Obsah
- Kombinácia hypoték
- Vedieť, čo začínaš
- Ako konsolidovať
- Spodný riadok
Mať dve hypotéky nie je také zriedkavé, ako by ste si mohli myslieť. Ľudia, ktorí vo svojich domovoch zhromažďujú dostatok vlastného imania, sa často rozhodnú pre druhú hypotéku. Tieto peniaze by mohli použiť na splatenie dlhu, na poslanie dieťaťa na vysokú školu, na financovanie začatia podnikania alebo na veľký nákup. Iní využijú druhú hypotéku na zvýšenie hodnoty svojho domu alebo majetku prestavbou alebo výstavbou bazénu atď.
Dve hypotéky však môžu byť zložitejšie ako držať iba jednu. Našťastie existujú mechanizmy, pomocou ktorých je možné spojiť alebo konsolidovať dve hypotéky do jednej pôžičky. Proces konsolidácie však môže byť sám o sebe zložitý a matematika môže skončiť tak, že to nakoniec nebude užitočné.
Kľúčové jedlá
- Držanie dvoch hypoték je bežnou situáciou, ktorú je možné zjednodušiť kombináciou do jednej pôžičky.Konsolidácia dvoch pôžičiek do jednej môže vyžadovať pomoc odborníka s skúsenosťami s takouto konsolidáciou. Konsolidácia môže zjednodušiť vaše financie a môže vám ušetriť peniaze Časom prichádzajú s nákladmi, ktoré nakoniec nemusia viesť k inteligentnému rozhodnutiu.
Kombinácia hypoték
Pozrime sa na jeden príklad: Pred desiatimi alebo viacerými rokmi a počas obdobia čerpania - v čase, keď ste si mohli „čerpať“ zo svojej úverovej linky, ste si vybrali domácu úverovú linku, platili ste zvládnuteľnú sumu: 275 dolárov mesačne úverový limit 100 000 dolárov.
Podľa podmienok tejto pôžičky sa čerpacia lehota stala po desiatich rokoch dobou splácania - nasledujúcich 15 rokov musíte splácať pôžičku ako hypotéka. Pravdepodobne ste však neočakávali, že sa platba 275 dolárov stane platbou 700 dolárov, ktorá by sa mohla posunúť ešte vyššie, ak by sa zvýšila hlavná sadzba.
Konsolidáciou týchto dvoch pôžičiek by ste mohli mesačne ušetriť viac ako 100 dolárov a zamedziť zvyšovaniu úrokovej sadzby namiesto zvyšovania úrokovej sadzby. Na druhej strane možno budete chcieť splácať pôžičky rýchlejšie a hľadať lepšie podmienky, ktoré vám to pomôžu. Ako tento typ konsolidácie funguje a je to dobrý nápad?
Vedieť, čo začínaš
Aby ste pochopili, čo sa stane, keď konsolidujete, musíte vedieť niekoľko vecí o súčasných úveroch, ktoré máte. Ak si pri konsolidácii pôžičiek uvedomíte, že vaša druhá hypotéka bola z nejakého dôvodu použitá na vytiahnutie hotovosti z domu, ktorá sa nazýva hotovostná pôžička, môže to viesť k zvýšeniu nákladov na novú pôžičku a znížiť sumu, za ktorú ste kvalifikovať. Výplaty pôžičiek sú vyššie, veritelia tvrdia, že dlžník je štatisticky pravdepodobnejší, že odíde z úveru, ak sa dostane do problémov.
Potom je tu sadzba / termín refinancovanie (refi). Tento typ úveru je iba úpravou úrokovej sadzby a podmienok vašej súčasnej pôžičky. Pôžička sa považuje za bezpečnejšiu pre požičiavateľa, pretože dlžník nemá vreckové žiadne peniaze ani neznižuje sumu vlastného imania v majetku. Možno ste nedávno refinancovali, keď úrokové sadzby hypoték klesli na historické minimá.
Prečo sú tieto rozdiely dôležité? Podľa Casey Fleminga, hypotekárneho poradcu s C2 FINANCIAL CORPORATION a autora knihy The The Loan Guide: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku, sú dôležité, pretože podmienky a suma, ktorú zaplatíte za nové hypotéky, sa môžu veľmi líšiť.
„Povedzme, že vy aj váš sused získavate refinančné pôžičky vo výške 75% z hodnoty úveru pod limitom stanoveným na pôžičku vo výške 417 000 dolárov. Vaša je výplata, nie je. Vaša pôžička by stála o 0, 625 bodu viac, ako je cena susedov od apríla 2015. A 1 bod predstavuje 1% z výšky úveru, takže ak je vaša výška úveru 200 000 dolárov, všetky rovnaké veci by ste zaplatili viac ako 1 250 USD (200 000 USD x 0, 00625). za rovnakú úrokovú sadzbu ako váš sused.
Premýšľajte o tom týmto spôsobom. Ak ste tieto dve pôžičky pôvodne získali, keď ste si kúpili dom, nejde o výplatnú pôžičku, pretože na získanie domu sa použila druhá hypotéka - nevyťahujte z nej peniaze. Neskôr, ak ste dostali peniaze v dôsledku prevzatia druhej hypotéky, jednalo sa o pôžičku v hotovosti, a tak sa nová konsolidovaná pôžička bude považovať za rovnakú.
Je tu ďalší dôvod, prečo sa toto rozlíšenie stáva dôležitým. Keďže výpožičné pôžičky sú pre veriteľa rizikovejšie, môžu požičať iba 75% až 80% vášho vlastného imania vo vašej domácnosti oproti 90% na refinančnú sadzbu / termín. Fleming to dá do obyčajnej angličtiny takto: „Ak sa vaša pôžička bude považovať za hotovostnú pôžičku, na kvalifikáciu budete potrebovať viac vlastného imania.“
Ako konsolidovať
Veriteľ urobí všetky komplikované doklady spojené s konsolidáciou pôžičiek. Vašou úlohou je byť informovaným spotrebiteľom. Nehovorte s jedným veriteľom - hovorte s niekoľkými.
Pretože konsolidácia dvoch pôžičiek je zložitejšia ako priama hypotéka na bývanie, je najlepšie hovoriť osobne s tromi alebo štyrmi poskytovateľmi pôžičiek. Mohli by ste sa porozprávať so svojou bankou alebo družstevnou záložňou, hypotekárnym maklérom alebo prijať odporúčania od odborníkov v odbore, ktorým dôverujete.
Samozrejme sa ich opýtajte, či sa nový úver stane hotovostným úverom alebo sadzbou / termínom refi. Je to pôžička s pevnou alebo variabilnou úrokovou sadzbou? 15 alebo 30 rokov?
Akonáhle budete spokojní s určitým veriteľom, prevedú vás celým procesom. Nepodpisujte nič bez toho, aby ste si ich najskôr prečítali, a uistite sa, že rozumiete plánu platieb.
Ak je vašou pôžičkou hotovostná pôžička, Casey Fleming tvrdí, že je možné ju previesť na refinančnú sadzbu o jeden rok neskôr.
„Konsolidujte pôžičky ako výplaty, ale získajte úver požičiavajúci všetky náklady spojené s transakciou. Počkajte jeden rok a znova refinancovajte. Keďže v tomto momente refinancujete iba jednu pôžičku, nejde o pôžičku poskytnutú v hotovosti. Teraz môžete míňať peniaze za body, ktoré znižujú úrokovú sadzbu, pretože pôžičku si ponecháte na dlhšiu dobu. “Fleming to odporúča, iba ak si myslíte, že úrokové sadzby sú stabilné alebo môžu klesnúť.
Spodný riadok
„Nikdy sa nerozhodnite refinancovať alebo konsolidovať pôžičky iba na základe zníženia vašej mesačnej platby. Vo väčšine prípadov budete tráviť viac za celý život za novú pôžičku, ako by ste jednoducho splatili existujúce pôžičky, “hovorí Fleming. "Milióny spotrebiteľov si stále udržujú hypotéku o svojej budúcnosti a končia s dôchodkami o desiatky alebo dokonca stovky tisíc dolárov menej."
Namiesto toho určte, ako dlho si myslíte, že zostanete v dome, a porovnajte náklady na svoju súčasnú hypotéku (hypotéky) s novou hypotékou plus všetky náklady spojené s novou pôžičkou po celú dobu, počas ktorej budete držať pôžičku. Ak by náklady boli nižšie, konsolidácia je pravdepodobne dobrý nápad.