Obsah
- Atraktívne dlhodobé investície
- Budovanie vlastného imania
- Miesto, miesto, miesto
- Vylúčenie kapitálu
- Daňové odpočty
- Zákon o daňových úľavách a pracovných miestach
- Vysoké počiatočné náklady
- Potenciálne odpisy
- Pýcha a zodpovednosť
- nelikvidita
- Spodný riadok
Majiteľstvo domu bolo vždy súčasťou amerického sna. Z tohto dôvodu mnohí ľudia akceptujú vlastníctvo domu ako právo, dokonca aj povinné, bez ohľadu na výhody a riziká. Ak uvažujete o kúpe domu, mali by ste vedieť a skontrolovať výhody a nevýhody investície, ktorú sa chystáte urobiť - ako by ste urobili akékoľvek investičné rozhodnutie - pred podpisom na bodkovanej čiare.
Kľúčové jedlá
- Ak uvažujete o vlastníctve domu, uvedomte si a prečítajte si výhody spolu s akýmikoľvek možnými rizikami, ktorým môžete čeliť skôr, ako uzavriete obchod. Medzi výhody plynúce z investovania do domu patrí ocenenie, vlastné imanie, odpočty na dani a odpočítateľné výdavky. investície do domu môžu zahŕňať vysoké počiatočné náklady, odpisy a nelikviditu.
Atraktívne dlhodobé investície
Ocenenie predstavuje nárast domácich hodnôt v priebehu času. Ceny nehnuteľností sú cyklické a majitelia domov by nemali očakávať, že sa hodnota nehnuteľnosti v krátkodobom horizonte drasticky zvýši. Ale ak zostanete vo svojom dome dosť dlho, je veľmi pravdepodobné, že budete môcť svoj domov predať za účelom zisku, pretože si ho budete môcť v budúcnosti oceniť.
V skutočnosti je kúpa domu jednou z najlepších dlhodobých investícií, ktoré môžete urobiť.
Napriek určitým dramatickým poklesom, napríklad v rokoch 2008 - 2010, rezidenčné nehnuteľnosti majú tendenciu zvyšovať svoju hodnotu. Podľa Federálnej rezervnej banky v St. Louis sa priemerná cena predaných domov v USA zvýšila z 340 400 USD v Q3 2014 na 380 300 USD v Q3 2019 - 10% nárast hodnoty za päť rokov. Vráťte sa o desať rokov späť, keď priemerný domov dosiahol 274 100 dolárov (Q3 2009) a máte 28% nárast. To nie je zlá návratnosť investície, ktorá vám tiež poskytuje miesto na život.
Nehnuteľnosti oceňujú predovšetkým pozemky, na ktorých sa dom nachádza, zatiaľ čo skutočná štruktúra sa časom odpisuje. Výraz „miesto, miesto, miesto“ teda nie je iba výrazom „fráza nehnuteľností“, ale veľmi dôležitým hľadiskom pri kúpe domu. Okolie s vybavením, ktoré prináša - školské obvody, parky, stav ciest atď. - a mesto, v ktorom sa nachádza domov, sú všetky faktory, ktoré ovplyvňujú ocenenie nehnuteľnosti.
Zoberme si dom, ktorý je zanedbaný a schátralý do tej miery, že je neobývateľný. Pôda pod domom môže stále stáť značné množstvo peňazí - v tomto prípade viac ako bydlisko. Predajca môže zvážiť jeho predaj tak, ako je - so štruktúrou stále nedotknutou - alebo môže minúť trochu viac na zbúranie domu a predaj pozemku za vyššiu cenu.
Budovanie vlastného imania
Domáci kapitál predstavuje rozdiel medzi sumou, ktorú ešte dlhujete za svoju hypotéku, a trhovou cenou alebo hodnotou vášho domova. Domovský kapitál a ocenenie sa môžu posudzovať spoločne. Ako je uvedené vyššie, váš dom pravdepodobne časom porastie na trhu. Váš kapitál sa tiež zvyšuje, keď splácate hypotéku, s menšou časťou vašej platby smerujúcej k úrokom a viac k znižovaniu zostatku na vašej pôžičke.
Ocenenie je zmena hodnoty vášho domu v priebehu času, zatiaľ čo hodnota vlastného kapitálu je rozdiel medzi zostatkom na hypotéke a trhovou hodnotou vášho domu.
Budovanie vlastného imania nejaký čas trvá, pretože zníženie hypotekárneho úveru trvá nejaký čas - pokiaľ, samozrejme, neuskutočníte veľké zálohové platby ani pravidelné preddavky. Jednu vec však treba mať na pamäti, že dĺžka času, v ktorom bývate, je veľkým faktorom toho, koľko si budujete, a ocenenia, ktoré si môžete uvedomiť. Čím dlhšie si ho ponecháte, tým viac vlastného kapitálu získate.
Pri splácaní hypotéky a znižovaní dlžnej sumy bez toho, aby ste si to uvedomovali, šetríte tým, ako sa zvyšuje hodnota vášho domu - rovnako ako sa zvyšuje hodnota sporiaceho účtu s úrokom. Keď predávate, pravdepodobne dostanete späť každý dolár, ktorý ste zaplatili, a ďalšie, za predpokladu, že zostanete vo svojom dome dosť dlho. Priemerná návratnosť (úroková miera) vašich úspor by sa mala v priebehu času viac ako
pokryť svoje výdavky.
Ďalšie plus: Domovský kapitál poskytuje flexibilitu pri získavaní pôžičky, ktorá je viazaná na sumu vášho domáceho kapitálu. Mnohí investori sledujú svoj domáci kapitál a ocenenie domova súčasne. Ak investor verí, že jeho domáca hodnota je veľmi citeľná, môže odložiť pôžičku na vlastný kapitál, aby mal lepšiu príležitosť realizovať ocenenie predajcu.
Miesto, miesto, miesto
Aj keď splácanie hypotéky funguje rovnako bez ohľadu na to, kde žijete, rast trhovej hodnoty sa líši v závislosti od miesta. Podľa Federálneho finančného úradu pre bývanie (FHFA) Index cien nehnuteľností (HPI) vzrástli ceny nehnuteľností v USA v priemere o 32, 93% za päťročné obdobie, ktoré sa končí 31. augusta 2019. Ceny v divízii sčítania ľudu v Strednom Atlantiku však vzrástli iba o 22, 26%, zatiaľ čo v divízii sčítania ľudu a Tichomoria vzrástli v priemere o 41, 04%.
Ak chcete vidieť, ako by to mohlo ovplyvniť ceny, kde plánujete nákup, prečítajte si celú tabuľku FHFA nižšie:
delenie |
delenie rebríček |
Jeden rok |
štvrťrok |
päťročný |
od tej doby 1991 Q1 |
---|---|---|---|---|---|
USA |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
vrch |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
mierumilovný |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41.04% |
218, 63% |
Južný Atlantik |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
West South Central |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
Východná južná stredná časť |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
Nové Anglicko |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
West North Central |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
Stredný Atlantik |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Zdroj: FHFA. Americké sčítania ľudu, percentuálna zmena cien nehnuteľností. Sezónne upravené, HPI iba na nákup, obdobie končiace 31. augusta 2019.
Vylúčenie kapitálu
Nakoniec svoj dom predáte. Ak tak urobíte, zákon vám umožňuje ponechať zisky a neplatiť dane z kapitálových výnosov. Nie nevyhnutne všetky zisky. Pre osamelých majiteľov domov je zisk až 250 000 dolárov a pre manželské páry 500 000 dolárov. Je to iba pre vaše hlavné bydlisko - nie pre druhý dom alebo dovolenku.
Aby ste sa na toto vylúčenie mohli kvalifikovať, musíte splniť niekoľko požiadaviek. Dom musíte vlastniť najmenej dva roky - 24 mesiacov - počas posledných piatich rokov až do dátumu uzávierky. Požiadavka trvalého pobytu vyžaduje, aby ste počas päťročného obdobia pred predajom mali bývať v dome najmenej 730 dní alebo dva roky. Posledná požiadavka, požiadavka spätného prehľadu, naznačuje, že ste nezískali zisk z predaja iného primárneho bydliska počas dvojročného obdobia, ktoré viedlo k poslednému predaju.
Daňové odpočty
Po ocenení je najčastejšie uvádzanou výhodou vlastníka domu daňová úľava alebo úspora. Pri kúpe domu si môžete odpočítať niektoré z nákladov na vlastníctvo domu od daní, ktoré platíte vláde. Patria sem hypotekárne úroky z vášho hlavného bydliska a druhého domu, ktoré môžu dosahovať tisíce dolárov ročne.
Úroky z pôžičiek na vlastný kapitál alebo úverových liniek pre vlastný kapitál (HELOCs) sú odpočítateľné, ak sa prostriedky použijú na podstatné zlepšenie vášho domova.
Môžete si tiež odpočítať až 10 000 dolárov na štátnych a miestnych daniach (SALT) vrátane daní z nehnuteľností.
Účinok zákona o daňových úľavách a pracovných miestach
Zákon o daňových úľavách a pracovných miestach, prijatý v decembri 2017, zásadne zmenil časti daňového poriadku, ktoré súvisia s vlastníctvom domu. Pokiaľ budúci kongres nezmení zákon, platnosť všetkých ustanovení uplynie po 31. decembri 2025. Avšak zmeny v tomto zákone zatiaľ znížili hodnotu vlastníctva domu.
Zákon obmedzuje zrážky z hypotekárnych úrokov na 750 000 dolárov z celkového hypotekárneho dlhu, a to aj v prípade prvého a druhého domu a všetkých vlastných zdrojov alebo pôžičiek HELOC. Predchádzajúci limit predstavoval 1 000 000 dolárov na hypotekárny dlh plus ďalších 100 000 dolárov na domáci kapitál.
Existuje výnimka, ktorá umožňuje celkový hypotekárny dlh vo výške 1 000 000 dolárov, ak ste si kúpili svoj dom 14. decembra 2017 alebo skôr. Toto ustanovenie platí aj v prípade refinancovania tejto staršej hypotéky. Úrok z pôžičky na vlastný kapitál je odpočítateľný, len ak sa peniaze použijú na podstatné zlepšenie domu, v ktorom ste si vzali pôžičku. Predtým boli úroky až do výšky 100 000 dolárov odpočítateľné bez ohľadu na to, ako boli peniaze z vlastného kapitálu použité.
Zákon tiež stanovil limit odpočtu SALT na 10 000 dolárov. Predtým boli všetky platby SALT odpočítateľné, pokiaľ ste nepodliehali alternatívnej minimálnej dani.
Ďalšie nové ustanovenia zahŕňajú obmedzenia týkajúce sa vymáhania strát na životoch s výnimkou katastrof, ktoré boli vyhlásené federálne. Odpočítanie výdavkov na sťahovanie už neexistuje, s výnimkou prípadu aktívneho vojenského sťahovania z pracovných dôvodov.
Všetky tieto zmeny znížili hodnotu vlastníctva domu - vrátane skutočnosti, že so zdvojnásobením štandardnej odpočty (ďalšia vlastnosť zákona) bude mať menej ľudí dostatok odpočtov na zapísanie harmonogramu A namiesto toho, aby vzali štandardnú odpočet. Skutočnosť, že máte nárok na odpočet dane, ešte neznamená, že to bude pre vás užitočné. Prísne obmedzenie odpočtu SALT bude mať obzvlášť nepriaznivý vplyv na zníženie dostupných odpočtov pre ľudí žijúcich vo vysoko zdanených štátoch.
Vysoké počiatočné náklady
Náklady na investovanie do domu môžu byť vysoké - vaše náklady sú vyššie ako predajná cena nehnuteľnosti a úroková miera z hypotéky. Pre začiatočníkov môžete očakávať, že v záverečných nákladoch zaplatíte kdekoľvek od 2% do 5% kúpnej ceny. Medzi najbežnejšie uzatváracie náklady patrí poplatok za prihlášku, poplatok za hodnotenie, poplatky za právne zastúpenie, dane z nehnuteľností, hypotekárne poistenie, prehliadka domu, poistné za prvý rok majiteľa domu, vyhľadávanie titulov, poistenie titulu, body (predplatený úrok), poplatok za vznik, záznam poplatky a poplatky za prieskum.
Odborníci tvrdia, že by ste mali v pláne zostať vo vašom dome najmenej päť rokov, aby ste uhradili tieto náklady.
Potenciálne odpisy
Nie všetky domy rastú na hodnote. Kríza v oblasti bývania v roku 2008 viedla k tomu, že mnoho majiteľov domov bolo pod vodou, čo znamená, že dlhujete viac hypotéky, než stojí váš domov. Neznamená to, že by ceny nehnuteľností stagnovali alebo klesali. Regionálne alebo miestne ekonomické podmienky môžu viesť k domácim hodnotám, ktoré neudržiavajú krok s infláciou.
Nezabudnite tiež, že skutočná štruktúra, v ktorej žijete, sa v priebehu času znehodnocuje. Môže to byť spôsobené opotrebením majetku alebo nedostatočnou údržbou a opravami.
Pýcha a finančné zodpovednosti
Jednou z často uvádzaných výhod, ktoré vlastníci domu vlastnia, je znalosť, že vlastníte svoj malý kútik sveta. Svoj dom si môžete prispôsobiť, prestavať, maľovať a zdobiť bez toho, aby ste museli získať povolenie od prenajímateľa.
Vlastníctvo však nesie zodpovednosť. Musíte zaplatiť hypotéku alebo riskovať stratu svojho domu a majetku, ktorý ste si vybudovali. Za údržbu a údržbu nesiete zodpovednosť. Nemôžete zavolať prenajímateľovi o 2:00 ráno, aby ste opravili netesnú vodovodnú rúrku. Ak je strecha poškodená, musíte ju opraviť - alebo nechať opraviť - sami. Kosenie trávnika, odstraňovanie snehu, poistenie majiteľov domov a poistenie zodpovednosti za vás spadajú na vás.
nelikvidita
Na rozdiel od zásob, ktoré sa dajú predať v priebehu niekoľkých dní, vykladanie obyčajne trvá omnoho dlhšie. Skutočnosť, že môžete mať prístup k kapitálovým ziskom bez daní vo výške 500 000 dolárov, neznamená, že máte prístup. Zatiaľ musíte platiť hypotéky a udržiavať dom, až kým ho predáte.
Spodný riadok
Domov je investícia, ktorá prináša mnoho investičných výhod, ale tiež riziká, čo z nej robí investíciu, ktorá nie je pre každého. Je dôležité zvážiť prínosy investícií proti rizikám. Racionálne porovnanie výhod a nevýhod vám môže pomôcť rozhodnúť sa, či vložiť svoje peniaze do domácej investície alebo prípadne nájsť lepšiu návratnosť inde.
Súvisiace články
Plánovanie odchodu do dôchodku
Mali by dôchodcovia vlastniť alebo prenajímať svoje domovy?
prenájom
Rozdiel medzi nájmom a vlastníctvom domu
Vlastný kapitál
Daňová medzera nájdená pre úrok z pôžičiek na vlastný kapitál
Vlastný kapitál
Úver na domáci kapitál vs. HELOC: Aký je rozdiel?
Daňové odpočty / úvery
Tu sú odpočty, ktoré ste stratili v dôsledku zmien daňových zákonov
Domáce vlastníctvo