Obsah
- Ako nájsť vylúčené domy
- Fázy vylúčenia
- Prečo sú vylúčené domy lacnejšie
- Riziká nákupu domov vylúčených z trhu
- Zakúpenie vylúčeného domu
- Možnosti financovania
- Spodný riadok
Pred hypotekárnou krízou v rokoch 2008 - 2009 bol nákup vylúčeného domu zložitým problémom. Lovci výhodných obchodov s nehnuteľnosťami museli sledovať aukcie uskutočňované v súdnych budovách alebo preosiať prostredníctvom podnetov legálnych podaní. Vlna zabavovania majetku spôsobená tavením na trhu s rizikovými hypotékami však nielen zvýšila počet dostupných nehnuteľností, ale tiež uľahčila ich nájdenie a získanie. V skutočnosti je tento proces v súčasnosti často podobný ako pri hľadaní akéhokoľvek iného domu. Uzavreté domy sú k dispozícii prakticky na každom realitnom trhu v celej krajine a poskytujú tak majiteľom domov, ako aj investorom príležitosti.
kľúčové jedlá
- Nájsť uzavretý dom na predaj nikdy nebolo ľahšie: Mnoho internetových stránok sa na ne špecializuje. Existuje niekoľko druhov vylúčenia, vrátane predpredaju, krátkeho predaja, predaja šerifa a vlastníctva. Veľkou výhodou kúpy zabaveného domu Nevýhody zahŕňajú možné zlé podmienky domu, dĺžku nákupného procesu a konkurenciu profesionálnych plutiev. Pre vylúčené domácnosti sú k dispozícii niektoré možnosti financovania sponzorované vládou.
Ako nájsť vylúčené domy
Uzavreté nehnuteľnosti je možné nájsť v časopisoch a webových stránkach s viacerými zoznamami služieb (MLS) prostredníctvom vyhľadávania nehnuteľností online, bankových kancelárií a stránok a miestnych novín. V miestnych službách s viacerými zoznamami sa nemusia zvýrazňovať vlastnosti, ktoré sú vylúčené. to môže byť uvedené iba v popise nehnuteľnosti.
Priama cesta je mnoho webových stránok, ktoré sa teraz špecializujú na bývanie a nehnuteľnosti, ktoré sú v uzavretom trhu, ako napríklad HomePath.com a usa-foreclosure.com spoločnosti Fannie Mae. Niektoré finančné inštitúcie, napríklad Bank of America, ponúkajú aj stránky venované tomu, aby vám pomohli pri hľadaní vylúčeného domu.
Veritelia čoraz viac predávajú zabavený majetok prostredníctvom realitných agentov, preto neváhajte požiadať realitného makléra alebo agenta o príležitosti. Niektorí profesionáli v oblasti nehnuteľností sa dokonca špecializujú na uzavretie trhu.
Domovy v rôznych štádiách vylúčenia
Presnejšie povedané, umiestnenie vylúčeného domu závisí od toho, kde presne sa nachádza v procese vylúčenia: Nehnuteľnosti môže stále vlastniť pôvodný vlastník domu (v skorších fázach, v prípade predbežného vylúčenia a krátkeho predaja) alebo subjekt, ako banka alebo vláda (v neskorších).
Tu je päť druhov vylúčenia a prístupov k nákupu.
1. Predbežné zabavenie
Majetok je pred uzavretím trhu po tom, čo hypotekárny veriteľ upovedomil dlžníkov, že sú v omeškaní, ale predtým, ako sa nehnuteľnosť ponúkne na predaj v aukcii. Ak majiteľ domu môže počas tejto doby nehnuteľnosť predať, môže sa vyhnúť tomu, aby sa zabránilo vylúčeniu z konania a jeho negatívnemu vplyvu na ich úverovú históriu a budúce vyhliadky. Niektorí majitelia domov sú preto ochotní rokovať. Predbežné zabavenie majetku sa zvyčajne uvádza v budovách súdnych a okresných súdov. Mnoho online zdrojov vrátane www.foreclosure.com okrem toho uvádza vlastnosti, ktoré sú vo fáze pred uzavretím trhu.
2. Krátky predaj
Krátky predaj nastáva, keď je veriteľ ochotný akceptovať pre nehnuteľnosť menej, ako je to, čo dlhuje hypotéka. Dlžníci nemusia byť nevyhnutne v omeškaní s splátkami hypotéky, aby veriteľ súhlasil s predajom nakrátko; Zvyčajne však musia preukázať určitý druh finančných ťažkostí, napríklad stratu zamestnania, ktorá pravdepodobne povedie k zlyhaniu. Príslušná rezidencia je často pod vodou, čo znamená, že má nižšiu hodnotu ako nevyrovnaný hypotekárny zostatok. Aby sa veriteľ mohol kvalifikovať ako predaj nakrátko, musí súhlasiť s „predajom majetku nakrátko“ prijatím menej ako dlhovaného dlhu a domov musí byť uvedený na predaj. Tieto vlastnosti sa zvyčajne inzerujú ako krátke tržby „až do schválenia bankou“.
Kúpa nehnuteľnosti na krátke predaje je vo väčšine prípadov rovnaká ako pri tradičnej kúpe, ale jazyk v zmluvách sa bude líšiť a bude špecifikovať, že podmienky podliehajú súhlasu veriteľa. Banke môže trvať niekoľko mesiacov, kým bude reagovať na krátku ponuku predaja, takže tento proces môže trvať podstatne dlhšie ako pri tradičnom nákupe. Mnoho webových stránok s nehnuteľnosťami vrátane jednotlivých firiem alebo služieb ponúkajúcich zoznam ponúka možnosť vyhľadávať podľa stavu krátkeho predaja.
3. Aukcie predaja šerifov
Aukcia šerifského predaja nastane potom, čo veriteľ upovedomí dlžníka o zlyhaní a poskytne dlžníkovi lehotu na dobehnutie hypotekárnych splátok. Aukcia je určená pre veriteľa, aby rýchlo dostal splátky za pôžičku, ktorá je v omeškaní. Tieto aukcie sa často uskutočňujú na súdnych schodoch v meste, ktoré spravujú miestne orgány činné v trestnom konaní. Nehnuteľnosť sa draží dražbe na verejne vyhlásenom mieste, dátume a čase. Tieto oznámenia nájdete v miestnych novinách a na mnohých miestach online vyhľadávaním aukcií šerifov.
4. Nehnuteľnosti vlastnené bankou
Nehnuteľnosti, ktoré sa nepredávajú v aukcii, sa vracajú späť do banky; to znamená, že sa stávajú nehnuteľnosťami vlastnenými (REO). Spravuje ich často oddelenie REO inštitúcie. Online zdroje, ako napríklad www.realtytrac.com, obsahujú rozsiahle zoznamy takýchto nehnuteľností vo vlastníctve banky, ktoré je možné vyhľadať podľa mesta, štátu alebo PSČ.
5. Nehnuteľnosti vlastnené vládou
Niektoré domy sa kupujú s pôžičkami zaručenými Federálnou správou bývania (FHA) alebo Ministerstvom pre záležitosti veteránov (VA). Ak dôjde k vylúčeniu týchto nehnuteľností, vláda ich odpredá a predajú maklérom pracujúcim pre federálnu agentúru. Ak chcete kúpiť nehnuteľný majetok vo vlastníctve štátu, musíte sa obrátiť na vládneho makléra. Kupujúci môžu skúmať možnosti na adrese www.hud.gov (kliknite na „TÉMATICKÉ OBLASTI“ a vyberte „Domy na predaj“).
Prečo sú vylúčené domy lacnejšie
Najväčším predajným miestom vylúčených domov je, samozrejme, ich značná cena - často výrazne nižšia z iných podobných nehnuteľností v tej istej oblasti (známych ako porovnateľné alebo kompilátory, hovorené maklérmi). Väčšina zabavených nehnuteľností sa predáva za 5% pod trhovou hodnotou, v niektorých regiónoch dokonca s ešte väčšími zľavami. Kupujúci môžu využiť výhody ďalších úspor s výhodami, ako sú znížené zálohy, nižšie úrokové sadzby alebo odstránenie poplatkov za hodnotenie a určitých nákladov na uzavretie.
Čo z nich robí takú dohodu? Ak sa rezidencia nachádza v štádiu pred uzavretím trhu alebo v predaji nakrátko, jej majitelia sú vo finančnej väzbe. A čas nie je na ich strane: Musia vyložiť nehnuteľnosť a dostať, čo môžu, kým môžu, aby ju úplne nestratili. Stručne povedané, títo predajcovia presne nevyjednávajú z pozície sily. Hoci sa môže zdať kruté využiť nešťastie iných, kupujúci môžu mať úžitok.
Môžu využívať ešte viac, ak bol majetok skutočne zaistený. Šerifova kancelária nemá záujem zavesiť na dom; banky nechcú byť v podnikaní prenajímateľom. Finančné inštitúcie sa zvyčajne chcú zbaviť zabavených nehnuteľností okamžite (samozrejme za primeranú cenu - musia odpovedať investorom a audítorom, že sa pokúsili získať späť čo najviac pôvodnej výšky úveru). Kupujúci môžu túto situáciu opäť využiť.
Nakoniec, vylúčené domy sa zvyčajne predávajú v stave „tak, ako sú“ - ak dôjde k poškodeniu, opravy vlastníkom nie sú súčasťou rovnice - a, ako vedia milovníci ojazdených vozidiel a starožitného nábytku, „ako je“ sa premieta do zľava. Samozrejme, „ako je“, môže byť dvojsečný meč, ako to budeme diskutovať nižšie.
Riziká nákupu domov vylúčených z trhu
Cena nižšia ako trhová cena je veľkým plusom kúpy zabaveného domu. Tieto vlastnosti však nesú aj podiel nástrah.
Problémy s majetkom
Aj keď má kompenzačnú zľavu, stav „ako je“ môže byť dosť ponurý. Ak je dom stále obývaný vlastníkmi, je často zle udržiavaný - koniec koncov, ak ľudia nemôžu splácať hypotéku, pravdepodobne zaostávajú aj pri platbe za pravidelnú údržbu, nehovoriac o veľkých opravách. Okrem toho sú niektorí ľudia, ktorí čelia alebo sú nútení k vylúčeniu, rozčarovaní a pred uložením do banky si frustrujú svoje domovy. Toto často vyžaduje odstránenie spotrebičov a príslušenstva a niekedy dokonca priamy vandalizmus.
Skryté náklady
Spolu s nepredvídanými opravárenskými a renovačnými prácami môžu trestné činy, ako napríklad spätné dane a záložné práva (ktoré k nim často pripisujú dražobné nehnuteľnosti, buď zo strany IRS alebo štátu alebo iní veritelia), pridať ďalšie náklady do inak žiaduceho domu. Čokoľvek je dlžné, vláda musí byť najskôr zaplatená a uhradená skôr, ako môže pokračovať proces nákupu. Platí to najmä pre dražené nehnuteľnosti; banka vždy splatí všetky záložné práva spojené s majetkom skôr, ako ho ďalej predá inej strane.
Pomalý proces
Predchádzajúce komplikácie často znamenajú veľa administratívy. Zabavenie majetku bude mať spravidla niekoľko ďalších dokumentov, ktoré je potrebné vyplniť, aby sa pripravilo na uzavretie, čo nie je vždy také aktuálne. Ak ide o krátku predajnú situáciu, veriteľ vlastníka musí obchod schváliť a to môže chvíľu trvať, ako už bolo uvedené. Vážne škody zistené v dome môžu mať za následok nižšie hodnotenie domácnosti, čo môže ovplyvniť schopnosť kupujúceho zabezpečiť si pôžičku. Niektorí veritelia nebudú požičiavať pod určitou dolárovou sumou, pretože riziko zisku z menšej pôžičky nestojí za riziko.
Aj keď by ste si mysleli, že by banka dychtivo vyložila reposseded residence, doba odozvy medzi bankou a ostatnými zúčastnenými stranami môže byť s nehnuteľnosťami REO pomalá. Čas potrebný na odpoveď na vašu ponuku sa môže značne líšiť; Ak je banka, ktorá drží váš majetok, zaplavená zabavením majetku, spracovanie vašej žiadosti môže trvať oveľa dlhšie. Je známe, že banky s výrazným počtom nevybavených objednávok môžu reagovať na ponuku až 90 dní. Ak plánujete nákup financovať, mali by ste stráviť čas získaním predbežného schválenia hypotéky.
súťaž
Rovnako ako na akomkoľvek trhu, kedykoľvek existuje možnosť získať niečo so zľavou z bežnej sadzby, dopyt stúpa. Zvýšený záujem a konkurencia - nielen zo strany potenciálnych obyvateľov, ale aj zo strany investorov a odborníkov na obrátenie - je preto nevyhnutná pri zaobchádzaní s hodnotnými nehnuteľnosťami, ktoré boli uzavreté. Veľmi často môže byť cena uzavretého domu atraktívne pod ostatnými domami v okolí, ale keď sa slovo dostane, môže sa rýchlo dostať veľa ponúk a nastane vojna. To, čo bolo kedysi podceneným domom vo veľkej štvrti, sa preto môže rýchlo stať nákladnou nehnuteľnosťou.
Potenciálni kupujúci vylúčených domov môžu byť rozumní, keď predložia ponuky na niekoľko nehnuteľností naraz, pretože je možné, aby si konkurenční kupujúci zabezpečili nehnuteľnosť s vyššou ponukou alebo ponukou v hotovosti. Nenechajte sa odradiť, ak niekto iný prekoná vašu ponuku na konkrétnu nehnuteľnosť; pravidelne kontrolujte, či sa znova objaví v inventári banky. Dohody o zabránení prístupu na trh majú tendenciu pomerne často klesať.
Zakúpenie vylúčeného domu
Ak nakupujete od banky, budete musieť zdokonaľovať svoje vyjednávacie schopnosti a začať proces s nízkou ponukou na nehnuteľnosť, ktorú chcete. Banky, ktoré nazhromaždili značné zásoby zabavených nehnuteľností, budú mať väčšiu tendenciu rokovať o cene; čím dlhšie banka drží nehnuteľnosť, tým väčšia je pravdepodobnosť, že bude vážne zvažovať nižšie ponuky, najmä pokiaľ ide o nehnuteľnosti, ktoré boli držané dlhšiu dobu. Preto by ste pravdepodobne mali urobiť svoju pôvodnú ponuku za cenu, ktorá je najmenej o 20% nižšia ako súčasná trhová cena, alebo možno ešte viac, ak sa nehnuteľnosť, o ktorú sa uchádzate, nachádza v oblasti s vysokým výskytom zabavenia majetku.
Možnosti financovania uzavretých domov
Na kúpu nehnuteľnosti REO môžete použiť hypotéku, aj keď súkromní veritelia sú skeptickí, pokiaľ ide o financovanie uzavretia trhu. Pre tých, ktorí sa kvalifikujú, je však k dispozícii niekoľko možností financovania sponzorovaných vládou: 203 (k) pôžičky od Federálnej správy bývania (FHA), programu HomePath ReadyBuyer od Fannie Mae a programu HomeSteps prostredníctvom Freddie Mac.
203 (k) pôžičky
Agentúra FHA navrhla svoje pôžičky v hodnote 203 k), aby pomohla zmierniť obavy bánk, ktoré by sa inak vyhýbali vysokorizikovým REO. nákupy. Účtovaním poplatkov za hypotekárne poistenie dlžníkom sú schopní zaručiť pôžičky od súkromných veriteľov, ktorí sa zúčastňujú na programe.
Pre dlžníkov je jednou z veľkých výhod schopnosť financovať nákup domu plus prípadné opravy v jedinej hypotéke. Základnejšia verzia, zefektívnená pôžička 203 (k), je určená na obmedzené opravy, ktoré nevyžadujú inžinierske alebo architektonické plány. Jednotlivci si môžu požičať až 35 000 dolárov nad domácu predajnú cenu, aby pokryli základné prostriedky nápravy, ako sú nové spotrebiče, vlečka a okná.
Pri rozsiahlejších opravách, ako je napríklad výstavba prístavby alebo starostlivosť o štrukturálne poškodenie, je zvyčajne najlepšou voľbou tradičný úver 203 (k). Na rozdiel od zjednodušeného variantu musia majitelia domov uzavrieť aspoň 5 000 dolárov; maximálna suma je založená na limitoch FHA pre každý kraj. Okrem toho musíte zaplatiť nezávislému konzultantovi, aby skontroloval nehnuteľnosť a overil, či práca spĺňa pokyny programu.
Ďalšou nevýhodou týchto úverov je cena. Okrem platenia hypotekárneho poistenia dlžníci zvyčajne platia úrokové sadzby, ktoré sú o štvrtinu percentuálneho bodu vyššie ako úroky z bežných pôžičiek. Môžu tiež musieť rozdávať jeden alebo dva body, čo sú počiatočné poplatky, z ktorých každý má hodnotu 1% z istiny.
Obrázok 1. Porovnanie tradičných úverov 203 (k) a zjednodušenej verzie.
HomePath ReadyBuyer
Program HomePath ReadyBuyer, ktorý ponúka Federálna národná asociácia hypoték (FNMA) - alebo Fannie Mae, ako je to láskavo známe - je zameraný na nákupcov, ktorí nakupujú prvýkrát. Po absolvovaní povinného kurzu homebuingu, ktorý je k dispozícii online, môžu účastníci získať až 3% na pokrytie nákladov súvisiacich s nákupom vylúčenej nehnuteľnosti vo vlastníctve Fannie Mae. Tento podnik sponzorovaný vládou ponúka aj ďalšie prestávky; napríklad kupujúci v domácnosti môžu potrebovať iba 500 dolárov na seriózne peniaze a súkromné hypotekárne poistenie môže byť zrušené, keď váš kapitál v domácnosti dosiahne 20%.
HomeSteps
Freddie Mac poskytuje likviditu hypotekárnemu trhu nákupom úverov od bánk, ich združovaním a predajom investorom ako cenných papierov. S HomeSteps ponúka organizácia - prostredníctvom svojich súkromných úverových partnerov - špeciálne financovanie pre tých, ktorí chcú kúpiť iba vylúčené nehnuteľnosti, ktoré vlastní. HomeSteps je momentálne k dispozícii iba v nasledujúcich štátoch: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Severná Karolína, Južná Karolína, Tennessee, Texas a Virgínia.
Na webovej stránke HomeSteps môžu kupujúci nájsť zoznam rodinných, bytových a viacčlenných nehnuteľností.
Spodný riadok
Na povrchu sa môžu vylúčené domy zdať strašne príťažlivé. Náklady však môžu byť mimoriadne nepredvídateľné a základné škody môžu spôsobiť, že nehnuteľnosť bude nežiaduca. Proces nákupu je často pomalý, čo by mohlo u kupujúcich vyvolať druhé myšlienky, zatiaľ čo vysoký dopyt po lákacích vylúčených nehnuteľnostiach môže niektorých nádejných kupcov vytlačiť.
Po tom, čo bolo povedané, uzavreté domy môžu skončiť ako neuveriteľné obchody. Kupujúci majú jedinečnú príležitosť zaplatiť za byty pod trhovú hodnotu, ktoré by im za normálnych okolností nemali k dispozícii. Ak existujú úspory na strane akvizície, zvyšuje sa tým pravdepodobnosť, že kupujúci v budúcnosti zhodnotí svoje aktívum, a zisk z jeho investície, ak bude predávať, v budúcnosti.
Ak sa to urobí zodpovedne, zakúpenie domu s obmedzeným prístupom môže kupujúcemu umožniť využívať nespočetné množstvo výhod na mnoho ďalších rokov.
![Kúpa domu vylúčeného Kúpa domu vylúčeného](https://img.icotokenfund.com/img/complete-homebuying-guide/464/buying-foreclosed-home.jpg)