Čo sú to cenné papiere zabezpečené komerčnou hypotékou (CMBS)?
Cenné papiere obchodované s hypotékou (CMBS) sú investičné produkty s pevným výnosom, ktoré sú kryté hypotékami na komerčné nehnuteľnosti a nie na obytné nehnuteľnosti. CMBS môže poskytovať likviditu realitným investorom aj komerčným poskytovateľom úverov.
Pretože neexistujú pravidlá pre štandardizáciu štruktúr CMBS, ich ocenenie môže byť ťažké. Podkladové cenné papiere CMBS môžu zahŕňať množstvo komerčných hypoték rôznych termínov, hodnôt a typov nehnuteľností - napríklad viacbytové obydlia a komerčné nehnuteľnosti. CMBS môže ponúknuť menšie riziko predplatenia ako cenné papiere kryté hypotékou na bývanie (RMBS), keďže lehota na komerčné hypotéky je spravidla stanovená.
Ako fungujú obchodné cenné papiere zabezpečené hypotékou
Rovnako ako v prípade zabezpečených dlhových záväzkov (CDO) a zabezpečených hypotekárnych záväzkov (CMO), CMBS sú vo forme dlhopisov. Hypotekárne úvery, ktoré tvoria jedinú obchodnú hypotéku zabezpečenú hypotékou, pôsobia ako kolaterál v prípade zlyhania, pričom istina a úrok sa prenášajú na investorov. Pôžičky sú zvyčajne obsiahnuté v rámci trustu a sú veľmi diverzifikované z hľadiska podmienok, typov nehnuteľností a súm. Podkladové pôžičky, ktoré sú sekuritizované v CMBS, zahŕňajú pôžičky na nehnuteľnosti, ako sú bytové domy a komplexy, továrne, hotely, administratívne budovy, kancelárske parky a nákupné strediská, často v rámci tej istej dôvery.
Hypotekárny úver je spravidla nedobytný dlh - akýkoľvek spotrebiteľský alebo komerčný dlh, ktorý je zabezpečený iba kolaterálom. V prípade omeškania veriteľ nesmie zaistiť žiadne aktíva dlžníka mimo kolaterálu.
Pretože CMBS sú komplexné investičné nástroje, vyžadujú širokú škálu účastníkov trhu - vrátane investorov, primárneho správcu, hlavného správcu, špeciálneho správcu, držiteľa osvedčenia o riadení, správcovských spoločností a ratingových agentúr. Každý z týchto hráčov má špecifickú úlohu, aby zabezpečil správne fungovanie CMBS.
Trh CMBS predstavuje približne 2% celkového trhu s pevným výnosom v USA.
Typy CMBS
Hypotéky, ktoré podporujú CMBS, sa klasifikujú do tranží podľa ich úrovne kreditného rizika, ktoré sa zvyčajne radia od vyšších - alebo najvyšších - po nižšie. Tranže najvyššej kvality dostanú úrokové aj istinové platby a budú mať najnižšie súvisiace riziko. Nižšie tranže ponúkajú vyššie úrokové sadzby, ale tranže, ktoré preberajú väčšie riziko, tiež absorbujú väčšinu potenciálnych strát, ktoré sa môžu vyskytnúť, keď sa tranže znížia.
Najnižšia tranža v štruktúre CMBS bude obsahovať najrizikovejšie a možno aj špekulatívne pôžičky v portfóliu. Sekuritizačný proces, ktorý sa podieľa na navrhovaní štruktúry CMBS, je dôležitý pre banky aj investorov. Umožňuje bankám vydávať celkovo viac pôžičiek a investorom poskytuje ľahký prístup k komerčným nehnuteľnostiam a zároveň im poskytuje väčší výnos ako tradičné štátne dlhopisy.
Investori by však mali pochopiť, že v prípade zlyhania jednej alebo viacerých pôžičiek v CMBS musia byť najvyššie tranže úplne splatené s úrokmi predtým, ako nižšie tranže dostanú akékoľvek prostriedky.
Kľúčové jedlá
- CMBS sú zabezpečené hypotékami na komerčné nehnuteľnosti a nie na obytné nehnuteľnosti. Komerčné cenné papiere zabezpečené hypotékou sú vo forme dlhopisov a podkladové pôžičky sa zvyčajne nachádzajú v rámci trustov. Úvery v CMBS fungujú ako kolaterál - so zabezpečenou istinou a úrokmi na investorov - v prípade zlyhania.
Kritika CMBS
Zvyčajne investujú do CMBS len veľmi bohatí investori, pretože pre priemerného investora nie je veľa možností. Je ťažké nájsť podielové fondy alebo fondy obchodované na burze (ETF), ktoré investujú výlučne do tejto triedy aktív, hoci veľa investičných fondov do nehnuteľností investuje časť svojich portfólií do CMBS.
Požiadavky na CMBS
V decembri 2016 Komisia pre cenné papiere (SEC) a Úrad pre reguláciu finančného priemyslu (FINRA) zaviedli nové nariadenia na zmiernenie niektorých rizík CMBS vytvorením požiadaviek na maržu pre kryté transakcie agentúr vrátane zaistených hypotekárnych záväzkov.
![Komerčná hypotéka Komerčná hypotéka](https://img.icotokenfund.com/img/financial-analysis/146/commercial-mortgage-backed-securities.jpg)