Výmena podobného druhu (nazývaná aj výmena podľa oddielu 1031) umožňuje investorom v oblasti nehnuteľností robiť podobné veci tak, že odložia kapitálové zisky alebo straty, keď kupujú alebo predávajú nehnuteľnosť. V podstate podobná burza vám umožňuje zamieňať investičné nehnuteľnosti s iným investorom a udržiavať daňovníka mimo obchodu až oveľa neskôr, keď sa nehnuteľnosť nakoniec predá za hotovosť. Tento proces samozrejme nie je tak jednoduchý ako výmena niekoľkých baseballových kariet, ale tento článok vám ukáže, ako sa to robí.
Prečo by ste mali uvažovať o výmene Príležitosť odložiť daňové povinnosti prostredníctvom výmeny 1031 (pomenovanej podľa oddielu 1031 zákonníka o vnútorných príjmoch) povzbudzuje investorov, aby znovu vyvážili portfólio nehnuteľností a výnosnejšie využívali peniaze, ktoré by inak platili v daniach. Schopnosť vyváženia je obzvlášť dôležitá v oblasti nehnuteľností, pretože na rozdiel od jednotlivých akcií a dlhopisov môže jedna nehnuteľnosť tvoriť významnú časť hodnoty portfólia.
Vzhľadom na koncentrovanú povahu investícií do nehnuteľností je dôležité, aby správcovia portfólia mali flexibilitu na opätovné vyváženie svojich portfólií a uskutočňovanie taktických stávok v rôznych odvetviach nehnuteľností alebo v investičných regiónoch. Výmena 1031 podporuje takéto opätovné vyváženie tým, že umožňuje investorom pohybovať sa a vystupovať z majetkových expozícií výmenou jedného majetku za druhý bez bremena okamžitého zdanenia kapitálových výnosov. Neustále využívaním 1031 búrz pri nadobúdaní a vyraďovaní majetku môžu investori odložiť daň z kapitálových výnosov, kým nie je čas na likvidáciu niektorého alebo celého portfólia, pokiaľ nedôjde k priaznivej zmene v zákone o daniach, alebo kým nenahromadia dostatočné kapitálové straty vyrovnanie povinnosti kapitálového zisku. (Viac informácií o tom, ako zabezpečiť, aby sekcia 1031 fungovala pre vás, nájdete v inteligentných transakciách s nehnuteľnosťami .)
Prehľad Aby sa investori mohli kvalifikovať pre toto daňové zaobchádzanie, musia dodržiavať určité požiadavky a obmedzenia týkajúce sa druhov nehnuteľností, ktoré si môžu vymieňať, umiestnenia nehnuteľností a načasovania určitých kľúčových udalostí. V ďalšej časti nájdete podrobný opis rôznych požiadaviek, ale je dôležité si najprv uvedomiť, že primárne bydlisko nespĺňa podmienky, takže si už bohužiaľ nebudete môcť zamieňať prímestský byt za dom na pláži v Malibu. (Viac informácií o predaji osobného bydliska nájdete v článku Zanecháte vám predaj domov s daňovým šokom? Je pravda, že môžete svoj dom predať a neplatiť daň z kapitálových výnosov? )
Koordinácia potrebných prvkov môže byť dosť náročnou úlohou. Na uľahčenie potrebných obchodov a dokumentácie sa od investorov vyžaduje, aby používali zúčtovacie stredisko tretej strany nazvané „kvalifikovaný sprostredkovateľ (QI)“, ktoré spracúva všetky prostriedky súvisiace s nákupom, predajom a výmenou nehnuteľností. Keďže finančné prostriedky nepretekajú priamo cez účty daňovníka a daňovník nikdy nemá kontrolu nad akoukoľvek hotovosťou vytvorenou transakciou, investor skutočne presunul kapitálové zisky do vymenených nehnuteľností a môže odložiť daň z kapitálových výnosov až do predaja nehnuteľný majetok za hotovosť.
Zriadenie a vykonanie výmeny 1031 a zodpovedajúce daňové zaobchádzanie s transakciou môžu byť veľmi zložité. V nasledujúcej časti je uvedený stručný a zjednodušený opis požiadaviek a krokov potrebných na vykonanie výmeny 1031.
Požiadavky na transakcie
Kvalifikačné vlastnosti Výmena funguje iba pre investičné nehnuteľnosti alebo obchodné nehnuteľnosti. Investičná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, ktorá sa kupuje s cieľom prenájmu a odvodenia príjmu. Majetok podniku je majetok, ktorý vlastní a používa podnik a je držaný v súvahe ako majetok. Všetky skutočné nehnuteľnosti v USA, či už vylepšené alebo nezlepšené, sú vo všeobecnosti podobné. Nehnuteľnosti mimo Spojených štátov sa považujú za nehnuteľnosti, ktoré nie sú podobné. Oddiel 1031 sa nevzťahuje na výmenu zásob, akcií, dlhopisov, zmeniek, iných cenných papierov alebo osobného majetku akéhokoľvek druhu. (Prehľad rôznych typov nehnuteľností nájdete v našom návode na tému Investovanie do nehnuteľností a investovanie do nehnuteľností .)
Majetok nespĺňajúci podmienky a boot Ak transakcia zahŕňa nekvalifikovaný majetok (nepodobný) alebo hotovosť, potom musí investor vykázať zisk z predaja a podľa toho zaplatiť dane. Za predpokladu, že hodnota jedného z vymenených nehnuteľností je vyššia ako hodnota druhého, nekvalifikované aktíva použité na vyrovnanie hodnoty medzi burzami sa nazývajú „bootovacie“ a stále podliehajú normálnej dani z kapitálových výnosov.
načasovanie
Aj keď transakcie nemusia byť simultánne, pre určité prvky načasovania transakcií existujú obmedzenia. Napríklad, aby sa kvalifikovala transakcia ako výmena 1031, musí investor identifikovať nehnuteľnosť, ktorá sa má vymeniť pred zatvorením a identifikovať vymenenú nehnuteľnosť do 45 dní od ukončenia predaja prvého aktíva. Okrem toho musí byť transakcia na získanie náhradného majetku vykonaná do 180 dní od uskutočnenia predaja prvého obchodu. Pre väčšinu investorov je jednou z najťažších úloh identifikácia náhradných aktív do 45 dní od predaja odovzdaného majetku. Je však dôležité, aby tak urobili, pretože tieto obmedzenia časovania sú veľmi prísne a IRS neposkytuje predĺženia.
Kvalifikovaný sprostredkovateľ Z dôvodu zložitosti týchto dojednaní a požiadaviek a obmedzení týkajúcich sa výmeny musia investori, ktorí sponzorujú burzu, na uľahčenie obchodovania využívať kvalifikovaného sprostredkovateľa. Kvalifikovaný sprostredkovateľ, definovaný ako korporácia, ktorá vykonáva činnosť na plný úväzok pri sprostredkovaní 1031 výmen, neposkytuje právne ani daňové poradenstvo. Nemôže to byť obchodná strana, ako je spoločnosť CPA, advokát alebo realitný agent, ktorá mala akýkoľvek vzťah s daňovníkom do 24 mesiacov pred prvou transakciou s nehnuteľnosťami. QI by prednostne malo byť obchodom tretej strany, ktorý predtým neposkytoval žiadnu z týchto služieb žiadnym účastníkom transakcie.
QI vykonáva rôzne podporné služby a slúži ako most medzi zúčastnenými stranami, aby pomohol štruktúrovať a vykonávať výmenu. Medzi jeho povinnosti patrí:
- Príprava všetkej požadovanej dokumentácie a pôsobenie ako klíringové stredisko, aby sa zabezpečilo, že všetky príslušné strany dostanú dokumentáciu. Zabezpečenie toho, aby sa finančné prostriedky držali na zabezpečenom a poistenom bankovom účte a aby sa všetky platby vyplácali na viazané účty po dokončení transakcií. úplné zaúčtovanie transakcií pre záznamy daňovníkov a poskytnutie formulára 1099 daňovníkom a IRS, ktorý dokumentuje všetky požadované dane a všetky zaplatené dane z kapitálových výnosov.
Prísne pravidlá IRS týkajúce sa určitých požiadaviek podčiarkujú hodnotu kvalifikovaného sprostredkovateľa a dôležitosť výberu vhodného sprostredkovateľa. Jednou z hlavných služieb QI je udržiavať účastníkov transakcií na dobrej ceste a zabezpečiť, aby spĺňali požiadavky potrebné na to, aby sa daňovníci mohli kvalifikovať na preferenčné daňové zaobchádzanie so ziskami z nehnuteľností, takže je dôležité, aby investori starostlivo preskúmali a vybrali sprostredkovateľa svojej transakcie. (Pre súvisiace čítanie si pozrite výhody používania realitného zástupcu .)
Nasledujúca časť sa bude venovať výmene viacerých nehnuteľností a základným časovým rámcom, ktorý musia investori dodržať.
Viacnásobné burzy nehnuteľností V podobnej výmene sa od investorov nevyžaduje, aby uskutočňovali výmenu nehnuteľností jeden za jedného. Viaceré vlastnosti môžu byť použité na oboch stranách burzy, pokiaľ sú splnené nasledujúce pravidlá. Tieto pravidlá sa bežne nazývajú pravidlá „troch vlastníctiev“, „95%“ a „200%“.
- Pravidlo troch nehnuteľností - Akékoľvek tri vlastnosti sa môžu kvalifikovať bez ohľadu na trhovú hodnotu. Pravidlo 95% - Akýkoľvek počet nehnuteľností sa môže kvalifikovať, pokiaľ reálna trhová hodnota (FMV) nehnuteľností získaných do konca výmenného obdobia nie je vyššia ako 95% kumulatívneho FMV všetkých identifikovaných potenciálnych náhradných nehnuteľností. Pravidlo 200% - Je možné zameniť ľubovoľný počet vlastností, pokiaľ kumulatívne FMV náhradných vlastností nie je väčšie ako 200% kombinovaného FMV všetkých vymenených vlastností k dátumu počiatočného prevodu.
Hoci je IRS pomerne flexibilný, pokiaľ ide o počet aktív, ktoré umožňuje jeho výmenu, aby pomohol pri odklade dane z kapitálových výnosov, je veľmi prísne načasovanie identifikácie týchto nehnuteľností a uskutočnenia výmeny.
Plán transakcií a časová os Hoci plán transakcií a časová os pre výmenu 1031 sa môžu stať mimoriadne zložité, určité položky majú základný formát a sú podobné pre väčšinu transakcií.
- Investor, ktorý chce vstúpiť do podobnej výmeny, spočiatku identifikuje nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť, ktorá sa má predať - „zrieknutá sa nehnuteľnosť“ - a potom ju s pomocou sprostredkovateľa predá tretej strane. Sprostredkovateľ dostane prostriedky ako predávajúci a zaistí všetky prostriedky v úschove. S prostriedkami v úschove má investor 45 dní na výber jednej alebo viacerých „náhradných nehnuteľností“ na výmenu, ktoré sa musia kúpiť od predajcu tretej strany do 180 rokov. dní od prvej transakcie Sprostredkovateľ koná ako kupujúci, zaisťuje finančné prostriedky v úschove a potom posiela príslušné prostriedky predajcovi alebo predávajúcim. (Ak potrebujete pomoc pri hľadaní náhradného dielu, pozrite si 10 najdôležitejších prvkov ziskovej nehnuteľnosti na nájom a nájdite majetok v komerčných nehnuteľnostiach .) Ďalej QI pripraví všetku účtovnú dokumentáciu pre daňovníka, ktorá ukazuje, že finančné prostriedky prešli zúčtovacím domom QI. a že účty daňovníka / investora nedostali žiadne prostriedky. QI tiež pripravuje formulár 1099, v ktorom sú uvedené všetky kapitálové zisky vzniknuté vytvorením nekvalifikovaného „bootovacieho“ a všetky dane zaplatené ako súčasť transakcie a preposiela tento formulár do IRS. Daňovník zvyčajne vždy podá IRS formulár 8824 s IRS, plus akýkoľvek podobný dokument, ktorý vyžaduje štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza alebo daňovník sídli. Kvalifikovaný sprostredkovateľ okrem uľahčenia výmeny vyhotoví aj všetky doklady o výmene vyžadované pri transakciách, ako sú majetkové listiny a zmluvy o nehnuteľnostiach.
Pretože QI kontrolovala finančné prostriedky z predaja a nákupu vymenených nehnuteľností a pretože investor získal majetok namiesto hotovosti za predaj vzdaného majetku, kapitálové zisky sa odkladajú. S výnimkou „bootovania“ sa kapitálové zisky môžu priebežne odkladať prostredníctvom podobných burz, až kým sa majetok nakoniec nepredá za hotovosť. V tomto okamihu sa akumulované kapitálové zisky zdaňujú použitím prevažujúcich metód zdaňovania.
Záver Podobná výmena nemusí byť taká jednoduchá ako obchodovanie s bejzbalovými kartami vašej mladosti, ale umožňuje vám obchodovať so svojimi investičnými nehnuteľnosťami a udržiavať daňovníka mimo dohody. Neustálym vstupom do takýchto burz cenných papierov môžu investori vykonávať prevody nehnuteľností, aby zvýšili alebo znížili angažovanosť voči určitým sektorom nehnuteľností a súčasne odložili kapitálové zisky, až kým sa majetok nakoniec nepredá za hotovosť. Keď pochopíte pravidlá hry, jedná sa o vynikajúci spôsob, ako efektívne vyvážiť svoje portfólio nehnuteľností.
Ak chcete získať viac stratégií, ako zostať o krok pred daňovým poplatníkom, prečítajte si daňové tipy pre jednotlivých investorov a daňové tipy na konci roka .
