Odhadovanie hodnoty nehnuteľností je potrebné pre rôzne snahy, vrátane financovania, výpisu z predaja, analýzy investícií, poistenia majetku a zdaňovania. Ale pre väčšinu ľudí je určovanie požadovanej alebo kúpnej ceny nehnuteľností najužitočnejšou aplikáciou oceňovania nehnuteľností. Tento článok poskytuje úvod do základných pojmov a metód oceňovania nehnuteľností, najmä pokiaľ ide o predaj.
Oceňovanie nehnuteľností: Čo by ste mali vedieť
Základné pojmy oceňovania
hodnota
Technicky povedané, hodnota nehnuteľnosti je definovaná ako súčasná hodnota budúcich výhod vyplývajúcich z vlastníctva nehnuteľnosti. Na rozdiel od mnohých spotrebných tovarov, ktoré sa rýchlo používajú, výhody nehnuteľností sa vo všeobecnosti realizujú po dlhú dobu. Odhad hodnoty nehnuteľnosti musí preto brať do úvahy ekonomické a sociálne trendy, ako aj vládne kontroly alebo nariadenia a environmentálne podmienky, ktoré môžu ovplyvniť štyri prvky hodnoty:
Hodnota verzus cena a cena
Hodnota sa nemusí nevyhnutne rovnať cene alebo cene . Náklady sa vzťahujú na skutočné výdavky - napríklad na materiál alebo prácu. Cena na druhej strane je suma, ktorú niekto za niečo zaplatí. Aj keď cena a cena môžu ovplyvniť hodnotu, neurčujú hodnotu. Predajná cena domu môže byť 150 000 dolárov, ale hodnota môže byť výrazne vyššia alebo nižšia. Napríklad, ak nový vlastník nájde v dome závažnú chybu, napríklad chybné nadácie, hodnota domu môže byť nižšia ako cena.
Trhová hodnota
Posúdenie je názor alebo odhad týkajúci sa hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti k určitému dátumu. Hodnotiace správy používajú podniky, vládne agentúry, jednotlivci, investori a hypotekárne spoločnosti pri rozhodovaní o transakciách s nehnuteľnosťami. Cieľom ocenenia je určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti - najpravdepodobnejšiu cenu, ktorú nehnuteľnosť prinesie na konkurenčnom a otvorenom trhu.
Trhová cena, cena, za ktorú nehnuteľnosť skutočne predáva, nemusí vždy predstavovať trhovú hodnotu. Napríklad, ak je predávajúci pod nátlakom z dôvodu hrozby vylúčenia alebo ak sa uskutoční súkromný predaj, nehnuteľnosť sa môže predať pod trhovou hodnotou.
Metódy hodnotenia
Presné hodnotenie závisí od metodického zberu údajov. Zhromažďujú sa a analyzujú sa konkrétne údaje, ktoré sa týkajú podrobností týkajúcich sa konkrétneho majetku, a všeobecné údaje týkajúce sa národa, regiónu, mesta a susedstva, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a získajú sa hodnoty. Hodnotenia používajú tri základné prístupy na určenie hodnoty vlastnosti.
Metóda 1: Prístup na porovnanie predaja
Prístup porovnania predaja sa bežne používa pri oceňovaní rodinných domov a pozemkov. Niekedy sa nazýva prístup k trhovým údajom, je to odhad hodnoty odvodenej porovnaním nehnuteľnosti s nedávno predanými nehnuteľnosťami s podobnými charakteristikami. Tieto podobné vlastnosti sa označujú ako porovnateľné a s cieľom poskytnúť platné porovnanie musí každá:
- Byť čo najbližšie k predmetu vlastníctvaHodali sa v minulom roku na otvorenom konkurenčnom trhuHodali sa za typických trhových podmienok
Pri hodnotení by sa mali použiť najmenej tri alebo štyri porovnateľné výrobky. Najdôležitejšie faktory, ktoré je potrebné pri výbere porovnateľných údajov zohľadniť, sú veľkosť, porovnateľné vlastnosti a - možno predovšetkým - umiestnenie, čo môže mať obrovský vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
Porovnateľné vlastnosti
Keďže žiadne dve vlastnosti nie sú presne podobné, úpravy predajných cien porovnateľných výrobkov sa vykonajú tak, aby sa zohľadnili odlišné vlastnosti a ďalšie faktory, ktoré by ovplyvnili hodnotu, vrátane:
- Vek a stav budovDátum predaja, ak dôjde k ekonomickým zmenám medzi dátumom predaja porovnateľného a dátumom hodnoteniaZmluvné podmienky a podmienky predaja, napríklad ak bol predajca nehnuteľnosti pod nátlakom alebo ak bol majetok predaný medzi príbuznými (na zľava) Miesto, pretože podobné vlastnosti sa môžu líšiť v cene od susedstva do susedstva. Fyzické vlastnosti vrátane veľkosti pozemku, terénnej úpravy, typu a kvality stavby, počtu a typu izieb, štvorcových stôp obytnej plochy, drevených podláh, garáže, kuchyne upgrady, krb, bazén, centrálny vzduch, atď.
Odhad trhovej hodnoty predmetu nehnuteľnosti bude spadať do rozsahu tvoreného upravenými predajnými cenami porovnateľných výrobkov. Keďže niektoré úpravy predajných cien porovnateľných výrobkov budú subjektívnejšie ako iné, vážené úvahy sa zvyčajne venujú porovnateľným porovnateľným cenám, ktoré majú najmenšiu mieru úpravy.
Metóda 2: Prístup k nákladom
Nákladový prístup sa môže použiť na odhad hodnoty nehnuteľností, ktoré boli vylepšené jednou alebo viacerými budovami. Táto metóda zahŕňa samostatné odhady hodnoty budovy (budov) a pozemku, pričom sa zohľadňujú odpisy. Odhady sa spočítajú, aby sa vypočítala hodnota celej vylepšenej vlastnosti. Nákladový prístup predpokladá, že rozumný kupujúci by neplatil viac za existujúcu vylepšenú nehnuteľnosť, ako je cena za kúpu porovnateľnej dávky a výstavbu porovnateľnej budovy. Tento prístup je užitočný, ak je posudzovaná nehnuteľnosť typom, ktorý sa často nepredáva a nevytvára príjem. Medzi príklady patria školy, kostoly, nemocnice a vládne budovy.
Stavebné náklady možno odhadnúť niekoľkými spôsobmi, vrátane metódy štvorcových stôp, pri ktorej sa cena za meter štvorcový novo postavenej porovnateľnej násobí počtom štvorcových stôp v predmetnej budove; metóda na mieste, kde sa náklady odhadujú na základe stavebných nákladov na jednotku merania jednotlivých stavebných prvkov vrátane práce a materiálu; a metódu zisťovania množstva, ktorá odhaduje množstvá surovín, ktoré budú potrebné na nahradenie budovy subjektu, spolu so súčasnou cenou materiálov a súvisiacimi nákladmi na inštaláciu.
znehodnotenie
Na účely ocenenia sa odpisy vzťahujú na všetky podmienky, ktoré negatívne ovplyvňujú hodnotu zlepšenia nehnuteľností, a zohľadňujú:
- Fyzické poškodenie vrátane liečiteľného poškodenia, ako je výmena maľby a strechy, a nevyliečiteľné poškodenie, ako sú štrukturálne problémyFunkčné zastarávanie, ktoré sa vzťahuje na fyzické alebo konštrukčné prvky, ktoré už majitelia nehnuteľností nepovažujú za potrebné, ako sú zastarané spotrebiče, zastarané doplnky. alebo domy so štyrmi spálňami, ale iba s jedným kúpeľomEkonomická zastaralosť spôsobená faktormi, ktoré sú mimo budovy, ako napríklad umiestnenie v blízkosti hlučného letiska alebo znečisťujúcej továrne.
metodológie
- Odhadnite hodnotu pôdy tak, ako by bola neobsadená a dostupná na čo najvyššie a najlepšie využitie, pomocou prístupu porovnania predaja, pretože pozemok sa nedá odpisovať. Stanovte súčasné náklady na výstavbu budovy (budov) a zlepšenie staveniska. výška odpisov zlepšení vyplývajúcich zo zhoršenia kvality, funkčného zastaranosti alebo ekonomického zastarania. Odpočítať odpisy z odhadovaných nákladov na výstavbu. Odhadovanú hodnotu pozemku pripočítajte k odpisovaným nákladom na budovu (budovy) a vylepšenia staveniska, aby sa určil celkový počet hodnota majetku.
Metóda 3: Prístup kapitalizácie príjmu
Táto metóda sa často nazýva jednoducho výnosový prístup a je založená na vzťahu medzi mierou návratnosti, ktorú investor potrebuje, a čistým výnosom, ktorý nehnuteľnosť vytvára. Používa sa na odhad hodnoty nehnuteľností produkujúcich príjmy, ako sú bytové komplexy, administratívne budovy a nákupné centrá. Posúdenie pomocou prístupu kapitalizácie príjmu môže byť pomerne jednoduché, keď sa dá očakávať, že majetok subjektu bude generovať budúci príjem, a keď sú jeho výdavky predvídateľné a stabilné.
Priama kapitalizácia
Odhadcovia vykonajú nasledujúce kroky pri použití prístupu priamej kapitalizácie:
- Odhadnite ročný potenciálny hrubý príjem. Zohľadnite straty v dôsledku neobsadeného miesta a výberu nájomného, aby ste určili skutočný hrubý príjem. Odpočítajte ročné prevádzkové náklady na výpočet ročného čistého prevádzkového príjmu. druh a trieda majetku. Toto sa dosiahne odhadom miery návratnosti alebo miery kapitalizácie. Použite mieru kapitalizácie na ročný čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti, aby ste vytvorili odhad hodnoty nehnuteľnosti.
Multiplikátory hrubého príjmu
Metódu multiplikátora hrubého príjmu (GIM) je možné použiť na hodnotenie iných nehnuteľností, ktoré sa obvykle nekúpia ako príjmy, ale ktoré by sa mohli prenajať, ako napríklad rodinné domy a dvojdomy. Metóda GRM spája predajnú cenu nehnuteľnosti s očakávaným príjmom z prenájmu. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľnosť na prenájom nehnuteľností“)
V prípade obytných nehnuteľností sa zvyčajne používa hrubý mesačný príjem; v prípade komerčných a priemyselných nehnuteľností by sa použil hrubý ročný príjem. Metóda multiplikátora hrubého príjmu sa môže vypočítať takto:
Predajná cena ÷ Príjem z prenájmu = multiplikátor hrubého príjmu
Údaje o nedávnom predaji a prenájme z najmenej troch podobných nehnuteľností sa môžu použiť na stanovenie presného GIM. GIM sa potom môže uplatniť na odhadovaný trhový prenájom predmetu nehnuteľnosti na reálnu trhovú hodnotu, ktorý sa dá vypočítať nasledovne:
Výnos z prenájmu x GIM = odhadovaná trhová hodnota
Spodný riadok
Presné oceňovanie nehnuteľností je dôležité pre hypotekárnych veriteľov, investorov, poisťovateľov a kupujúcich a predajcov nehnuteľností. Aj keď oceňovanie obvykle vykonávajú kvalifikovaní odborníci, každý, kto sa podieľa na skutočnej transakcii, môže získať základné znalosti o rôznych metódach oceňovania nehnuteľností.
![Čo by ste mali vedieť o oceňovaní nehnuteľností Čo by ste mali vedieť o oceňovaní nehnuteľností](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/689/what-you-should-know-about-real-estate-valuation.jpg)