Čo je to metóda opakovaného predaja?
Metóda opakovaného predaja je spôsob výpočtu zmien v predajnej cene tej istej nehnuteľnosti v konkrétnych časových rámcoch.
Analytici trhu s nehnuteľnosťami na bývanie používajú tento relatívne jednoduchý prístup na odhadovanie zmien cien domov v období od mesiacov do rokov. Rôzne indexy cien nehnuteľností na bývanie prijali metódu opakovaného predaja s cieľom poskytnúť informácie o realitnom trhu pre domácnosti a predajcovia, investori do nehnuteľností a tí, ktorí pracujú v priemysle bývania a financovania bývania.
Kľúčové jedlá
- Metóda opakovaného predaja hodnotí, ako sa mení ocenenie nehnuteľností v priebehu času, so zameraním na rôzne predajné ceny toho istého kusu nehnuteľnosti. Rôzne indexy cien nehnuteľností na bývanie prijali metódu opakovaného predaja na odstránenie problému účtovania cenových rozdielov v domácnostiach s rôzne vlastnosti. Metóda opakovaného predaja nie je bez nedostatkov, obmedzuje údaje na domy, ktoré boli predané viac ako dvakrát počas obdobia vzorky, a prehliada skutočnosť, že rovnaká nehnuteľnosť sa môže časom zmeniť.
Pochopenie metódy opakovaného predaja
Trh s bytmi sa považuje za jeden z popredných ekonomických ukazovateľov Spojených štátov. Stav trhu s bývaním a celková ekonomika sú vzájomne prepojené mnohými spôsobmi. Keď ceny nehnuteľností vzrastú, majitelia domov rastú v dôvere a často uvoľnia svoje peňaženky, čím sa zvýšia spotrebiteľské výdavky. Vývojári sú tiež podporovaní znakmi zvýšeného dopytu, zvyšovaním hrubého domáceho produktu (HDP) investovaním väčšieho množstva do nových pozemkov, materiálov a pracovných miest na výstavbu nových domov.
Indexy cien nehnuteľností na bývanie majú za úlohu zohrávať dôležitú a zložitú úlohu pri hodnotení trendov v oblasti nehnuteľností. Väčšina z nich sa to snaží dosiahnuť sledovaním ocenení v konkrétnom regióne v určitom časovom období. Niektoré výpočty, ktoré tieto indexy používajú, môžu, žiaľ, viesť k nepresnému obrazu vývoja cien nehnuteľností.
Medzi chybné výpočty patrí výber náhodných vzoriek domov na sledovanie. Tieto vlastnosti nemusia byť na predaj alebo ich štruktúry a typy sa môžu veľmi líšiť. Index, ktorý monitoroval priemernú cenu domov v konkrétnej oblasti - napríklad Mediánový index Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) alebo Mediánny index sčítania ľudu - neidentifikoval zmeny štruktúry domov oproti vonkajším trhovým faktorom, ktoré môžu ovplyvniť cenu.
Na prekonanie týchto štrukturálnych problémov vstúpila na scénu metóda opakovaného predaja. Bola vytvorená na sledovanie zmeny cien nehnuteľností medzi súčasným predajom a akýmkoľvek predchádzajúcim predajom, čo pomáha zabezpečiť, aby sa podobné porovnávali s podobnými.
Výhody a nevýhody metódy opakovaného predaja
Metódy opakovaného predaja vypočítavajú zmeny cien nehnuteľností na základe predaja toho istého majetku, čím sa vyhýbajú problému pri zisťovaní cenových rozdielov v domácnostiach s rôznymi charakteristikami. Metódy opakovaného predaja tiež ponúkajú presnejšiu alternatívu k regresnej analýze alebo k výpočtu priemernej predajnej ceny podľa geografickej oblasti.
Koncepciu metódy opakovaného predaja prvýkrát predstavili Martin Bailey, Richard Muth a Hugh Nourse v roku 1963 a potom ju koncom osemdesiatych rokov upravili Karl Case a Robert Shiller.
Metóda opakovaného predaja nie je v žiadnom prípade bezchybná. Jednou z jeho hlavných nevýhod je to, že nezohľadňuje domy, ktoré boli predané iba raz počas vykazovaného obdobia.
Ďalšou možnosťou je, že nehnuteľnosť predaná v dvoch rôznych časoch počas obdobia vzorky nemusí byť nevyhnutne totožná. Ten istý dom sa mohol výrazne zhoršiť v stave alebo podstúpiť veľké renovácie, čo ovplyvnilo jeho porovnateľnosť.
Príklady metódy opakovaného predaja
Asi najznámejší index bývania, ktorý sa spolieha na metódu opakovaného predaja, je Národný index cien domov S&P CoreLogic. Index Case-Shiller meria zmeny hodnoty amerického trhu s nehnuteľnosťami na bývanie sledovaním nákupnej ceny a hodnoty ďalšieho predaja rodinných domov, ktoré prešli minimálne dvoma transakciami v rámci zbrojenia.
Index neberie do úvahy nové konštrukcie, condos a co-ops a tiež vylučuje nemateriálne transakcie, ako je predaj domov medzi rodinnými príslušníkmi za nižšie trhové ceny.
Medzi ďalšie ukazovatele, ktoré používajú metódu opakovaného predaja, patrí mesačný index cien nehnuteľností (HPI) Federálnej finančnej agentúry pre bývanie (HPI), ktorý vychádza z údajov Fannie Mae a Freddie Mac o cenách predaja rodinných domov a odhadoch refinancovania a First American Index domácich cien Core LogePerformance spoločnosti CoreLogic, ktorý pokrýva širšiu geografickú oblasť ako indexy Case-Shiller alebo FHFA. Hlavný kanadský index cien domov, Národný index cien nehnuteľností na bývanie, tiež prijíma metódu opakovaného predaja.
Indexy, ako sú tieto, zvyčajne vykazujú zmeny cien nehnuteľností z predchádzajúceho mesiaca, štvrťroku a roka. Rastúce ceny domov naznačujú rastúci dopyt, zatiaľ čo klesajúce ceny znamenajú klesajúci dopyt.
![opakovať opakovať](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/100/repeat-sales-method.jpg)