Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) môžu dlžníkom ušetriť veľa peňazí v úrokových mierach v krátkodobom až strednodobom horizonte. Ak však jednu z nich držíte, keď je čas na obnovenie úrokovej sadzby, môžete čeliť oveľa vyššej mesačnej hypotekárnej karte. To je v poriadku, ak si to môžete dovoliť, ale ak ste ako veľká väčšina Američanov, je pravdepodobné, že zvýšenie sumy, ktorú platíte každý mesiac, bude ťažké prehltnúť.
Zoberme si toto: Vynulovanie hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou počas finančnej krízy vysvetľuje, prečo čiastočne bolo tak veľa ľudí nútených zabaviť alebo museli predať svoj domov za krátky predaj. Po rozpadu bývania mnoho finančných plánovačov umiestnilo hypotekárne úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou do rizikovej kategórie. Kým ARM dostal zadok rap, nie je to zlý hypotekárny produkt, za predpokladu, že dlžníci vedia, do čoho sa dostanú a čo sa stane, keď sa hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou resetuje.
Zmeny úrokovej sadzby pomocou ARM
S cieľom získať prehľad o tom, čo je pre vás pripravené, s hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, musíte najprv pochopiť, ako produkt funguje. Pri ARM dlžníci zablokujú úrokovú sadzbu, zvyčajne nízku, na stanovenú dobu. Po uplynutí tohto časového limitu sa hypotekárna úroková sadzba vráti na pôvodnú úrokovú sadzbu. Podľa Federal Federal Loan Mortgage Corporation alebo Freddie Mac sa počiatočné obdobie, v ktorom sa sadzba nemení, pohybuje od šiestich mesiacov do desiatich rokov. Pri niektorých produktoch ARM sa úroková sadzba, ktorú dlžník platí (a výška mesačnej platby), môže v pôžičke podstatne zvýšiť.
Z dôvodu počiatočnej nízkej úrokovej sadzby môže byť pre dlžníkov atraktívne, najmä pre tých, ktorí neplánujú zostať vo svojich domovoch príliš dlho alebo sú dostatočne informovaní, aby refinancovali, ak úrokové sadzby stúpajú. V posledných rokoch, keď sa úrokové sadzby pohybovali na rekordných minimách, dlžníci, ktorí mali nastaviteľný alebo upravený hypotekárny úver, nevidel príliš veľký skok vo svojich mesačných platbách. To by sa však mohlo zmeniť v závislosti od toho, do akej miery a ako rýchlo Federálny rezervný systém zvyšuje svoju referenčnú sadzbu.
Poznajte svoje prispôsobovacie obdobie
S cieľom určiť, či je ARM vhodný, musia dlžníci porozumieť niektorým základom týchto pôžičiek. Obdobie úpravy je v podstate obdobím medzi zmenami úrokových sadzieb. Vezmite si napríklad hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, ktorá má dobu prispôsobenia jeden rok. Hypotekárny produkt sa bude nazývať 1-ročná ARM a úroková sadzba - a teda aj mesačná splátka hypotéky - sa bude meniť raz ročne. Ak je adaptačné obdobie tri roky, nazýva sa trojročné ARM a sadzba sa zmení každé tri roky. Existujú aj niektoré hybridné produkty, ako napríklad 5/1-ročná ARM, ktorá vám poskytuje fixnú úrokovú sadzbu počas prvých piatich rokov, po ktorej sa úroková sadzba upravuje raz ročne.
Pochopte základ pre zmenu sadzby
Okrem toho, že dlžníci musia vedieť, ako často sa vaše ARM prispôsobia, musia pochopiť základ zmeny úrokovej sadzby. Veritelia poskytujú sadzby ARM na rôznych indexoch, pričom najbežnejšou sú jednoročné štátne cenné papiere s konštantnou splatnosťou, index nákladov na fondy a londýnska medzibanková úroková sadzba alebo LIBOR. Pred vybratím ARM sa opýtajte veriteľa, ktorý index sa použije, a preskúmajte, ako kolísal v minulosti.
Vyhnite sa platobnému šoku
Jedným z najväčších rizík, ktorým dlžníci ARM čelia pri úprave svojho úveru, je platobný šok, keď mesačná splátka hypotéky výrazne stúpa v dôsledku úpravy sadzby. Ak si dlžník nemôže dovoliť uskutočniť novú platbu, môže to spôsobiť ťažkosti.
Aby ste predišli šoku z nálepky, nezabudnite zostať na vrchole úrokových sadzieb, keď sa blíži vaše adaptačné obdobie. Podľa Rady pre ochranu spotrebiteľa sa od hypotekárnych správcov požaduje, aby vám poslali odhad novej platby. Ak sa ARM resetuje prvýkrát, tento odhad by sa vám mal poslať sedem až osem mesiacov pred úpravou. Ak sa pôžička predtým upravila, budete o tom upovedomení dva až štyri mesiace vopred.
A čo viac, poskytovatelia prvého oznámenia musia poskytnúť možnosti, ktoré môžete preskúmať, ak si nemôžete dovoliť novú sadzbu, ako aj informácie o tom, ako kontaktovať poradcu pre bývanie schváleného HUD. Ak vopred viete, čo bude nová platba, poskytne vám čas na jej rozpočet, kúpite si lepšiu pôžičku alebo získajte pomoc pri zisťovaní, aké sú vaše možnosti.
Spodný riadok
Prijatie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou nemusí byť riskantné úsilie, pokiaľ rozumiete tomu, čo sa stane, keď sa vaša hypotekárna úroková sadzba obnoví. Na rozdiel od fixných hypoték, pri ktorých platíte rovnakú úrokovú sadzbu počas životnosti úveru, sa pri ARM úroková sadzba po určitom čase zmení a v niektorých prípadoch sa môže výrazne zvýšiť. Vedieť vopred, koľko viac dlhujete - alebo môžete dlhovať - každý mesiac môže zabrániť šoku z nálepky. A čo je dôležitejšie, môže to pomôcť poistiť, že splátky hypotéky budete platiť každý mesiac.