Obsah
- Právo IRA pre vlastníctvo
- Čo je a čo nie je vaše
- Uskutočnenie nákupu v IRA
- Vlastníctvo nehnuteľnosti v IRA
- Predaj nehnuteľnosti v IRA
- Výhody a nevýhody majetku v IRA
- Spodný riadok
Pokiaľ ide o IRA, finančné aktíva - akcie, dlhopisy a podielové fondy alebo fondy obchodované na burze (ETF) - sú obvyklými podozrivými investormi. Napriek tomu je možné za určitých podmienok držať nehnuteľnosť v Roth IRA. Môžete si kúpiť rodinné domy alebo bytové domy, bytové domy, komerčné objekty, ako sú maloobchodné domy, hotely alebo kancelárske komplexy, nespracovaná pôda a veľa pozemkov a dokonca aj lodné lístky.
Nie je to však také ľahké, ako kúpiť pár stoviek akcií. Ak sa chcete ponoriť do kúpy nehnuteľností prostredníctvom svojej IRA s vlastným riadením, musíte poznať pravidlá - a je ich veľa.
Kľúčové jedlá
- Môžete držať nehnuteľnosť vo svojej IRA, ale budete potrebovať IRA s vlastným riadením. Každá nehnuteľnosť, ktorú si kúpite, musí byť prísne určená na investičné účely: Vy a jej rodinní príslušníci ju nemôžete použiť. Nákup nehnuteľností v IRA zvyčajne vyžaduje platbu v hotovosti a všetky náklady na vlastníctvo musia byť zaplatené zo strany IRA.Údržba nehnuteľnosti vo vašej IRA môže byť zložitá, s daňovými problémami a byrokraciou. Na druhej strane vám nehnuteľnosť môže poskytnúť dobrú (alebo veľkú) mieru návratnosti a diverzifikovať svoje portfólio.
Právo IRA na nákup investícií do nehnuteľností
Predovšetkým musí byť vaša IRA zameraná na seba. Termín „samoriadený“ znamená, že depozitár IRA, finančná inštitúcia alebo spoločnosť zodpovedná za vedenie záznamov a požiadavky na podávanie správ IRS akceptujú alebo ponúkajú alternatívne investície. IRA s vlastným riadením je nezávislá od akejkoľvek sprostredkovateľskej, bankovej alebo investičnej spoločnosti, ktorá by za vás urobila rozhodnutia (väčšina brokerských účtov rovnako neumožňuje držbu nehnuteľností).
Na nákup a vlastníctvo nehnuteľností prostredníctvom svojej IRA budete stále potrebovať úschovcu, subjekt špecializujúci sa na účty s vlastným riadením, ktoré budú riadiť transakciu, súvisiace doklady a finančné výkazníctvo. Všetko prechádza správcom, aby vás ochránil pred porušovaním prísnych pravidiel týkajúcich sa týchto druhov transakcií s nehnuteľnosťami.
Ako by ste očakávali, poplatok za službu si bude účtovať depozitár. Neodporúča vám však, ako najlepšie usporiadať svoje podniky. Úlohou tohto opatrovníka je vybavovať back-office prácu.
Skôr ako sa pozrieme na zvyšok pravidiel, pochopte túto základnú skutočnosť: Vy a vaša IRA ste dvoma samostatnými entitami. Vaša IRA vlastní vlastníctvo - vy nie. Vlastnícky názov bude v skutočnosti znieť „XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA.“
Čo je a čo nie je vaše
Vaša nehnuteľnosť musí byť čisto investíciou. Nemôžete ho použiť ako dovolenkový dom, miesto na bývanie vašich detí, druhý dom alebo kanceláriu pre svoju firmu. Tieto pravidlá sa vzťahujú na vás a na ľudí, ktorých IRS považuje za „diskvalifikovaných“. Kto je teda považovaný za diskvalifikovaného?
- Váš manžel / manželkaVaši rodičia, starí rodičia a praví rodičiaVaše deti a ich manželia / manželky, vnúčatá a pravnúčatá Poskytovatelia služieb vašej entity IRAAny, ktorá vlastní viac ako 50% majetku
Nemôžete tiež kúpiť nehnuteľnosť od niektorého z týchto diskvalifikovaných ľudí - to sa nazýva transakcia uskutočňovaná samostatne, ani si nemôže IRA kúpiť nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte. Viac informácií o zakázaných transakciách sa môžete dozvedieť v oddiele 4.72.11.2.1 Príručky Internal Revenue Manual.
Uskutočnenie nákupu
Váš zostatok IRA bude musieť byť dosť vysoký, pretože získanie hypotéky na nákup nehnuteľnosti v rámci IRA nie je ľahké. Pravdepodobne budete musieť platiť v hotovosti, čo nielenže z účtu urobí veľké sústo, ale tiež ovplyvní vašu mieru návratnosti po ceste.
Investori do nehnuteľností často odkladajú malú sumu a využívajú stále relatívne nízke úrokové sadzby, aby mohli získať kúpu, pričom zistili, že môžu zarobiť viac peňazí na nehnuteľnosť, ako zaplatia v úrokoch. Ak nemôžete financovať svoj nákup nehnuteľností, stratíte tento potenciál na významnú návratnosť investícií (NI).
Niektoré banky budú uvažovať o pôžičkách na tento druh transakcie, predstavuje to však ďalší problém: Akýkoľvek príjem z majetku sa potom môže považovať za nesúvisiaci príjem z podnikania (UBTI). Viac informácií o UBTI sa dozviete v oddiele 511 404 Kódexu IRS (IRC).
Vo vlastníctve nehnuteľnosti
Keďže vaša IRA neplatí dane, nemôžete využiť odpočty, ktoré sú spojené s vlastníctvom nehnuteľností. Pretože ste zaplatili hotovosť, nedá sa odpočítať žiadna platba hypotekárneho úroku. Nezískavate ani výhody odpočtov alebo odpisov dane z nehnuteľností. Ak vaša nehnuteľnosť generuje príjem z prenájmu, každá jej časť sa vracia priamo do vašej IRA. Keďže nevlastníte nehnuteľnosť, nemôžete mať na vrecku žiadny príjem. (Samozrejme dostanete peniaze nakoniec, keď vyberiete z účtu pri odchode do dôchodku.)
Čo je svetlé, z vrecka nevyplývajú žiadne náklady na údržbu alebo iné súvisiace náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľností. IRA platí za všetko. To však nie je bez nedostatkov. Každý dolár, ktorý vychádza z vášho IRA, je dolár, ktorý už nemá niekoľko desaťročí na to, aby mohol oceniť bez dane z hodnoty.
Jedno veľké riziko: náklady na údržbu, ktoré vyčerpávajú hotovosť IRA a vedú k drahým sankciám, ak na účet „nadmerne prispievate“ na ich pokrytie.
A čo sa stane, ak nehnuteľnosť vynakladá celý rad veľkých výdavkov, ktoré posunú váš zostatok IRA tak nízko, že účet nemá dostatok peňazí na zaplatenie? Pamätajte si, že nemôžete platiť nič za to, čo súvisí s týmto majetkom, z vlastného vrecka. Príspevky IRA sú obmedzené: v roku 2020 môžete vkladať iba 6 000 - 7 000 dolárov, ak máte 50 rokov a viac.
Ak to nepokrýva opravu a musíte zložiť viac, ste na háčiku za pokuty spojené s prílišným prispievaním. Toto je významné riziko, pretože nehnuteľnosť si často môže vyžadovať nákladnú údržbu a príjmy z prenájmu nemusia kryť to, čo musíte stráviť v roku vysokej údržby.
Predaj nehnuteľnosti v IRA
Ak chcete predať svoj majetok, vypracujte predajnú cenu presne tak, ako by ste to robili s akýmkoľvek iným majetkom. Keď sa obe strany dohodnú na cene a podmienkach, požiadajte svojho depozitára, aby predal nehnuteľnosť v mene vašej IRA. Všetky peniaze sa vrátia do vašej IRA buď odložené alebo oslobodené od dane, v závislosti od zloženia vašej IRA.
Jedna posledná úvaha: likvidita. Aké ľahké je dostať sa z investície? S akciami je to relatívne ľahké. Niekedy môžete mať svoje peniaze späť za pár sekúnd. Naopak, nehnuteľnosť je notoricky nelikvidnou investíciou. Odpredanie môže trvať dlho a počas cesty by ste mohli prísť o peniaze. Ako sa počas Veľkej recesie v roku 2008 dozvedelo osem miliónov ľudí, mohli ste sa ocitnúť v majetku, ktorého hodnota je menšia ako suma, ktorú dlhujete.
Výhody a nevýhody majetku v IRA
Spomenuli sme toľko problémov a nevýhod, mohli by ste sa teraz čudovať, či existuje nejaký dôvod na uvedenie majetku do IRA. Z historického hľadiska bola nehnuteľnosť dobrou dlhodobou investíciou, pretože hodnoty nehnuteľností sa časom zvyšujú a dlhodobé zhodnocovanie ide ruka v ruke s dlhodobým investičným horizontom dôchodkového účtu. Z krátkodobého hľadiska je akýkoľvek príjem, ktorý generuje, v rámci IRA chránený daňami. Nakoniec, ako tvrdé aktívum, nehnuteľnosť pomáha diverzifikovať portfólio inak investované do akcií a iných cenných papierov - nie to najhorší nápad na svete.
Pros
-
Nehnuteľnosti pomáhajú diverzifikovať portfólio, často sa pohybujúce proti finančným trhom.
-
Nehnuteľnosti sa časom oceňovali, ideálne pre dlhodobý investičný horizont IRA.
-
Nehnuteľnosti môžu poskytovať stály príjem z nájomného a akýkoľvek príjem z prenájmu rastie v rámci IRA bez dane.
-
Môžete kúpiť, predať, prevrátiť a akumulovať nehnuteľnosti.
Zápory
-
Musíte si zriadiť IRA s vlastným riadením so správcom.
-
Nemôžete požadovať odpočty za dane z nehnuteľností, hypotekárne úroky, odpisy a iné výdavky súvisiace s nehnuteľnosťami.
-
Všetky náklady, opravy a náklady na údržbu musia byť uhradené z prostriedkov IRA a vy musíte zaplatiť ostatným, aby ich spravovali a spravovali.
-
Vy a vaši príbuzní nemôžete žiť alebo podnikať mimo nehnuteľností.
Spodný riadok
Použitie IRA na kúpu investičného majetku nie je pre slabé srdce, ani pre nikoho neoboznámeného s rôznymi typmi individuálnych dôchodkových účtov. Investovanie do nehnuteľností akéhokoľvek druhu je dosť riskantné alebo pri najlepšej údržbe; pre IRA je však nehnuteľnosť obzvlášť vysoko rizikovou voľbou. Nielenže môžu hodnoty nehnuteľností klesať, nie stúpať; rok významných nákladov na údržbu by vás tiež mohol sankcionovať, ak váš príjem a limit príspevkov do IRA nepokrývajú opravy, ktoré si nemôžete dovoliť ignorovať.
Ak nemáte čas ani odborné znalosti na správu nehnuteľností, pravdepodobne ste na tom s lepšími stratégiami pre svoju IRA. Alebo zvážte sekuritizované možnosti nehnuteľností, ako sú investičné fondy investičné do nehnuteľností (REIT) alebo podielové fondy a ETF, ktoré investujú do nehnuteľností. Jedná sa o nepriamu formu vlastníctva majetku, ale ide o jednoduchší a likvidnejší návrh - a možno ich usporiadať aj v bežných IRA.
![Použite svoj ira na nákup nehnuteľností Použite svoj ira na nákup nehnuteľností](https://img.icotokenfund.com/img/roth-ira/477/using-your-ira-buy-real-estate.jpg)