Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou verzus nastaviteľná úroková sadzba: Prehľad
Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou a hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sú dva hlavné typy hypoték. Aj keď trh ponúka v týchto dvoch kategóriách množstvo odrôd, prvým krokom pri nakupovaní hypotéky je určenie, ktorý z dvoch hlavných typov pôžičiek najlepšie vyhovuje vašim potrebám.
Kľúčové jedlá
- Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou účtuje pevnú úrokovú sadzbu, ktorá sa nemení po celú dobu životnosti úveru. Počiatočná úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) je stanovená pod trhovou sadzbou porovnateľnej pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou a potom sa sadzba v priebehu času zvyšuje (alebo možno klesá). Farmakologické riziká sú zvyčajne komplikovanejšie ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.
Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou účtuje pevne stanovenú úrokovú sadzbu, ktorá sa nemení po celú dobu životnosti úveru. Aj keď sa suma istiny a úroku zaplateného každý mesiac líši od platby k platbe, celková platba zostáva rovnaká, čo majiteľom domov uľahčuje zostavovanie rozpočtu.
Nižšie uvedený harmonogram čiastočného odpisovania ukazuje, ako sa menia sumy určené na istinu a úrok počas doby trvania hypotéky. V tomto príklade je doba hypotéky 30 rokov, výška istiny je 100 000 dolárov a úroková sadzba je 6%.
platba | hlavná | záujem | Hlavný zostatok |
1. 599, 55 USD | $ 99, 55 | $ 500.00 | $ 99900, 45 |
2. 599, 55 USD | $ 100, 05 | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
3. 599, 55 USD | $ 100, 55 | $ 499.00 | $ 99699, 85 |
Ako vidíte, platby uskutočnené v prvých rokoch hypotéky pozostávajú predovšetkým z úrokov.
Hlavnou výhodou úveru s pevnou úrokovou sadzbou je, že dlžník je chránený pred náhlym a potenciálne výrazným zvýšením mesačných splátok hypotéky, ak sa úrokové sadzby zvýšia. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú ľahko zrozumiteľné a od veriteľov k poskytovateľom sa líšia. Nevýhodou pri hypotékach s pevnou úrokovou sadzbou je to, že keď sú úrokové sadzby vysoké, nárok na úver je ťažší, pretože platby sú lacnejšie.
Aj keď je úroková sadzba fixná, celková výška úroku, ktorý zaplatíte, závisí od doby hypotéky. Tradičné úverové inštitúcie ponúkajú hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na rôzne podmienky, z ktorých najbežnejšie sú 30, 20 a 15 rokov.
30-ročná hypotéka je najobľúbenejšou voľbou, pretože ponúka najnižšiu mesačnú splátku. Kompromis pre túto nízku platbu je však výrazne vyššími celkovými nákladmi, pretože dodatočné desaťročné obdobie alebo viac sa v tomto termíne venuje predovšetkým plateniu úrokov. Mesačné splátky za krátkodobé hypotéky sú vyššie, takže istina sa spláca v kratšom časovom rámci. Krátkodobé hypotéky ponúkajú aj nižšiu úrokovú sadzbu, ktorá umožňuje väčšie splátky istiny pri každej splátke hypotéky. Krátkodobé hypotéky teda celkovo stoja podstatne menej. (Viac informácií nájdete v časti Pochopenie štruktúry splácania hypotéky .)
Hypotéky: Fixná sadzba verzus nastaviteľná sadzba
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou
Úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je variabilná. Počiatočná úroková sadzba na ARM je stanovená pod trhovou sadzbou porovnateľnej pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou a táto sadzba sa postupom času zvyšuje. Ak sa ARM drží dostatočne dlho, úroková sadzba prevyšuje úrokovú sadzbu pre úvery s pevnou úrokovou sadzbou.
ARM majú pevne stanovené časové obdobie, počas ktorého pôvodná úroková sadzba zostáva konštantná, po ktorej sa úroková sadzba nastaví na vopred stanovenú frekvenciu. Obdobie pevnej sadzby sa môže výrazne líšiť - od jedného mesiaca do 10 rokov; kratšie adaptačné obdobia majú vo všeobecnosti nižšie počiatočné úrokové sadzby. Po počiatočnom období sa úver obnoví, čo znamená, že existuje nová úroková sadzba založená na súčasných trhových sadzbách. Toto je miera do nasledujúceho vynulovania, ktoré môže byť nasledujúci rok.
Terminológia ARM
ARM sú podstatne komplikovanejšie ako úvery s pevnou úrokovou sadzbou, takže skúmanie výhod a nevýhod si vyžaduje pochopenie niektorých základných pojmov. Tu sú niektoré pojmy, ktoré musia dlžníci vedieť pred výberom ARM:
- Frekvencia úprav: Vzťahuje sa na čas medzi úpravami úrokových sadzieb (napr. Mesačné, ročné atď.). Indexy úprav: Úpravy úrokových sadzieb sú viazané na referenčnú hodnotu. Niekedy je to úroková sadzba pre druh majetku, ako sú vkladové certifikáty alebo štátne pokladničné poukážky. Môže to byť aj špecifický index, napríklad index nákladov na fondy alebo londýnska medzibanková ponúkaná sadzba (LIBOR). Marža: Keď podpíšete pôžičku, súhlasíte s tým, že zaplatíte sadzbu, ktorá je o určité percento vyššia ako index úpravy. Vaša nastaviteľná sadzba môže byť napríklad sadzba jednoročnej faktúry plus 2%. Tieto 2% sa nazývajú marže. Limity : Ide o limit sumy, ktorú môže úroková sadzba zvýšiť v každom adaptačnom období. Niektoré ARM tiež ponúkajú limity celkovej mesačnej platby. Tieto pôžičky, známe tiež ako záporné amortizačné pôžičky, udržiavajú nízke platby; tieto platby sa však môžu vzťahovať iba na časť splatného úroku. Nesplatený úrok sa stáva súčasťou príkazcu. Po rokoch splácania hypotéky môže byť dlžná istina vyššia ako suma, ktorú ste si pôvodne požičali. Strop: Je to najvyššia hodnota, ktorú je možné počas doby trvania úveru upraviť s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.
Najväčšou výhodou ARM je, že je podstatne lacnejší ako hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, najmenej počas prvých troch, piatich alebo siedmich rokov. ARM sú tiež atraktívne, pretože ich nízke počiatočné platby často umožňujú dlžníkovi kvalifikovať sa na väčšiu pôžičku a v prostredí klesajúcich úrokových sadzieb umožňujú dlžníkovi využívať nižšie úrokové sadzby (a nižšie platby) bez potreby refinancovania hypotéky, Dlžník, ktorý sa rozhodne pre ARM, môže ušetriť niekoľko stoviek dolárov mesačne až sedem rokov, po ktorých sa pravdepodobne zvýšia jeho náklady. Nová sadzba bude vychádzať z trhových sadzieb, nie z pôvodnej trhovej sadzby. Ak máte veľké šťastie, môže to byť nižšie v závislosti od toho, aké sú trhové sadzby v čase obnovenia sadzby.
ARM však môže predstavovať niektoré významné nevýhody. Pri ARM sa vaša mesačná splátka môže počas životnosti úveru často meniť. A ak si vezmete veľkú pôžičku, mohli by ste mať problémy, keď úrokové sadzby stúpajú: Niektoré ARM sú štruktúrované tak, aby sa úrokové sadzby mohli za pár rokov takmer zdvojnásobiť. (Viac informácií nájdete v časti Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou: Čo sa stane, keď úrokové sadzby stúpajú ).
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa u mnohých finančných plánovačov naozaj stratili po rozpadnutí hypotéky na hypotéky v roku 2008, ktoré nastalo v ére zabavovania a krátkeho predaja. Dlžníci čelili šoku z nálepky, keď sa ich ARM upravili a ich platby prudko stúpali. Našťastie odvtedy boli zavedené vládne nariadenia a právne predpisy na zvýšenie dohľadu, ktorý zmenil bublinu na bývanie na globálnu finančnú krízu. Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) zabraňuje predátorským hypotekárnym praktikám, ktoré poškodzujú spotrebiteľa. Veritelia požičiavajú dlžníkom, ktorí pravdepodobne splácajú svoje pôžičky.
ARM sú podstatne lacnejšie ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.
Ktorý úver je pre vás vhodný?
Pri výbere hypotéky musíte vziať do úvahy celý rad osobných faktorov a vyvážiť ich s ekonomickou realitou neustále sa meniaceho trhu. Osobné financie jednotlivcov často prechádzajú obdobím predstihu a poklesu, zvýšením a poklesom úrokových mier a silnou stránkou voskov a oslabení ekonomiky. Ak chcete svoj výber úveru uviesť do kontextu týchto faktorov, zvážte nasledujúce otázky:
- Aká veľká hypotekárna splátka si dnes môžete dovoliť? Mohli by ste si stále dovoliť ARM, ak sa zvýšia úrokové sadzby? Ako dlho plánujete bývať na nehnuteľnosti? V akom smere sa pohybujú úrokové sadzby a očakávate, že tento trend bude pokračovať?
Ak sú úrokové sadzby vysoké a očakáva sa, že poklesnú, ARM zaistí, že využijete pokles, pretože nie ste viazaní na konkrétnu sadzbu. Ak pre vás úrokové sadzby stúpajú alebo je pre vás dôležitá stabilná, predvídateľná platba, môže ísť o hypotéku s pevnou sadzbou.
Kandidáti na ARM
Krátkodobý majiteľ domu
ARM môže byť vynikajúcou voľbou, ak sú vašou hlavnou požiadavkou nízke platby v blízkom období alebo ak nemáte v pláne žiť v majetku dosť dlho na to, aby sadzby stúpali. Ako už bolo uvedené, obdobie ARM s pevnou sadzbou sa líši, zvyčajne od jedného roka do siedmich rokov, a preto ARM nemusí mať zmysel pre ľudí, ktorí plánujú ponechať si svoj dom na viac ako to. Ak však viete, že sa chystáte presťahovať v krátkom čase, alebo ak sa chystáte do najbližších desaťročí nepripravovať, ARM bude mať veľký zmysel.
Povedzme, že prostredie úrokových sadzieb znamená, že môžete uzavrieť päťročné ARM s úrokovou sadzbou 3, 5%. 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou by vám v porovnaní s ňou poskytla úrokovú sadzbu 4, 25%. Ak sa chystáte presunúť pred päťročným obnovením ARM, ušetríte veľa peňazí na úrokoch. Ak sa naopak rozhodnete zostať v dome dlhšie, najmä ak sú sadzby vyššie, keď sa úver prispôsobí, potom hypotéka bude stáť viac, ako by mala pôžička s pevnou úrokovou sadzbou. Ak kupujete dom s okom smerom k inovácii na väčší dom, akonáhle založíte rodinu - alebo si myslíte, že sa presťahujete za prácou - ARM môže byť pre vás to pravé.
Zarábajúci príjem
Pre ľudí, ktorí majú stabilný príjem, ale neočakávajú, že sa dramaticky zvýšia, má hypotéka s pevnou sadzbou väčší zmysel. Ak však očakávate zvýšenie svojho príjmu, môže vám ísť s ARM ušetriť zaplatenie veľkého úroku z diaľky.
Povedzme, že hľadáte svoj prvý domov a práve ste ukončili štúdium na lekárskej alebo právnickej škole alebo ste získali titul MBA. Pravdepodobnosť, že v nadchádzajúcich rokoch budete zarábať viac, si bude môcť dovoliť zvýšené platby, keď sa vaša pôžička prispôsobí vyššej sadzbe. V takom prípade bude ARM pracovať za vás. V inom scenári, ak očakávate, že začnete dostávať peniaze z dôvery v určitom veku, môžete získať ARM, ktorý sa resetuje v rovnakom roku.
Typ výplaty
Uzatvorenie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je veľmi atraktívne pre hypotekárnych dlžníkov, ktorí majú alebo budú mať hotovosť na splatenie pôžičky skôr, ako sa začne nová úroková sadzba. Aj keď to nezahŕňa veľkú väčšinu Američanov, existujú situácie v ktorých je možné ho odtiahnuť.
Vezmite si dlžníka, ktorý kupuje jeden dom a zároveň predáva iný dom. Táto osoba môže byť nútená kúpiť nový dom, kým je starý zmluvný, a v dôsledku toho uzavrie jednoročné alebo dvojročné ARM. Keď dlžník získa výnosy z predaja, môže sa otočiť a vyplatiť ARM s výťažkami z predaja domov.
Ďalšia situácia, v ktorej by ARM dáva zmysel, je, ak si môžete dovoliť urýchliť platby každý mesiac natoľko, aby ste ich splatili skôr, ako sa resetuje. Uplatňovanie tejto stratégie môže byť riskantné, pretože nastane život, a keď si teraz budete môcť dovoliť rýchlejšie platby, ak ochoriete, prídete o prácu alebo kotol ide, už to nebude možné.
Spodný riadok
Bez ohľadu na typ úveru, ktorý si vyberiete, starostlivo zvolený výber vám pomôže vyhnúť sa nákladným chybám. Jedna vec je istá: Nechoďte s ARM, pretože nižšia mesačná platba je jediný spôsob, ako si tento vysnívaný dom dovoliť. Podobnú mieru môžete získať v čase resetovania, ale je to vážne hazardné hry. Namiesto toho je rozumnejšie hľadať dom s menšou cenovkou.
Pokračovať v čítaní
Súvisiace články
Refinancovanie domu
Kedy (a kedy nie) refinancovať hypotéku
Kúpa domu
Základy financovania pre prvovýrobcov domov
hypotéka
Ako úrokové sadzby fungujú pri hypotéke
hypotéka
Ako si vybrať najlepšiu hypotéku pre vás
hypotéka
Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou: Čo sa stane, keď úrokové sadzby stúpajú
hypotéka
Hypotéka s pevnou alebo variabilnou sadzbou: ktorá je teraz lepšia?
Odkazy pre partnerovSúvisiace podmienky
Hypotéka Hypotéka je dlhový nástroj, ktorý je dlžník povinný splácať vopred určeným súborom platieb. viac Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je typ, v ktorom sa úroková sadzba platená za zostatok líši podľa konkrétneho referenčného kritéria. viac Prepracovanie hypotéky Prepracovanie hypotéky preberá zvyšné splátky istiny a úrokov z hypotéky a prepočítava ich na základe nového splátkového kalendára. viac Ako môže fixná úroková sadzba úveru ovplyvniť váš rozpočet Pevná úroková sadzba zostáva rovnaká počas celého obdobia úveru, čo uľahčuje dlhodobé zostavovanie rozpočtu. Niektoré pôžičky kombinujú fixné a variabilné sadzby. viac Dátum resetovania Dátum resetovania je bod v čase, keď sa pôvodná fixná úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) zmení na nastaviteľnú sadzbu. viac Hypotéka s odstupňovanou splátkou (GPM) Definícia Hypotéka s odstupňovanou splátkou (GPM) je typ hypotéky, pri ktorej sa platba zvyšuje z nízkej počiatočnej sadzby na vyššiu. viac![Pevná sadzba verzus nastaviteľná Pevná sadzba verzus nastaviteľná](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/605/fixed-rate-vs-adjustable-rate-mortgages.jpg)