlastným kapitálom alebo druhú hypotéku na zníženie viac ako 20%. Najbežnejším programom je hypotéka 80-10-10. 80 znamená LTV prvej hypotéky, prvých 10 znamená LTV druhej hypotéky a tretí 10 predstavuje kapitál, ktorý máte doma.
Aj keď úroková sadzba pre druhú hypotéku bude vyššia ako sadzba pre prvú, na zmiešanom základe by nemala byť oveľa vyššia ako úroková sadzba pre 90% LTV pôžičku. Hypotéka 80-10-10 môže byť lacnejšia ako platba za PMI a tiež vám umožňuje urýchliť splácanie druhej hypotéky a rýchlo odstrániť túto časť dlhu, aby ste mohli čo najskôr splácať svoj domov.
Hypotéky s fixnou verziou s pohyblivou úrokovou sadzbou
Ďalším hľadiskom je, či získať hypotéku s pevnou alebo pohyblivou úrokovou sadzbou (alebo s variabilnou úrokovou sadzbou). V prípade hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sa táto sadzba nemení počas celého obdobia úveru. Zrejmou výhodou získania pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou je to, že viete, aké budú mesačné úverové náklady za celé obdobie pôžičky. A ak sú prevládajúce úrokové sadzby nízke, uzamkli ste dobrú úrokovú sadzbu na značnú dobu.
Hypotéka s pohyblivou úrokovou sadzbou, ako je hypotéka iba na úroky alebo hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), je navrhnutá tak, aby pomohla prvoobčanom alebo ľuďom, ktorí očakávajú, že ich príjmy sa počas úverového obdobia podstatne zvýšia. Úvery s pohyblivou úrokovou sadzbou vám zvyčajne umožňujú získať nižšie úvodné sadzby počas prvých rokov pôžičky, čo vám umožňuje získať viac peňazí, ako keby ste sa pokúsili získať drahšiu pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou. Táto možnosť môže byť, samozrejme, riskantná, ak váš príjem nerastie v súlade so zvyšovaním úrokovej sadzby. Druhou nevýhodou je, že cesta trhových úrokových sadzieb je neistá: Ak sa dramaticky zvýšia, podmienky vašej pôžičky s nimi budú stúpať.
Ako fungujú ARM
Najbežnejšie typy ARM sú na obdobie jedného, piatich alebo siedmich rokov. Počiatočná úroková sadzba je obvykle stanovená na určité časové obdobie a potom sa pravidelne obnovuje, často každý mesiac. Keď sa ARM resetuje, prispôsobí sa trhovej sadzbe, zvyčajne pridaním určitého vopred stanoveného rozpätia (v percentách) k prevládajúcej sadzbe americkej štátnej pokladnice. Aj keď je zvýšenie zvyčajne obmedzené, úprava ARM môže byť drahšia ako prevládajúci hypotekárny úver s pevnou úrokovou sadzbou, aby sa veriteľovi kompenzovalo ponúkanie nižšej sadzby počas úvodného obdobia.
Úrokové pôžičky sú typom ARM, v ktorom platíte iba hypotekárny úrok a nie istinu počas úvodného obdobia, kým sa pôžička nevráti na pevný úver splácajúci istinu. Takéto pôžičky môžu byť veľmi výhodné pre začínajúcich dlžníkov, pretože iba splácanie úrokov výrazne znižuje mesačné náklady na pôžičky a umožní vám získať oveľa väčšiu pôžičku. Keďže však počas počiatočného obdobia nezaplatíte žiadnu istinu, zostatok na pôžičke sa nezmení, kým nezačnete splácať istinu.
Spodný riadok
Ak hľadáte hypotéku na bývanie prvýkrát, bude pre vás ťažké usporiadať všetky možnosti financovania. Urobte si čas a rozhodnite sa, koľko si v skutočnosti môžete dovoliť, a potom podľa toho financovajte. Ak si môžete dovoliť znížiť sumu alebo mať dostatočný príjem na vytvorenie nízkej LTV, budete mať väčšiu vyjednávaciu silu s veriteľmi a najviac možností financovania. Ak sa rozhodnete pre najväčšiu pôžičku, môže vám byť ponúknutá vyššia miera rizika a súkromné hypotekárne poistenie.
Zvážte výhodu získania väčšej pôžičky s rizikom. Úrokové sadzby sa zvyčajne pohybujú v období iba na úroky a často sa prispôsobujú reakcii na zmeny trhových úrokových sadzieb. Zvážte tiež riziko, že sa váš disponibilný príjem nezvýši spolu s možným zvýšením nákladov na prijaté úvery a pôžičky.
Dobrý hypotekárny maklér alebo hypotekárny bankár by mal byť schopný pomôcť vám nasmerovať vás cez rôzne programy a možnosti, ale nič vám nebude slúžiť lepšie, ako poznať svoje priority pre hypotekárny úver.
![Základné finančné základy Základné finančné základy](https://img.icotokenfund.com/img/android/434/financing-basics-first-time-homebuyers.jpg)