Obsah
- Váš pomer dlhu k príjmu
- Čo chcú hypotekárni veritelia
- Trh s bytmi
- Ekonomický výhľad
- Zvážte svoje potreby životného štýlu
- Predaj jedného domu, nákup iného
- Poskytnutie zálohy
- Plánujete zostať na mieste?
- Spodný riadok
Ste pripravení kúpiť dom? Koľko si môžete dovoliť? Odpoveď na túto druhú otázku nemusí byť taká jednoduchá. Predtým, ako dosiahnete tento zdanlivo veľký nákup v domácnosti, sa naučte analyzovať, čo znamená „cenová dostupnosť“.
Kľúčové jedlá
- Okrem cenovej značky nehnuteľnosti by sa do vašich výpočtov malo zahrnúť množstvo ďalších finančných a životných štýlov, či si môžete dovoliť kúpiť dom. —Je dôležitým faktorom pri získavaní hypotéky. Mali by ste tiež zhodnotiť miestny trh s nehnuteľnosťami, hospodársky výhľad a dôsledky pobytu na najmenej desať rokov. Aké sú vaše potreby životného štýlu, súčasné a budúce, a aké zvyky a výdavky by ste sa mohli vzdať investovania do domu?
Váš pomer dlhu k príjmu
Prvý a najzreteľnejší bod rozhodnutia sa týka peňazí. Ak máte dostatok prostriedkov na kúpu domu za hotovosť, určite si môžete dovoliť kúpiť teraz. Aj keď nemôžete platiť v hotovosti, väčšina odborníkov súhlasí s tým, že si môžete dovoliť nákup, ak máte nárok na hypotéku na nový dom. Ale akú hypotéku si môžete dovoliť?
43% pomer dlhu k príjmu (DTI) sa všeobecne používa ako federácia pre správu bývania (FHA) ako usmernenie pri schvaľovaní hypoték. Tento pomer sa používa na určenie, či dlžník môže platiť svoje platby každý mesiac; niektorí veritelia môžu byť miernejší alebo rigidnejší v závislosti od trhu s nehnuteľnosťami a všeobecných ekonomických podmienok. 43% DTI znamená, že všetky vaše pravidelné platby dlhu plus výdavky spojené s bývaním - hypotéka, poistenie hypotéky, poplatky za združenie majiteľa domu, daň z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu atď. - by sa nemali rovnať viac ako 43% vášho mesačného hrubého príjmu.
Ak je napríklad váš hrubý mesačný príjem 4 000 dolárov, vynásobte toto číslo 0, 43. 1 720 USD je celková suma, ktorú by ste mali minúť na platby dlhov. Povedzme, že už máte tieto mesačné povinnosti: minimálne platby kreditnou kartou vo výške 120 USD, platba za pôžičku na autá vo výške 240 USD a platby na študentské pôžičky vo výške 120 USD - 480 USD vo všetkých. To znamená, že si teoreticky môžete dovoliť až 1 240 dolárov mesačne ako dodatočný dlh na hypotéku atď. A stále sa pohybovať v rámci maximálnej DTI. Menší dlh je, samozrejme, vždy lepší.
Čo chcú hypotekárni veritelia
Musíte tiež zvážiť front-end pomer dlhu k príjmu, ktorý počíta váš príjem oproti mesačnému dlhu, ktorý by vám vznikol iba z výdavkov na bývanie. Veriteľom sa tento pomer zvyčajne neprekračuje 28%; počas recesie by mohli nechať skĺznuť až o 31%. Napríklad, ak je váš hrubý príjem 4 000 dolárov mesačne, mali by ste problémy s schválením mesačných výdavkov na bývanie vo výške 1 720 dolárov, aj keď nemáte žiadne ďalšie povinnosti. Pre front-end DTI 31% by vaše náklady na bývanie mali byť pod 1 240 dolárov.
Prečo by ste neboli schopní využiť svoj úplný pomer dlhu k príjmu, ak nemáte iný dlh? V podstate preto, lebo veriteľom sa nepáči, že žijete na okraji. Dochádza k finančným nešťastiam - stratíte zamestnanie, vaše auto sa sčítava, zdravotné postihnutie vám na chvíľu zabraňuje. Ak je vaša hypotéka 43% z vášho príjmu, nemali by ste mať k dispozícii miesto na to, kedy chcete alebo budete musieť vynaložiť ďalšie výdavky.
Odborníci na finančné plánovanie súhlasia s tým, že si môžete dovoliť kúpiť dom, ak môžete získať hypotéku s mesačnou splátkou, ktorá nepresahuje 28% vášho hrubého príjmu.
Väčšina hypoték sú dlhodobé záväzky: Majte na pamäti, že tieto platby môžete vykonávať každý mesiac počas nasledujúcich 30 rokov. Preto by ste mali vyhodnotiť spoľahlivosť vášho primárneho zdroja príjmu. Mali by ste zvážiť aj vaše vyhliadky do budúcnosti a pravdepodobnosť, že vaše výdavky časom porastú. To, že si dnes môžeme dovoliť nový dom, nie je také dôležité ako vaša schopnosť si ho dovoliť na dlhé vzdialenosti.
Netreba dodávať, že možnosť dovoliť si dom neodpovedá na otázku, či je teraz vhodný čas na to, aby ste konali podľa tejto možnosti.
Trh s bytmi
Za predpokladu, že máte pod kontrolou svoju osobnú situáciu, je ďalšou otázkou ekonomika trhu s nehnuteľnosťami na bývanie - buď vo vašej súčasnej krajine, alebo v mieste, kde sa chcete pohybovať. Dom je drahá investícia. Mať peniaze na uskutočnenie nákupu je skvelé, ale neodpovedá na otázku, či má nákup z finančného hľadiska zmysel. Jedným zo spôsobov, ako to dosiahnuť, je odpovedať na otázku „Je lacnejšie prenajímať si, ako kúpiť?“ Ak sa nákup zdá byť lacnejší ako prenájom, je to silný argument v prospech nákupu.
Podobne stojí za to premýšľať o dlhodobých dôsledkoch nákupu domov. Po celé generácie bol nákup domu takmer zaručeným spôsobom, ako zarobiť peniaze. Vaši prarodičia mohli kúpiť dom pred 50 rokmi za 20 000 dolárov a predať ho za päť alebo desaťkrát viac ako o 30 rokov neskôr.
To isté sa nedá povedať o majiteľoch novších ročníkov. Mnohé z nich prišli o peniaze, keď sa realitný trh v roku 2007 zrútil, a mnoho ďalších dnes vlastní domy, ktorých hodnota je omnoho nižšia ako cena, ktorú si kúpili práve pred desiatimi rokmi. Ak kupujete nehnuteľnosť s presvedčením, že časom sa jej hodnota zvýši, nezabudnite do svojich výpočtov započítať náklady na platby úrokov z hypotéky, upgradov na nehnuteľnosť a bežnú údržbu.
Ekonomický výhľad
V rovnakom duchu existujú roky, keď sú ceny nehnuteľností stlačené, a roky, keď sú nezvyčajne vysoké. Ak sú ceny také nízke, že je zrejmé, že sa vám darí veľa, môžete to vziať ako znamenie, že by mohol byť vhodný čas na uskutočnenie nákupu. Na kupujúcom trhu znížené ceny zvyšujú pravdepodobnosť, že čas bude pracovať v váš prospech, a spôsobia, že váš dom oceníte na ceste.
Úrokové sadzby, ktoré zohrávajú významnú úlohu pri určovaní výšky mesačnej hypotekárnej splátky, majú tiež roky, keď sú vysoké, a roky, keď sú nízke. Je zrejmé, že nižšie je lepšie. Napríklad naša Mesačná kalkulačka splátok hypotéky ukazuje, že 30-ročná hypotéka (360 mesiacov) na pôžičku vo výške 100 000 USD pri úrokovej sadzbe 3% vás bude stáť 421, 60 USD mesačne. Pri úrokovej sadzbe 5% vás to bude stáť 536, 82 dolárov mesačne. Na 7% to skočí na 665, 30 dolárov. Ak teda úrokové sadzby klesajú, môže byť rozumné počkať, kým si kúpite. Ak rastú, má zmysel, aby sa nákup uskutočnil skôr ako neskôr.
Do rozhodovacieho procesu sa môžu zahrnúť aj ročné obdobia. Ak si chcete vybrať z čo najširšej škály domov, jar je pravdepodobne najlepší čas na nákup. Známky „na predaj“ majú tendenciu vyskočiť ako kvety, keď sa počasie zahreje a trávniky sa menia na zelené. Časť dôvodu sa týka cieľovej skupiny väčšiny domov: rodiny, ktoré čakajú na presťahovanie, kým ich deti nedokončia aktuálny školský rok, ale chcú sa usadiť skôr, ako začne nový rok na jeseň.
Zvážte svoje potreby životného štýlu
Kým peniaze sú samozrejme dôležitým faktorom, existuje veľa ďalších faktorov, ktoré by mohli hrať úlohu pri vašom načasovaní. Bezprostredne existuje potreba ďalšieho priestoru (nové dieťa na ceste, starší príbuzný, ktorý nemôže žiť sám)? Zahŕňa tento pohyb vaše deti, ktoré menia školy? Ak predáte dom, v ktorom ste bývali menej ako dva roky, uvalili by ste na daň z kapitálových výnosov - a ak áno, oplatí sa čakať, aby ste sa vyhli uhryznutiu?
Môžete radi variť s gurmánskymi ingredienciami, každý mesiac sa vydať na víkendový pobyt, sponzorovať múzické umenie alebo pracovať s osobným trénerom. Žiadny z týchto návykov nie je zabijakom rozpočtu, ale možno by ste sa museli obísť bez nich, ak by ste si kúpili dom iba na základe pomeru dlhu k príjmu 43%.
Predtým, ako začnete splácať hypotéku, dajte si trochu finančnej lakťa odpočítaním nákladov na váš najdrahší koníček alebo aktivitu od vypočítanej platby. Ak rovnováha nestačí na kúpu domu vašich snov, možno budete musieť obmedziť zábavu a hry - alebo začať uvažovať o lacnejšom dome ako o vysnívanom dome.
Predaj jedného domu, nákup iného
Zisk z výnosu uložte na sporiaci účet a zistite, či - po zohľadnení ďalších potrebných výdavkov, ako sú platby za autá alebo zdravotné poistenie - si budete môcť dovoliť hypotéku. Je tiež dôležité pamätať na to, že na údržbu a verejné služby sa budú musieť vyčleniť ďalšie finančné prostriedky. Tieto náklady budú nepochybne vyššie pre väčšie domácnosti.
Pri výpočte použite svoj aktuálny príjem. Nepredpokladajte, že budete zarábať viac peňazí po ceste. Zvyšuje sa vždy a kariéra sa mení. Ak zakladáte množstvo nakupovaného domu na budúcom príjme, pripravte si romantickú večeru so svojimi kreditnými kartami. Skončíte s nimi s dlhotrvajúcim vzťahom.
Ak však dokážete zvládnuť tieto dodatočné náklady na bývanie bez toho, aby ste si potili dlh z kreditnej karty, môžete si dovoliť kúpiť si dom, ak ste si na svoju zálohu zložili dostatok peňazí.
Môžete si dovoliť zálohu?
Najlepšie je odložiť 20% z ceny vášho domu, aby ste sa vyhli plateniu súkromného hypotekárneho poistenia (PMI). Zvyčajne sa pripočítava k vašim hypotekárnym platbám, PMI môže stáť ďalších 50 až 100 dolárov mesačne.
Menšia záloha nebude znamenať, že kúpa domu je nemožná. Môžete si napríklad kúpiť dom s iba 3, 5% pôžičkou s úverom FHA, ale sú tu bonusy, ktoré prichádzajú s ďalším prípadom. Okrem vyššie uvedeného vyhýbania sa PMI znamená väčšie zálohové platby:
- Menšie splátky hypotéky. Za hypotéku 200 000 dolárov s úrokovou sadzbou 5% na obdobie 30 rokov by ste zaplatili 1 074 dolárov. Ak bola vaša hypotéka 180 000 dolárov s úrokovou sadzbou 5% na obdobie 30 rokov, zaplatili by ste 966, 28 dolárov. Niektorí veritelia vás nebudú financovať, pokiaľ neznížite najmenej o 5% až 10%.
Aj keď z väčšej zálohy vyplýva veľa výhod, váš núdzový sporiaci účet nemusíte úplne obetovať, aby ste mohli viac položiť svoj domov. Keď sa objavia neočakávané opravy alebo iné potreby, môžete skončiť v štipku.
Plánujete zostať na mieste?
Cenová dostupnosť by mala byť číslo jedna, ktorú hľadáte v domácnosti, ale najlepšie je vedieť, že budete chcieť žiť v dome, ktorý vyberiete najmenej 10 rokov. Ak nie, môžete uviaznuť v dome, ktorý si nemôžete dovoliť v meste, ktoré ste pripravení odísť. Ak nemôžete odhadnúť, v ktorom meste budete žiť a aký je váš 10-ročný plán, nie je ten pravý čas na kúpu domu. Ak si chcete kúpiť dom bez 10-ročného plánu, kúpte si dom, ktorého cena je oveľa nižšia ako maximum, ktoré si môžete dovoliť. Budete musieť mať možnosť dovoliť si hit, ak ho musíte predať rýchlo. Ďalšia výnimka: Ak pracujete pre spoločnosť, ktorá kupuje domy preložených zamestnancov - jedno meno je zaručená možnosť odkúpenia - je tiež bezpečné nakupovať bez 10-ročného záväzku.
Spodný riadok
Ste pripravení kúpiť dom? Odpoveď otočením (nie je zamýšľaná slovná hračka) je „áno - ak si to môžete dovoliť.“ Ale „dovoliť“ nie je také jednoduché ako to, čo je momentálne na vašom bankovom účte; do vašich výpočtov by sa malo zahrnúť množstvo ďalších finančných a životných štýlov.
Keď zohľadníte všetky tieto prvky, „ak si to môžete dovoliť“, začne vyzerať zložitejšie, ako sa zdá, že sa zdá byť prvý. Ale ich zváženie teraz môže zabrániť nákladným chybám a finančným problémom neskôr. Samozrejme je tu jeden najlepší čas: Keď nájdete perfektný dom na ideálnom mieste na predaj - za perfektnú cenu.