Ako fungujú
Pri reverznej hypotéke veriteľ poskytuje platby majiteľovi domu na základe percentuálneho podielu hodnoty v domácnosti. Keď majiteľ domu zomrie alebo sa presťahuje z domu, môže sa stať jedna z troch vecí: (1) Majiteľ domu alebo jeho dedičia môžu dom predať, aby splatili pôžičku “(2) majiteľ domu alebo dediči môžu refinancovať existujúcu pôžičku. udržiavať domov; alebo (3) veriteľ môže byť oprávnený predať domov na vyrovnanie zostatku úveru.
Aj keď existuje niekoľko druhov reverzných hypoték, vrátane hypoték ponúkaných súkromnými poskytovateľmi pôžičiek, spravidla majú tieto funkcie:
- Starší majitelia domov majú k dispozícii väčšie sumy pôžičiek ako mladší majitelia domov. Drahšie domy majú nárok na väčšie pôžičky. Reverzná hypotéka musí byť hlavným dlžníkom domu. Ostatní veritelia musia byť splatení alebo súhlasiť s podriadením svojich pôžičiek hlavnému držiteľovi hypotéky.Finančné poplatky môžu byť zahrnuté do nákladov na pôžičku. Veriteľ môže požiadať o splatenie v prípade, že si majiteľ domu neudržiava nehnuteľnosť, neudržiava majetok poistený, nezaplatí svoje dane z majetku, vyhlási bankrot, vzdá sa majetku alebo sa dopustí podvodu. Veriteľ môže tiež požiadať o vrátenie, ak je dom odsúdený alebo ak majiteľ domu pridá k vlastníctvu nehnuteľnosti nového vlastníka, prenajíma celý majetok alebo jeho časť, zmení klasifikáciu nehnuteľnosti alebo z nej uzavrie ďalšie pôžičky.
Pôžičky HECM
Reverzné hypotéky existujú približne od šesťdesiatych rokov, ale najbežnejšou reverznou hypotékou je hypotekárna hypotéka na konverziu vlastného kapitálu federálne poistená (HECM). Tieto hypotéky boli prvýkrát ponúkané v roku 1989 a poskytuje ich Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest USA (HUD).
HECM sú jedinou reverznou hypotékou vydanou federálnou vládou, ktorá obmedzuje náklady dlžníkov a zaručuje, že veritelia splnia svoje záväzky. Hlavnou nevýhodou HECM je, že maximálna výška úveru je obmedzená.
Pôžičky bez HECM
Reverzné hypotéky, ktoré nie sú HECM, sú k dispozícii od rôznych úverových inštitúcií. Hlavnou výhodou týchto reverzných hypoték je, že ponúkajú úvery vo výške, ktorá je vyššia ako limit HEMC. Jednou z nevýhod pôžičiek, ktoré nie sú HECM, je to, že nie sú federálne poistené a môžu byť podstatne drahšie ako pôžičky HECM.
Celkové ročné náklady na pôžičku
Aj keď úrokovú sadzbu hypotéky HECM stanovuje vláda a náklady na vznik úveru HECM sú obmedzené na 2% hodnoty domu, celkové náklady na pôžičku sa môžu líšiť podľa jednotlivých veriteľov. Pri hľadaní veriteľa musia dlžníci vziať do úvahy aj náklady na uzavretie tretej strany, poistenie hypotéky a poplatok za správu.
Aby sa pomohlo dlžníkom pri porovnávaní hypotekárnych nákladov, federálny zákon o pôžičkách vyžaduje, aby poskytovatelia hypotéky predložili dlžníkom informácie o nákladoch vo forme celkových ročných nákladov na pôžičku (TALC). Toto číslo použite pri porovnávaní pôžičiek od rôznych dodávateľov; nezabudnite, že skutočné náklady na spätnú hypotéku budú do veľkej miery závisieť od vybraných možností príjmu
Možnosti príjmu
Reverzné hypotéky HECM poskytujú najširšiu škálu možností generovania príjmu vrátane jednorazových výplat, úverových liniek, mesačných zálohových platieb alebo akejkoľvek ich kombinácie.
Úverová linka je pravdepodobne najzaujímavejšou črtou pôžičky HECM, pretože množstvo peňazí, ktoré má dlžník k dispozícii, sa v priebehu času zvyšuje o výšku úroku. Úvery, ktoré nie sú HECM, ponúkajú menej možností príjmu. (Pokiaľ ide o ďalšie možnosti financovania domácnosti, prečítajte si úvery na domáce akcie: Čo potrebujete vedieť .)
Úrokové sadzby
Úroková sadzba pre reverzné hypotéky HECM je viazaná na jednoročnú úrokovú sadzbu americkej štátnej pokladnice. Dlžníci majú možnosť zvoliť si úrokovú sadzbu, ktorá sa môže meniť každý rok alebo tú, ktorá sa môže meniť každý mesiac. Ročná nastaviteľná sadzba sa mení o rovnakú sadzbu ako akékoľvek zvýšenie alebo zníženie jednoročnej sadzby americkej štátnej pokladnice. Táto ročná nastaviteľná sadzba je obmedzená na 2% ročne alebo 5% počas trvania pôžičky. Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou mesačne (ARM) sa začína nižšou úrokovou sadzbou ako ARM a upravuje sa každý mesiac. Počas životnosti úveru sa môže pohybovať nahor alebo nadol o 10%. (Ak sa chcete dozvedieť viac o ARM, pozrite si časť ARMed a Dangerous .)
Ako môžu reverzné hypotéky pomôcť: štúdia v reálnom svete
Takmer polovica seniorov vo veku 70 a viac rokov, ktorí majú kreditnú kartu, každý mesiac nevyplácajú zostatok v plnej výške, ale s týmto problémom môžu pomôcť reverzné hypotéky. V dokumente „Ako extrakcia vlastného kapitálu a reverzné hypotéky ovplyvňujú kreditné výsledky starších domácností“, pracovný dokument financovaný Správou sociálneho zabezpečenia USA a zverejnený v septembri 2016 výskumným centrom Michiganskej univerzity pre odchod do dôchodku, vedci Stephanie Moulton, Donald. Haurin, Samuel Dodini a Maximilian D. Schmeiser zistili, že revolvingový dlh z kreditnej karty klesá, keď seniori uzatvárajú reverzné hypotéky.
Zabavenie majetku a trestné činy splácania dlhov sa stávajú tiež menej bežné, a to najmenej tri roky po uzavretí reverznej hypotéky. Najviac mali úžitok seniori, ktorí zažili úverový šok v priebehu dvoch rokov pred uzavretím hypotéky. (Vedci definovali úverový šok ako pokles úverového skóre o 25 alebo viac bodov.) Títo seniori pravdepodobne kvôli svojej úverovej kvalifikácii nemali nárok na iný typ úveru na vlastný kapitál; kvalifikácia pre reverznú hypotéku nezávisí od kreditného skóre senior.
Štúdia zistila, že reverzní hypotekárni dlžníci znížili svoje dlhy na kreditnej karte viac ako dlžníci, ktorí uzavreli iné druhy úverov na vlastný kapitál (uzavreté pôžičky na nehnuteľnosti, domáce kapitálové úverové linky a refinancovanie formou výplaty). Splatné sumy a zvýšený mesačný cash flow poskytované reverznými hypotékami pomohli seniorom splácať svoje dlhy z kreditných kariet.
Podľa štúdie, seniori, ktorí spočiatku vybrali 10 000 dolárov pomocou reverznej hypotéky, znížili svoj úver z kreditnej karty o 2 364 dolárov v prvom roku po vypožičaní tejto sumy. Dodatočné pôžičky viedli k minimálnym dodatočným splátkam dlhov: za každých ďalších 10 000 dolárov vyplatených vopred, seniori vyplatili ďalších 166 dolárov, a za každých ďalších 100 USD v mesačnom peňažnom toku vygenerovaná reverzná hypotéka, seniori splatili ďalších 45 USD v dlhu na celý rok .
Je potrebné poznamenať, že táto štúdia sa týka dlžníkov, ktorí uzavreli reverznú hypotéku v rokoch 2008 až 2011, čo je mimoriadne zlé obdobie vo finančnej histórii. Podobná štúdia vykonaná v období hospodárskej prosperity môže mať odlišné zistenia.
Seniori, ktorí zvažujú reverznú hypotéku ako riešenie dlhu na kreditnej karte, by mali zhodnotiť, či výška vlastného imania, ktorú stratia pri reverzných hypotekárnych poplatkoch, a úroky stoja za to, pokiaľ ide o sumu úrokov z kreditnej karty, ktoré ušetria. Toto je komplexný výpočet, ktorý najlepšie vykoná účtovník alebo finančný plánovač. Reverzný hypotekárny poradca nemusí byť dostatočne informovaný, aby odpovedal na túto otázku
Spodný riadok
Prijatie pôžičky proti vášmu domovu je veľkým rozhodnutím, ktoré ovplyvní vaše súčasné financie a majetok, ktorý necháte na svojich dedičov. Zahŕňajú značné náklady vrátane vzniku úveru, servisu a úrokov. Musíte si tiež uvedomiť, že pri spätnej hypotéke sa váš dlh v priebehu času zvyšuje z dôvodu úrokov z úveru. Ak zmeníte názor na pôžičku alebo ak sa potrebujete zo zdravotných dôvodov vysťahovať z majetku, na splatenie reverznej hypotéky sa použije výnos z predaja nehnuteľnosti. V závislosti od veľkosti úveru a hodnoty nehnuteľnosti môže po splatení úveru zostať málo alebo žiadne peniaze.
Predtým, ako vyberiete reverznú hypotéku, mali by ste si túto tému dôkladne preštudovať, porovnať náklady od rôznych veriteľov a prečítať si všetky sprístupňujúce dokumenty. Aj keď investovanie výnosov z reverznej hypotéky sa vo všeobecnosti neodporúča kvôli potrebe získať späť náklady na pôžičku plus úrok, príjem z reverznej hypotéky môže poskytnúť príležitosť na zmenu zamerania ďalších prvkov vášho investičného portfólia. Pred prevzatím hypotéky zvážte peňažný tok, ktorý poskytne reverzná hypotéka, a preskúmajte dôsledky, ktoré tento nový zdroj príjmu bude mať na vašu celkovú investičnú stratégiu.
Ďalšie informácie nájdete v časti Úskalia hypotéky na obrátené úvery .
