Obsah
- Čo je to prvá hypotéka?
- Pochopenie prvej hypotéky
- Príklad prvej hypotéky
Čo je to prvá hypotéka?
Prvá hypotéka je primárne záložné právo na nehnuteľnosť. Prvá hypotéka je primárna pôžička, ktorá platí za nehnuteľnosť, a táto pôžička má v prípade zlyhania prednosť pred všetkými ostatnými záložnými právami alebo nárokmi na nehnuteľnosť. Prvá hypotéka nie je hypotékou na prvý domov dlžníka; je to pôvodná hypotéka vzatá na jednu nehnuteľnosť. Nazýva sa tiež First Lien. Ak je dom refinancovaný, refinancovaná hypotéka nadobúda prvú hypotekárnu pozíciu.
Kľúčové jedlá
- Prvá hypotéka je primárne záložné právo na nehnuteľnosť, ktorá zaisťuje hypotéku. Druhou hypotékou sú peniaze požičané proti vlastnému kapitálu na financovanie iných projektov a výdavkov.Ak pomer úveru k hodnote (LTV) prvej hypotéky je vyšší ako 80 %, veritelia vo všeobecnosti požadujú súkromné hypotekárne poistenie. Hypotekárny úrok zaplatený za prvú hypotéku je daňovo odpočítateľný, uplatňuje sa iba na daňovníkov, ktorí rozdeľujú výdavky na svoje daňové priznania.
Pochopenie prvej hypotéky
Ak chce jednotlivec kúpiť nehnuteľnosť, môže sa rozhodnúť financovať kúpu pôžičkou od požičiavajúcej inštitúcie. Veriteľ očakáva splatenie úveru na bývanie alebo hypotéky v mesačných splátkach, ktoré zahŕňajú časť splátok istiny a úrokov. Veriteľ bude mať na nehnuteľnosti záložné právo, pretože pôžičku zabezpečuje domov. Táto hypotéka, ktorú si vzal domov na kúpu domu, sa nazýva prvá hypotéka.
Prvá hypotéka je pôvodná pôžička vzatá na nehnuteľnosť. Homebuyer by mohol mať v názve viac vlastností; sú to však pôvodné hypotéky, ktoré boli uzavreté na zabezpečenie každej nehnuteľnosti, ktorá predstavuje prvú hypotéku. Napríklad, ak vlastník nehnuteľnosti uzavrie hypotéku na každý z troch svojich domovov, každá z týchto troch hypoték je prvou hypotékou.
Termín „prvá hypotéka“ vedie k pochopeniu toho, že na nehnuteľnosť by mohli byť aj ďalšie hypotéky. Majiteľ domu by si mohol vziať ďalšiu hypotéku, napríklad druhú hypotéku, zatiaľ čo pôvodná a prvá hypotéka je stále v platnosti. Druhou hypotékou sú peniaze požičané za domáci kapitál na financovanie ďalších projektov a výdavkov. Druhá hypotéka a akékoľvek ďalšie hypotéky vzaté na ten istý majetok sú však podriadené prvej hypotéke. To znamená, že prvá hypotéka sa vyplatí pred splácaním sekundárnych hypoték v prípade zlyhania.
Prvá hypotéka a pôžička na hodnotu (LTV)
Ak je pomer pôžičky k hodnote (LTV) prvej hypotéky vyšší ako 80%, veritelia vo všeobecnosti požadujú súkromné hypotekárne poistenie (PMI). V takom prípade môže byť pre dlžníka niekedy výhodné obmedziť veľkosť prvej hypotéky na 80% LTV a použiť sekundárne financovanie na požičanie zostávajúcej potrebnej sumy. Ekonomika vyplácania PMI verzus použitie druhej pôžičky do značnej miery závisí od miery, v akej dlžník očakáva, že hodnota ich domu sa zvýši. PMI je možné eliminovať, keď LTV prvej hypotéky dosiahne 78%. Musí sa však vyplatiť druhé záložné právo, ktoré má zvyčajne vyššiu úrokovú sadzbu ako prvá hypotéka. Toto sa s najväčšou pravdepodobnosťou uskutoční refinancovaním prvej hypotéky za sumu rovnajúcu sa zostatku prvej a druhej hypotéky.
Dane z prvej hypotéky
Úrok z hypotéky zaplatený pri prvej hypotéke je daňovo uznateľný. To znamená, že majitelia domov môžu znížiť svoj zdaniteľný príjem o sumu úroku, ktorý bol zaplatený z úveru za daňový rok. Odpočet dane z úrokov z hypotéky sa však vzťahuje iba na daňovníkov, ktorí rozdeľujú výdavky na svoje daňové priznania.
Príklad prvej hypotéky
Napríklad, ak si homebuyer zaistí prvú hypotéku vo výške 250 000 dolárov na nehnuteľnosť na bývanie a po niekoľkých rokoch získa druhú hypotéku za 30 000 dolárov na tú istú nehnuteľnosť, prvá hypotéka je nadradená druhej hypotéke. Dlžník nesplatí svoje platby potom, čo už splatil 50 000 dolárov z pôvodnej výšky úveru a jeho majetok je vylúčený a predaný na pokrytie úveru. Ak výťažok z predaja nehnuteľnosti dosiahne 210 000 dolárov, prvý hypotekárny veriteľ dostane dlžnú sumu, ktorá je 200 000 dolárov. Druhý hypotekárny veriteľ dostane všetko, čo zostane, čo je v tomto prípade 10 000 dolárov. Pretože prvá hypotéka je primárnou pohľadávkou, ktorá má prednosť pred sekundárnymi pohľadávkami, druhé hypotéky zvyčajne spravujú vyššie úrokové sadzby ako prvé hypotéky.
![Prvá definícia hypotéky Prvá definícia hypotéky](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/394/first-mortgage.jpg)