Čo je UPREIT?
UPREIT znamená zastrešujúce partnerstvo nehnuteľností investovať dôveru. UPREIT je jedinečná štruktúra REIT, ktorá umožňuje vlastníkom nehnuteľností vymeniť svoj majetok za vlastníctvo akcií v UPREIT. Na UPREIT sa však všeobecne vzťahujú výmeny údajov podľa oddielu 721 vnútorného daňového poriadku (IRC).
Kľúčové jedlá
- UPREIT je jedinečná štruktúra REIT, ktorá umožňuje vlastníkom nehnuteľností vymeniť svoj majetok za vlastníctvo akcií v UPREIT. Výmeny akcií za akcie v UPREIT sú všeobecne povolené podľa oddielu 721 hlavy 26 Kódexu vnútorného príjmu. dane z predaja majetku výmenou za jednotky UPREIT, hoci dane z kapitálových výnosov z jednotiek UPREIT podliehajú štandardnému zdaneniu REIT.
Pochopenie UPREITOV
Investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností (REITs) boli predstavené spoločnosťou Dwight D. Eisenhower ako druh alternatívneho investičného fondu nehnuteľností. REITs sú vytvárané ako druh portfólia nehnuteľností, ktoré obsahuje nehnuteľnosti a kapitál na financovanie nehnuteľností. REIT sú subjektom, ktorý umožňuje investorom investovať do majetkových podielov alebo akcií podniku.
Keďže sa REIT na trhu vyvíjali, boli vyvinuté niektoré alternatívne štruktúry s cieľom zabezpečiť rôzne typy investorov. UPREIT je jednou z takýchto štruktúr, ktorá je známa predovšetkým poskytovaním majetkových príspevkov výmenou za vlastníctvo akcií. DownREIT a niektoré ďalšie alternatívy boli tiež vytvorené ako odnože.
REIT sa môžu pri svojej tvorbe rozhodnúť pre akýkoľvek typ obchodnej štruktúry. Verejne obchodované REIT budú štruktúrované ako korporácie. Súkromné REIT sa zvyčajne rozhodnú, že budú štruktúrované ako poručnícke združenie alebo združenie, hoci si môžu zvoliť aj iné stavy. Rovnako ako väčšina spoločností, ktoré nie sú korporáciami, aj súkromné subjekty majú možnosť zdaniť sa ako korporácia.
Pre každé REIT je dôležité najmä to, že spĺňajú požiadavky hlavy 26, oddielu 856-859 IRC. Pri splnení týchto požiadaviek môže REIT preniesť všetok svoj príjem na svojich akcionárov. Z tohto dôvodu sa príjem z priechodu považuje za odpočet a REIT platí dane veľmi málo. Hlavnou požiadavkou je, že viac ako 90% podnikania sa týka nehnuteľností.
Osobitné úvahy
Namiesto predaja nehnuteľnosti môže vlastník prispievať k UPREIT výmenou za jednotky. Podiely majú spravidla rovnakú hodnotu ako vklad. Keďže sa na nehnuteľnosť predanú REIT vzťahuje § 721 IRC, transakcia nevytvára zdaniteľnú udalosť.
Pri konverzii medzi nehnuteľnosťami môžu UPREIT diktovať špeciálne ustanovenia. Výmena často poskytuje predávajúcemu špeciálne jednotky, ktoré umožňujú predajcovi nehnuteľnosti zvoliť si, ako by sa chcel vložiť do REIT. Predajcom nehnuteľností sa môže povoliť okamžitá konverzia jednotiek na REIT akcie. Môžu byť k dispozícii aj ďalšie opcie, napríklad držba akcií minimálne na jeden rok a potom prijímanie hotovosti.
Keď investor predá svoj majetok spoločnosti UPREIT, spoločnosť UPREIT vlastní nehnuteľnosť a všetku správu s ňou spojené. Správa UPREIT môže byť o niečo zložitejšia ako základné REIT, a to kvôli možnosti výmeny podľa § 721 a všetkým ustanoveniam, ktoré s ňou prichádzajú pre nového podielnika. Manažéri UPREIT sú zodpovední za správu svojho portfólia REIT za účelom generovania výnosov.
Akcie spoločnosti UPREIT sa môžu pohybovať v závislosti od činnosti správy, oceňovania nehnuteľností, finančných transakcií a akýchkoľvek ďalších transakcií, ktoré sa vyskytnú. Môže to spôsobiť volatilitu akcionárov. Akcionári UPREIT budú mať zvyčajne flexibilnú likviditu, ktorá im umožní ľahko previesť svoje akcie na hotovosť, kedykoľvek sa rozhodnú.
Výhody UPREITov
UPREIT môže byť realizovateľnou možnosťou pre každého vlastníka nehnuteľnosti, ktorý sa snaží predať svoj majetok. Ako taká sa môže odvolať tak na jednotlivých vlastníkov nehnuteľností, ako aj na majiteľov komerčných nehnuteľností. Majiteľ nehnuteľnosti, ktorý sa rozhodne vykonať výmenu podľa § 721 za UPREIT, môže získať hodnotu nehnuteľnosti vo forme jednotiek UPREIT.
Výmeny podľa oddielu 721 za UPREIT nevytvárajú zdaniteľnú udalosť. Podielnici sú však zdaňovaní na základe všeobecných daňových štandardov REIT. Niektorí vlastníci nehnuteľností sa môžu rozhodnúť použiť tento druh investície na plánovanie nehnuteľností, pretože by mohli obísť dane celkom.
Požiadavky na UPREITY
UPREIT je REIT podľa všetkých štandardných účtovných a daňových pokynov. UPREITy boli vytvorené s cieľom umožniť vklad majetku do REIT výmenou za vlastnícke podiely. Toto členenie sa preto riadi normami oddielu 721 IRC, ktorý pojednáva o daňových štítoch pre majetkové výmeny. Všeobecne platí, že každý REIT, ktorý umožňuje výmeny podľa § 721 v rámci REIT, sa môže považovať za UPREIT.
Väčšina REIT sa zameria na konkrétny segment trhu s nehnuteľnosťami, hoci základné štandardy určujú len to, že nehnuteľnosti a súvisiace financovanie musia tvoriť viac ako 90% podnikania. UPREITy sa zvyčajne riadia rovnakou investičnou stratégiou so zameraním na cielenú oblasť nehnuteľností.
V oddiele 721 sa ustanovujú hlavné normy pre uvoľňovanie podielov akcionárov výmenou za majetok. Oddiel 721 môže byť alternatívou k výmenám podľa oddielu 1031 IRC. Výmeny podľa oddielu 1031 umožňujú vlastníkovi nehnuteľnosti predať svoj majetok a investovať výnosy do podobnej výmeny, aby sa vyhli daniam.
Výmeny podľa oddielu 1031 nie sú v UPREIToch povolené, pretože si vyžadujú výmenné burzy a neumožňujú majetkové výmeny akcií. Preto môže byť výmena oddielu 721 za UPREIT atraktívna. Výmeny 721 a 1031 umožňujú vlastníkovi nehnuteľnosti odložiť dane.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT a všetky ostatné špeciálne entity REIT sú jednoducho REIT v jadre so špeciálnymi ustanoveniami, ktoré im umožňujú určitú flexibilitu. DownREIT umožňuje investorovi nehnuteľností vstúpiť do spoločného podniku s REIT. V DownREIT je výmena jednotiek primárne založená na hodnote nehnuteľnosti v spoločnom podniku, ktorá môže vytvárať lepšie výnosy pre podielnika spoločného podniku.
![Definícia upreitu Definícia upreitu](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/572/upreit.jpg)