Miera kapitalizácie je najbežnejšie používanou základnou líniou na porovnávanie investičných nehnuteľností. Je to analogické s odhadovanou efektívnou návratnosťou typickej investície do bezpečnosti. Napríklad 100 000 dolárov hotovosť s maximálnou sadzbou 4, 5% prinesie rovnaké výnosy ako 100 000 dolárov investovaných do cenných papierov pri 4, 5%. Toto číslo pomáha investorom v nehnuteľnostiach určiť najlepšie využitie svojich investičných fondov.
Výpočet miery kapitalizácie
Jednoduchým vzorcom na výpočet miery kapitalizácie je ročný čistý prevádzkový príjem vydelený celkovými obstarávacími nákladmi. Tento vzorec je vlastne inverziou k násobku štandardnej ceny / zárobku.
Čistý prevádzkový výnos sa môže vypočítať odpočítaním všetkých nákladov na správu, nákladov na služby, údržbu, poistenie, dane a ďalšie prevádzkové náklady od hrubého príjmu. Čistý prevádzkový výnos neúčtuje hypotekárne splátky.
Obstarávacie náklady sú vyššie ako uvedená kúpna cena. Musia zodpovedať sprostredkovateľským poplatkom a záverečným nákladom. Ak nehnuteľnosť nie je pripravená na nájom, je potrebné zahrnúť aj všetky náklady na rehabilitáciu.
Investori musia porovnať miery kapitalizácie, ktoré zahŕňajú rovnaké náklady. Napríklad je neplatné porovnávať jednu mieru kapitalizácie, ktorá diskontuje príjmy z prenájmu na základe priemerných ročných voľných pracovných miest, a druhú, ktorá takúto zľavu neposkytuje.
Dôležitosť miery kapitalizácie
Najdôležitejšie využitie miery kapitalizácie je na rozlíšenie rôznych investičných príležitostí. Ak investícia do cenných papierov ponúka odhadovanú návratnosť 4% a nehnuteľnosť má mieru kapitalizácie 8%, investor sa pravdepodobne na danú nehnuteľnosť zameriava.
Miera kapitalizácie môže tiež tvoriť trendy pre majiteľov komerčných nehnuteľností. Trendy môžu ukázať, kam môže trh smerovať, čo umožňuje úpravy na základe odhadovaného nájomného.
Užitočnosť miery kapitalizácie je obmedzená; investičné nehnuteľnosti s nepravidelnými alebo komplikovanými peňažnými tokmi sa nemôžu spoliehať na jednoduché kapitalizačné sadzby. Najlepšie by bolo spoliehať sa na analýzu diskontovaných peňažných tokov.