V skutočnosti existujú tri rôzne druhy ukazovateľov pokrytia dlhovými službami, alebo DSCR, ktoré sa dajú vypočítať v programe Microsoft Excel. Dva z nich sa však týkajú konkrétnych pôžičiek na nehnuteľnosti, ako to niekedy vyžadujú zmluvy v dohodách o bankových úveroch. Tento článok sa zameriava na pomoc investorom pri výpočte DSCR pre spoločnosti na základe informácií z finančných výkazov.
Prvým krokom pri výpočte pomeru krytia dlhovými službami je nájdenie čistého prevádzkového príjmu spoločnosti. Čistý prevádzkový výnos sa rovná výnosom zníženým o prevádzkové náklady a nachádza sa v poslednom výkaze ziskov a strát spoločnosti.
Čistý prevádzkový výnos sa potom vydelí celkovou dlhovou službou za dané obdobie. Výsledná hodnota je DSCR. Celková dlhová služba zahŕňa splácanie úrokov a istiny z dlhov spoločnosti a obvykle sa počíta na ročnom základe. Tieto informácie nájdete aj vo výkaze ziskov a strát.
Ak chcete vytvoriť dynamický vzorec DSCR v Exceli, nespúšťajte jednoducho rovnicu, ktorá delí čistý prevádzkový príjem podľa dlhovej služby. Namiesto toho pomenujte dve po sebe nasledujúce bunky, ako napríklad A2 a A3, „Čistý prevádzkový výnos“ a „Dlhová služba“. Potom vedľa susedných buniek v položkách B2 a B3 vložte príslušné čísla z výkazu ziskov a strát. Do samostatnej bunky zadajte vzorec pre DSCR, ktorý používa bunky B2 a B3 namiesto skutočných číselných hodnôt. Napríklad: (B2 / B3)
Aj pre tento jednoduchý výpočet je najlepšie nechať dynamický vzorec, ktorý sa dá automaticky upraviť a prepočítať. Jedným z hlavných dôvodov pre výpočet DSCR je porovnanie s inými firmami v priemysle a tieto porovnania je jednoduchšie spustiť, ak môžete jednoducho pripojiť čísla a ísť.