Obsah
- Čo je to pôžička na hodnotu?
- Vzorec a výpočet pomeru úveru k hodnote (LTV)
- Upisovanie LTV a pôžičiek
- Faktory ovplyvňujúce pomer LTV
- Pomer LTV a úrokové sadzby
- Typy pôžičiek a LTV pomer
- Poradie LTV Ratio
- LTV vs. kombinovaný LTV (CLTV)
- Obmedzenia LTV
Aký je pomer úveru k hodnote (LTV)?
Pomer úveru k hodnote (LTV) je hodnotenie úverového rizika, ktoré finančné inštitúcie a ostatní veritelia preskúmajú pred schválením hypotéky. Hodnotenia s vysokým pomerom LTV sú zvyčajne vyššie riziko, a preto, ak je hypotéka schválená, pôžička stojí dlžníka viac.
Okrem toho môže pôžička s vysokým pomerom LTV vyžadovať, aby dlžník kúpil hypotekárne poistenie, aby kompenzoval riziko pre veriteľa.
Kľúčové jedlá
- LTV sa často používa pri hypotekárnych úveroch na určenie sumy potrebnej na vyplatenie zálohy a na to, či veriteľ rozšíri úver na dlžníka. Väčšina veriteľov ponúka hypotekárnym úverom a vlastníkom vlastného kapitálu najnižšiu možnú úrokovú sadzbu, keď úver poskytuje Pomer hodnoty je na alebo pod 80%. Domáci hypotekárny program Manie Mae's HomeReady a Freddie Mac Možné hypotekárne programy pre dlžníkov s nízkymi príjmami umožňujú pomer LTV 97% (3% akontácia), ale vyžadujú hypotekárne poistenie, kým pomer neklesne na 80%.
Vzorec a výpočet pomeru úveru k hodnote (LTV)
Kupujúci v domácnosti môžu doma ľahko vypočítať pomer LTV.
LTVratio = APVMA kde: MA = Suma hypotékyAPV = Hodnotená hodnota majetku
Tento proces spočíva v rozdelení celkovej výšky hypotekárneho úveru na celkovú kúpnu cenu domu. Napríklad dom s kúpnou cenou 200 000 dolárov a celkovou hypotekárnou pôžičkou za 180 000 dolárov má pomer LTV 90%. Konvenční hypotekárni veritelia často poskytujú lepšie podmienky pôžičky pre dlžníkov, ktorých pomer LTV nie je vyšší ako 80%.
Pomer LTV sa vypočíta vydelením požičanej sumy odhadovanou hodnotou majetku vyjadrenou v percentách. Napríklad, ak si kúpite dom ocenený na 100 000 dolárov za jeho ocenenú hodnotu a vykonáte zálohu 10 000 dolárov, požičiavate si 90 000 dolárov, čo bude mať pomer LTV 90% (tj 90 000/100 000).
Upisovanie LTV a pôžičiek
Pomer LTV je rozhodujúcou zložkou upísania hypotéky, či už ide o kúpu domu, refinancovanie súčasnej hypotéky na novú pôžičku, alebo o pôžičku za akumulovaný kapitál v rámci nehnuteľnosti.
Veritelia posudzujú pomer LTV a určujú úroveň rizika, ktorému sú vystavení pri upisovaní hypotéky. Keď dlžníci požiadajú o pôžičku vo výške, ktorá je na alebo blízko odhadovanej hodnoty, a teda aj v vyššom pomere LTV, veritelia si uvedomujú, že existuje väčšia pravdepodobnosť, že pôžička bude v omeškaní, pretože v rámci nehnuteľnosti sa nevytvára malý alebo žiadny kapitál. Ak dôjde k zabráneniu prístupu, veriteľ môže mať problémy s predajom domu za dostatočný čas na pokrytie nesplateného hypotekárneho zostatku a zisk z transakcie.
Faktory ovplyvňujúce pomer LTV
Hlavnými faktormi, ktoré ovplyvňujú ukazovatele LTV, sú zálohy, predajná (zmluvná) cena a odhadovaná hodnota. Na dosiahnutie najnižšieho (a najlepšieho) pomeru LTV zvýšte zálohu a skúste znížiť predajnú cenu. Na základe vyššie uvedeného príkladu predpokladajme, že si kúpite dom s ocenením 100 000 dolárov, ale majiteľ je ochotný predať za 90 000 dolárov. Ak urobíte rovnakú zálohu 10 000 dolárov, vaša pôžička je iba 80 000 dolárov, čo vedie k LTV pomeru 80% (tj 80 000/100 000). Ak zvýšite svoju zálohu na 15 000 dolárov, váš hypotekárny úver je teraz 75 000 dolárov, takže váš pomer LTV je 75% (tj 75 000/100 000).
To všetko je dôležité, pretože čím nižší je pomer LTV, tým väčšia je pravdepodobnosť schválenia úveru, tým nižšia je pravdepodobná úroková sadzba a tým menšia pravdepodobnosť, že budete musieť kúpiť súkromné hypotekárne poistenie (PMI).
Pomer LTV a úrokové sadzby
Aj keď pomer LTV nie je jediným určujúcim faktorom pri zabezpečovaní hypotéky, pôžičky na vlastný kapitál alebo úverovej linky, zohráva významnú úlohu v tom, koľko pôžičiek vlastníkovi domu stojí. V skutočnosti vám vysoký pomer LTV môže v prvom rade zabrániť, aby ste sa kvalifikovali na pôžičku alebo možnosť refinancovania.
Väčšina veriteľov ponúka žiadateľom o hypotéku a vlastný kapitál najnižšiu možnú úrokovú mieru, keď je pomer LTV na alebo pod 80%. Vyšší pomer LTV nevylučuje, aby dlžníci boli schválení na hypotéku, hoci celkové náklady na pôžičku sa zvyšujú so zvyšujúcim sa pomerom LTV. Môže byť schválený napríklad dlžník s pomerom LTV 95%, ale úroková sadzba môže byť až o celý percentuálny bod vyššia ako v prípade dlžníka s pomerom LTV 75%.
Okrem toho, ak je pomer LTV vyšší ako 80%, budete pravdepodobne musieť kúpiť súkromné hypotekárne poistenie (PMI), ktoré sa dá ročne pridať od 0, 5% do 1% z celkovej výšky úveru. Napríklad PMI vo výške 1% z 100 000 dolárov by k sume zaplatenej za rok pripočítalo 1 000 dolárov alebo 83, 33 dolárov mesačne. Platby PMI pokračujú, kým pomer LTV nie je 80% alebo nižší. Pomer LTV sa bude znižovať, keď splácate svoju pôžičku a ako sa hodnota vášho domu v priebehu času zvyšuje.
Vyžadovanie 80% (alebo nižšieho) pomeru LTV na zabránenie PMI nie je zákon, ale je to prax takmer všetkých veriteľov. Výnimky sa niekedy vyskytujú pre dlžníkov s vysokým príjmom, nižším dlhom alebo s inými faktormi, ako je veľké investičné portfólio.
Maximálny pomer úveru k hodnote je najväčší prípustný pomer veľkosti úveru k dolárovej hodnote nehnuteľnosti. Čím vyšší je pomer úveru k hodnote, tým väčšia časť financovanej kúpnej ceny. Keďže domov funguje ako kolaterál úveru, pomer úveru k hodnote je mierou rizika, ktorú používajú veritelia. Rôzne úverové programy majú rôzne rizikové faktory, a preto majú rôzne maximálne LTV pomery.
Typy pôžičiek a LTV pomer
Niektoré typy pôžičiek majú osobitné pravidlá, pokiaľ ide o pomer LTV.
Pôžičky FHA
Pôžičky FHA, ktoré umožňujú počiatočný pomer LTV až do 96, 5%, vyžadujú hypotekárne poistné (MIP), ktoré trvá tak dlho, ako budete mať tento úver bez ohľadu na to, ako nízky pomer LTV nakoniec pôjde. Väčšina ľudí refinancuje bežná pôžička, keď pomer LTV dosiahne 80%, aby sa odstránila MDC.
Úvery VA a USDA
Úvery VA a USDA - dostupné súčasnej i bývalej armáde alebo vo vidieckych oblastiach - nevyžadujú súkromné hypotekárne poistenie, aj keď pomer LTV môže byť až 100%. Úvery VA a USDA však majú ďalšie poplatky.
Fannie Mae a Freddie Mac
Domáce hypotekárne programy Fannie Mae a Freddie Mac Možné hypotekárne programy pre dlžníkov s nízkymi príjmami umožňujú pomer LTV 97% (3% akontácia), ale vyžadujú hypotekárne poistenie, kým pomer neklesne na 80%.
Zjednodušené možnosti refinancovania, ktoré upúšťajú od požiadaviek na hodnotenie (čo znamená, že pomer LTV v domácnosti nemá vplyv na úver), existujú pre úvery FHA, VA a USDA. Pre tých, ktorí majú pomer LTV nad 100% - známe tiež ako „pod vodou“ alebo „hore nohami“ - možnosť refinancovania vo vysokom úvere od Frannie Mae a vylepšené refinancovanie od Freddieho Maca, ktoré je určené na nahradenie refinančného programu HARP, ktorý Platnosť vypršala 31. decembra 2018.
Poradie LTV Ratio
Pre väčšinu scenárov hypotekárnych úverov sa pomer LTV 80% alebo nižší považuje za dobrý. Pomer LTV vo výške 80% poskytuje najlepšiu šancu na schválenie, najlepšiu úrokovú sadzbu a najvyššiu pravdepodobnosť, že nebudete musieť kúpiť hypotekárne poistenie. Ako je uvedené vyššie, úvery VA a USDA však umožňujú vyšší pomer LTV (až do 100%) a stále sa vyhýbajú nákladnému súkromnému hypotekárnemu poisteniu, hoci sa na ne vzťahujú iné poplatky.
Pre väčšinu možností refinancovania, pokiaľ nepožiadate o vrátenie prostriedkov v hotovosti, nezáleží na pomere LTV, takže neexistuje nič také ako „dobré“ alebo „zlé“. Ak žiadate o refinancovanie v hotovosti, pomer LTV 90% alebo menej sa považuje za dobrý.
LTV vs. kombinovaný LTV (CLTV)
Zatiaľ čo pomer LTV skúma vplyv jedného hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti, pomer kombinovaného úveru k hodnote (CLTV) je pomer všetkých zabezpečené pôžičky na nehnuteľnosť na hodnotu nehnuteľnosti. Veritelia používajú pomer CLTV na určenie potenciálneho rizika zlyhania kupujúceho v prípade, že sa použije viac ako jedna pôžička - napríklad ak budú mať dve alebo viac hypoték alebo hypotéku plus pôžičku na vlastný kapitál alebo úverovú linku (HELOC). Vo všeobecnosti sú veritelia ochotní požičiavať pôžičkám s vysokými úverovými ratingmi pri pomeroch CLTV 80% a viac.
Pomer LTV sa týka iba primárneho zostatku hypotéky. Vo vyššie uvedenom príklade je preto pomer LTV 50%, čo je výsledok rozdelenia primárneho hypotekárneho zostatku 100 000 dolárov domácou hodnotou 200 000 dolárov. Primárni veritelia majú tendenciu byť štedrejšími voči požiadavkám CLTV.
Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedený príklad, v prípade zabránenia prístupu na trh dostane hlavný držiteľ hypotéky všetky svoje peniaze skôr, ako druhý držiteľ hypotéky dostane čokoľvek. Ak hodnota majetku klesne na 125 000 dolárov pred predvoleným stavom dlžníka, primárny držiteľ záložného práva dostane celú dlžnú sumu (100 000 dolárov), zatiaľ čo druhý držiteľ záložného práva dostane iba zvyšných 25 000 dolárov napriek tomu, že dlhuje 50 000 dolárov. Primárny držiteľ záložného práva má v prípade klesajúcich majetkových hodnôt menšie riziko, a preto si môže dovoliť požičiavať pri vyššej CLTV.
Obmedzenia LTV
Hlavnou nevýhodou LTV je to, že zahŕňa iba primárnu hypotéku, ktorú dlhuje majiteľ domu, a nezahŕňa ďalšie záväzky, ako napríklad druhú hypotéku alebo pôžičku na nehnuteľnosti. Preto je CLTV inkluzívnejším meradlom schopnosti dlžníka splácať úver na bývanie.
![Loan-to Loan-to](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/559/loan-value-ratio-definition.jpg)