Čo je to podlahová pôžička?
Úver na podlahu je špecifický druh úveru navrhnutý špeciálne pre projekty výstavby nehnuteľností. Úvery na podlahu sa vzťahujú na budovy, v ktorých budú nájomníci. Podlahová pôžička je minimálna suma, ktorú veriteľ súhlasí s preddavkom, aby sa umožnilo staviteľovi začať s vývojom komerčnej nehnuteľnosti.
Ako funguje podlahová pôžička
Podlahový úver nefunguje ako tradičný úver alebo tradičná hypotéka, pri ktorej dlžník dostáva finančné prostriedky v celom rozsahu v jednej paušálnej sume. Namiesto toho je podlahová pôžička čiastočnou čiastkou väčšej pôžičky - suma, ktorú dlžník a staviteľ potrebujú, aby mohli skutočne začať s výstavbou.
Zvyšok úveru, nazývaný „zadržanie“, sa vyplatí potom, čo staviteľ dosiahne určité fázy projektu, o ktorých rozhodne poskytovateľ úveru. Napríklad banka sa môže dohodnúť, že postúpi 70% celkových nákladov na projekt, pričom zostatok 30% sa uvoľní po dosiahnutí určitých míľnikov projektu. Tieto medzníky zvyčajne zahŕňajú úspešný predaj alebo prenájom väčšiny jednotiek projektu, získanie povolenia na obsadenie atď.
Dlžníci, ktorí nespĺňajú požiadavky na zadržanie, by možno mali zaistiť preklenovací úver alebo nejakú inú formu medziobdobie alebo mezanínové financovanie v medziobdobí, čo môže byť dosť nákladné: Tieto pôžičky sa spracúvajú rýchlo, ale majú veľmi krátkodobé a vysoké úrokové sadzby.
Úvery na podlahu sú k dispozícii iba na výstavbu komerčných nehnuteľností, nie na bývanie.
Podlahové úvery vs. stavebné úvery
Podlahový úver je často prvou etapou väčšieho stavebného úveru alebo hypotéky. Stavebný úver je krátkodobý úver (úver, ktorého doba splatnosti je rok alebo menej), ktorý sa používa na financovanie realitného projektu. Stavebník si získa stavebný úver na pokrytie nákladov na projekt pred získaním dlhodobého financovania. Keďže sa stavebné pôžičky považujú za dosť rizikové, majú obvykle vyššie úrokové sadzby ako tradičné hypotéky.
Kupujúci v domácnosti, ktorí si stavia vlastné bydlisko na mieru, si môžu vziať stavebné úvery, ale v rámci tohto procesu si nemôžu zvoliť pôžičku na podlahu. Úvery na podlahu sú iba časťou stavebných úverov na budovy obývané nájomníkmi, nie na budovy obývané vlastníkmi. Jednotlivý vlastník domu však môže refinancovať stavebný úver na trvalú, dlhodobejšiu hypotéku, alebo jednoducho môže získať nový úver na splatenie stavebného úveru.
V prípade realitného projektu, ktorý je komerčným majetkom (maloobchodné centrá, kancelárske komplexy, hotely a bytové domy neobývané majiteľmi), môže stavebník projekt financovať pomocou stavebného úveru a potom uzavrieť obchodný pôžička na nehnuteľnosť na jej splatenie. (Komerčný nehnuteľný úver je špecifický druh hypotekárneho úveru zabezpečeného záložným právom na komerčný, nie na obytný majetok. Preto nie je k dispozícii jednotlivým staviteľom domov.)
Úvery na komerčné nehnuteľnosti majú tendenciu mať dlhšiu dobu ako pôžičky zo stavebníctva, pohybujúce sa od 5 do 20 rokov.