Všetci vieme, čo povedal Benjamin Franklin: „Nič nie je isté, iba smrť a dane.“ Bez ohľadu na to, ako ťažké sa im vyhnúť, príde čas, kedy budete musieť čeliť jednému a potom druhému. Dane sú vo všeobecnosti povinnosťou, ktorú väčšina ľudí dáva prednosť minimálnemu plateniu. Daňovníci vynaložia maximálne úsilie, aby znížili časť svojho príjmu splatného strýkovi Samovi.
Aj keď je možné odhaliť medzery, ktoré znížia vašu celkovú dlžnú daň, maximalizácia príjmu po zdanení môže vyžadovať značné množstvo času, výdavkov a tvorivosti. A to zvoní rovnako, ako keby ste vlastnili majetok. Ale pokiaľ ide o predaj nehnuteľností, existuje spôsob, ako si môžete pomôcť odložiť platenie vysokých daní do služby IRS (Internal Revenue Service). Nazýva sa to burza 1031, ktorá je čoraz viac uznávaná za svoje daňové výhody pre investorov na všetkých úrovniach. Viac informácií o tomto pravidle a o tom, ako mu môže pomôcť, nájdete ďalej.
Kľúčové jedlá
- Výmena 1031 je výmena nehnuteľností podobného druhu, ktoré sa konajú v USA na obchodné alebo investičné účely. Výmena umožňuje odložiť všetky zdaniteľné zisky z nehnuteľnosti, ktorá sa prvýkrát predala. Účastníci majú 45 dní od času, keď nehnuteľnosť sa predáva, aby sa identifikovali možné náhradné nehnuteľnosti. Výmenný majetok musí byť zabezpečený a výmena musí byť dokončená najneskôr do 180 dní od predaja pôvodného majetku.
Čo je výmena 1031?
Výmena 1031 je výmena nehnuteľností podobného druhu v Spojených štátoch. Zjednodušene povedané, predávaný majetok nepodlieha dani z kapitálových výnosov, kým nie je nakoniec predaný bez reinvestovania výnosov. V zásade to neumožňuje vyhýbanie sa daňovým povinnostiam, ale odklad všetkých zdaniteľných ziskov z majetku, ktorý sa prvýkrát predal.
Pri výmene 1031 musia byť obe nehnuteľnosti držané na obchodné alebo investičné účely a musia sa nachádzať v Spojených štátoch. Aj keď musia mať podobnú povahu, kvalita vlastností je irelevantná. Korporácie, spoločnosti, spoločnosti s ručením obmedzeným a trusty sú oprávnenými daňovými subjektmi, ktoré môžu zriadiť burzu podľa oddielu 1031.
Ale čo osobný majetok? Predaj bytového domu za iný by nebol povolený podľa 1031 výmenných pokynov. Okrem toho existujú špecifické typy nehnuteľností, ktoré nie sú oprávnené, a preto nespĺňajú podmienky na výmenu 1031. Tie obsahujú:
- Obchodný inventárVýstavy a dlhopisyDlhopisy, cenné papiereZáujmy v partnerstvách
Pre mnohých ľudí môže byť predmet dane mätúce rýchlo mätúci. Dane môžu prejsť z jednoduchých na veľmi zložité jednoduchým pridaním niekoľkých kusov majetku do rovnice. Poznanie toho, aké účinné daňové pravidlá sú k dispozícii, však môže byť samo osebe výhodou. Výmena 1031 je časť daňového poriadku, ktorá môže odmeňovať jednotlivcov zapojených do určitých obchodných a investičných činností.
Pravidlo 1031 Zmeny
Prijatím zákona o daňových úľavách a pracovných miestach (TCJA) v decembri 2017 došlo k určitým zmenám v definícii majetku. Pred týmito zmenami sa na výmenu ako 1031 mali nárok také licencie ako lietadlá, vybavenie a franšízové licencie. Nový zákon však obmedzil definíciu majetku na nehnuteľnosť. Uplatňujú sa aj spoločné nájmy (TIC). Ide o dohody, do ktorých sú zapojení dvaja alebo viacerí ľudia, ktorí zdieľajú vlastníctvo určitej časti majetku alebo pozemku.
Prijatie zákona o daňových úľavách a pracovných miestach vylúčilo určité druhy majetku z devízového pravidla 1031 vrátane licencií na lietadlá, vybavenie a licencie.
Požadované usmernenia
Aby bola transakcia schválená ako výmena 1031, musí byť podmienená dosiahnutím a vzdaním sa každého príslušného majetku. Zainteresované strany zvyčajne používajú spoločnosti uľahčujúce výmenu informácií, ktoré pomáhajú pri riadení obchodov tohto charakteru, aby sa zabezpečilo, že sa vykonávajú správne. Našťastie podobná výmena nemusí byť dokončená súčasne, ale má niekoľko časových obmedzení, ktoré sa musia dodržiavať.
Po prvé, daňovník má 45 dní od času predaja majetku na identifikáciu možných náhradných nehnuteľností. Písomné oznámenie o tejto identifikácii musí byť podpísané a doručené predajcovi alebo kvalifikovanému zástupcovi požadovaného majetku. V prípade nehnuteľností musí dokumentácia obsahovať konkrétne podrobnosti o nehnuteľnosti, ako je adresa a právny popis. Ďalej musí byť zabezpečený náhradný majetok a výmena musí byť dokončená najneskôr do 180 dní od predaja pôvodnej pohľadávky alebo do termínu vrátenia dane z príjmu za daňový rok, v ktorom bola pôvodná pohľadávka predaná - podľa toho, čo nastane skôr. Táto nehnuteľnosť musí mať veľmi podobný opis, aký je uvedený v pôvodnom 45-dňovom časovom rámci.
Reverzné výmeny
Teraz, keď viete viac o pravidelnej výmene 1031, je dôležité vedieť, že je možná aj spätná výmena. Príťažlivosť tohto typu výmeny spočíva v tom, že daňovník si môže na kúpu nehnuteľnosti vziať toľko času, koľko je potrebné, pretože lehoty nie sú dodržané, kým sa majetok oficiálne nezíska a nezaznamenáva u majiteľa devízového ubytovania. Z technického hľadiska je to agent, ktorý vlastní právne tituly majetku až do ukončenia výmeny. Investor do nehnuteľností má 45 dní na to, aby uviedol, ktorý nehnuteľný majetok chce predať, čo je často známe. Investor má ďalších 135 dní na dokončenie predaja zrieknutého sa majetku. Reverzná výmena poskytuje ďalší spôsob, ako využiť túto jedinečnú daňovú výhodu.
Požiadavky na papierovanie
Pri splnení všetkých predchádzajúcich podmienok existujú aj administratívne požiadavky, ktoré sa musia zdokumentovať a sledovať. Zisk z pôvodného predaja prvého majetku sa musí zaznamenať, takže ak sa náhradné aktívum predá, oba zisky sa zdaňujú s niekoľkými úpravami. IRS vyžaduje, aby sa na formulári 8824 sledovalo 1031 výmen, ktoré špecifikujú podrobnosti o transakcii. Samotný formulár vyžaduje opisy vymieňaných nehnuteľností, dátumov nadobudnutia a prevodu, vzťahu medzi oboma stranami výmeny a hodnoty oboch nehnuteľností.
Formulár ďalej vyžaduje vyhlásenie o zisku alebo strate predaného majetku, ako aj o hotovosti prijatej alebo zaplatenej spolu s prípadnými záväzkami z transakcie. Nakoniec musí byť uvedený základ - alebo náklady s nevyhnutnými prírastkami a odpočtami - pôvodného majetku. Publikácia IRS 544 tiež poskytuje ďalšie podrobnosti o predaji a nakladaní s majetkom a ich vhodnom daňovom zaobchádzaní.
Spodný riadok
Jedinečný kanál odloženého rastu daní prostredníctvom 1031 búrz môže jednotlivcom umožniť, aby im pri správnom použití umožnili exponenciálne zvýšiť svoje bohatstvo. Namiesto platenia daní, keď sa dosiahne kapitálový zisk, sa tieto výnosy môžu znovu investovať do majetku podobnej alebo vyššej hodnoty. V ideálnom prípade sa tento proces môže opakovať s použitím prostriedkov na nadobudnutie majetku namiesto zaplatenia IRS, čo vedie k zrýchlenému rastu. Reverzné výmeny ponúkajú ešte väčšiu flexibilitu tohto pravidla a otvárajú investorom viac možností.
Papierovanie potrebné na sledovanie tohto typu transakcie je dôkladné, ale nenechajte sa tým, aby to bolo detektívom. Nakoniec nezabudnite na časové rámce a lehoty, počas ktorých je možné nehnuteľnosť kúpiť a predať. Chýbajúce tieto kľúčové okná môžu byť rozdielom v platení až 35% daní alebo zvýšení vášho čistého majetku. V konečnom dôsledku je výmena 1031 úplne legálnou stratégiou odloženej dane, ktorú môže použiť ktorýkoľvek daňovník v Spojených štátoch. Z dlhodobého hľadiska môže dôsledné a správne využívanie tejto stratégie v nasledujúcich rokoch priniesť značné dividendy.
