Čo je to predchádzajúce uzavretie trhu?
Predchádzajúce uzavretie zmluvy sa týka právnej situácie, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza v počiatočných fázach opätovného predaja. Dosiahnutie stavu pred uzavretím trhu sa začína, keď veriteľ podá na nehnuteľnosť predvolené oznámenie, ktoré informuje vlastníka nehnuteľnosti o tom, že veriteľ podnikne právne kroky proti vylúčeniu, ak dlh nebude zaplatený.
Majiteľka nehnuteľnosti môže v tomto okamihu splatiť nesplatený dlh, môže zmeniť pôvodný stav vyrovnaním oneskorených platieb, aby už domov nebol v predbežnom uzavretí zmluvy, alebo môže nehnuteľnosť predať pred uzavretím zmluvy.
Úskalia kúpy uzavretého domu
Ako funguje predbežné uzavretie trhu
Keď domácnosť uzavrie pôžičku na kúpu nehnuteľnosti, podpíše s požičiavajúcou inštitúciou zmluvu o splácaní pôžičky v mesačných splátkach. Tieto mesačné splátky pokrývajú časť splátok istiny a úrokov z hypotéky. Hovorí sa, že je v omeškaní, ak nezaplatí platby najmenej tri mesiace. Predbežné vylúčenie nemôže začať skôr, ako je delikvent najmenej tri mesiace.
Dostane oznámenie o omeškaní, ktoré bude zverejnené. Táto akcia začína proces predbežného vylúčenia.
Obdobie pred uzavretím trhu môže trvať od troch do 10 mesiacov. Na konci tejto doby je usporiadaná verejná dražba alebo správcovský predaj.
Osobitné úvahy
Pred uzavretím trhu, ktorý je na predaj, sa zvyčajne hovorí ako o krátkom predaji. Predaj môže byť súkromnou transakciou medzi majiteľom domu a kupujúcim, ale pred dokončením predaja musí byť ponuka kupujúceho schválená bankou. Kúpna cena môže byť nižšia ako zostatok úveru, preto sa predaj považuje za „krátky“. Nie všetky krátke predaje sú však predmetom predbežného zabavenia. Majitelia domov sa niekedy rozhodnú predať svoje nehnuteľnosti akýmkoľvek možným spôsobom skôr, ako sa ich predvolené hodnoty dostanú do tejto fázy.
Pred uzavretím domu môže kupujúci skontrolovať pred podaním ponuky na domov. Kupujúcim by mohol byť investor, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť za cenu nižšiu, ako je jej úplná trhová hodnota, a potom ju predať za vyššiu cenu za zisk.
Ak majiteľ domu uvedie nehnuteľnosť na predaj prostredníctvom realitného agenta, potenciálni kupujúci sa spoja s kótovacím agentom. Požičiavajúca banka musí schváliť akýkoľvek predaj nakrátko a najme jedného alebo viacerých realitných maklérov, aby pripravili Broker Price Opinion (BPO) - odhadovanú trhovú hodnotu založenú na analýze podobných domov, ktoré sa nedávno predali na miestnom trhu. Odhadovaná trhová hodnota pomáha banke rozhodnúť, či je navrhovaná predajná cena prijateľná.
Majitelia domov, ktorí čelia vylúčeniu, sa môžu spojiť s federálnym programom tvorby cenovo dostupného domu na čísle 888-995-HOPE (888-955-4673) a požiadať ho o pomoc pri udržiavaní svojich domovov alebo premiestnení do nového domu, ak to nie je možné.
- Predbežné vylúčenie sa začína, keď veriteľ podá na nehnuteľnosť predvolené oznámenie, pretože majiteľ domu je najmenej tri mesiace delikventný s platbami hypotéky. Majiteľ domu by mohol mať možnosť predať svoj dom pred uzavretím trhu ako krátky predaj po schválení veriteľom. Ak majiteľ domu nepokryje platby po termíne splatnosti a nepredá domov v období pred uzavretím zmluvy, veriteľ nakoniec nehnuteľnosť predá, zvyčajne v aukcii.
Výhody a nevýhody predbežného uzavretia trhu
Dom, ktorý sa predáva počas fázy pred uzavretím trhu, môže byť prínosom pre všetky tri zúčastnené strany. Majiteľ domu je schopný nehnuteľnosť predať a vyhnúť sa tak škode, ktorú by jej uzavretie malo na jej úverovej histórii. Kupujúci by mohol byť schopný zachytiť nehnuteľnosť pod trhovú hodnotu. Požičiavajúca inštitúcia je schopná účinne previesť hypotéku na kupujúceho a vyhnúť sa nákladom na uzavretie trhu.
Kupujúci domov s predchádzajúcim vylúčením z trhu by si však mali byť vedomí akýchkoľvek vlastníckych práv k nehnuteľnosti alebo nezaplatených daní z týchto domovov, pretože tieto sa môžu potenciálne stať ich zodpovednosťou po kúpe nehnuteľnosti. Kupujúci by mal tiež zohľadniť náklady na opravy a renováciu, ak je dom v uzavretom dome v zlom stave, alebo by mu hrozilo riziko, že skončí s výdavkami, ktoré presahujú jeho rozpočet.
Ak majiteľ domu nepokryje splatné platby a nepredá ho počas obdobia pred uzavretím zmluvy, veriteľ nakoniec nehnuteľnosť predá, zvyčajne v aukcii. Banka vlastní nehnuteľnosť v tomto okamihu a je pravdepodobnejšie, že sa pokúsi predať nehnuteľnosť za ešte nižšiu cenu, než aby si udržala svoje súčasné výdavky, ako sú dane a poistenie.
![pre pre](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/394/pre-foreclosure.jpg)