Posledná vec, ktorú ľudia žijúci v družstvách chcú počuť na svojom výročnom stretnutí akcionárov, je skutočnosť, že ich družstvu hrozí zlyhanie. Ale pre mnoho ľudí je to realita. Spolupracovníci každý rok zbankrotujú a nechávajú svojich „majiteľov“ v chlade.
Čo je družstvo?
Družstevné spoločnosti sú dohody o bývaní, v ktorých obyvatelia vlastní podiel právnickej osoby nazývanej korporácia. Títo akcionári dostávajú majetkový nájom alebo právo, ktoré im umožňuje bývať v jednom z bytov alebo jednotiek. Technicky vlastník vlastní iba akcie tejto spoločnosti, nie samotnú nehnuteľnosť. Spoločnosť vlastní nehnuteľnosť. Majiteľ akcií platí mesačné náklady na údržbu, ktoré sa používajú na pokrytie výdavkov na správu budovy, ako sú upratovanie, teplo, voda, platy zamestnancov, odvoz odpadu, náklady na opravu, dane, poistenie a hypotéka budovy.
Typy predvolených nastavení
Existujú dva bežne známe typy zlyhania, ktoré zahŕňajú kooperatívne operácie: zlyhanie hypotéky a technické zlyhanie.
- Technické predvolené nastavenia nie sú veľmi vážne. Adam Leitman Bailey, Esq., Právnik v oblasti nehnuteľností v New Yorku a New Jersey a vedúci rezidenčnej a komerčnej realitnej spoločnosti v New Yorku Adam Leitman Bailey, PC, tvrdí, že tento typ zlyhania „spočíva v neúspešnosti opravy hypotekárnej zmluvy, aj keď všetky peňažné platby boli zaplatené včas. ““ Zvyčajne sa tieto typy predvolených hodnôt dajú vyriešiť zabezpečením dokončenia alebo aspoň zaplatenia opráv. Predĺženie hypotéky je oveľa závažnejšie, pretože veriteľ nedostáva platby za budovu podľa pôvodnej dohody. Toto je frustrujúca situácia pre akcionárov, ktorí usilovne platili mesačnú výživu bez chýbajúcich platieb. Toto je často najrýchlejšia cesta k podaniu konkurzu na družstvá. V tejto situácii veriteľ pošle správu o nesplnení povinnosti správcovi budovy a ak sa zlyhanie hypotéky nevyrieši, začína sa proces vylúčenia.
Najhorší scenár: vylúčenie
Uzavretie trhu je najhoršia vec, ktorá sa môže stať, keď družstvo podá návrh na vyhlásenie konkurzu. Uzavretie trhu je súdny spor, ktorý začal veriteľ s cieľom získať právny nárok na budovu. Stuart M. Saft, partner spoločnosti Dewey & LeBoeuf LLP, hovorí, že vylúčenie z trhu v New Yorku môže trvať niekoľko rokov, ale nakoniec, pokiaľ družstvo nemá legitímnu obranu, rozhodca usporiada aukciu na predaj budovy, a akcionári sa vrátia späť k nájomcom a už nebudú „vlastniť“ svoje byty.
V prípade, že družstvo podá návrh na vyhlásenie konkurzu v dôsledku omeškania so splácaním hypotéky, má veriteľ právomoc vylúčiť budovu a vysťahovať akcionárov. Bailey dodáva: „Veriteľ základnej hypotéky nemôže ísť po každom akcionárovi bytu, pretože hypotéka budovy nie je osobnou zárukou akcionárov.“ V konkurze bude banka družstva vyplatená pred akcionármi.
Takže akýkoľvek výnos z vylúčenia z predaja bankrotu pôjde na zaplatenie banky. Akcionári, ktorí získali osobné hypotéky, budú zodpovední za tieto platby, aj keď stratili vlastníctvo bytových akcií.
V tomto scenári akcionári nemajú veľa možností. Ak sa družstvo rozhodne podať kapitolu 11 (reorganizácia), hypotekárny záložník sa môže presunúť na kapitolu 7, čo je likvidácia, kde sa budova okamžite predá.
V konkurznom konaní alebo vylúčení z trhu zostávajú spoluzodpovední akcionári ako nájomníci, ak tam žijú, ale ich vlastnícky nájom sa zruší. Ak dlhujú hypotéku za svoj byt a neplatia, „môžu mať nepriaznivé dôsledky na daň z príjmu, “ potvrdzuje Saft.
Družstvá, ktoré môžu mať problémy s platobnou neschopnosťou, sa môžu pokúsiť dohnať platby požičaním ďalších finančných prostriedkov, zvýšením mesačnej údržby alebo pridaním hodnotenia. Hodnotenie predstavuje dočasné zvýšenie mesačnej údržby. Toto zvýšenie je určené na opravy alebo iné výdavky, ktoré kooperatívne potreby pokrývajú.
Sú spoločné bankroty bežné?
Spoločné bankroty sú zriedkavým javom. Saft hovorí: „Pokiaľ vieme, od druhej svetovej vojny bolo v New Yorku vylúčených menej ako 10 kooperantov, takže je nepravdepodobné, že k nim dôjde teraz. Vyplatí sa však byť ostražitý.“ Technické zlyhanie by mohlo viesť k bankrotu, ak by všetky peniaze v bankovke boli splatné v dôsledku technického zlyhania, ale je to nepravdepodobné.
Čo môžu akcionári robiť?
Pre akcionárov bohužiaľ nie je toho veľa, čo by sa dalo urobiť, keby už družstvo kúpili. Ak nakúpili akcie v problémovom družstve, mali by požiadať o radu kvalifikovaného právnika. Kľúčom je robiť kvalifikované rozhodnutia pri nákupoch a skúmať družstvá pred nákupom.
Bailey hovorí, že keď zastupuje kupujúceho, zaisťuje, že budova je stabilná analýzou finančných prostriedkov budovy za posledné dva roky. Porovnáva účtovnú závierku s akýmikoľvek významnými štrukturálnymi vylepšeniami alebo potrebnými opravami a hľadá, či má budova solídne hotovostné rezervy. Budovy, ktoré si nemôžu dovoliť platiť hypotéku alebo znášať výdavky, sú jednoznačnými červenými vlajkami.
Spoloční lovci bytov sa môžu vyhnúť tomu, aby sa dostali do „zlého“ družstva tým, že požiadajú samotné finančné prostriedky. Pohľad na dvojročnú históriu môže poskytnúť dobrý pohľad na to, ako dobre (alebo zle) sa budova darí. Napríklad nízka hotovostná rezerva môže naznačovať, že družstvo nebude mať dostatok finančných prostriedkov na pokrytie mimoriadnych opráv. V takom prípade by družstvo muselo získať prostriedky buď od banky vo forme inej pôžičky alebo od akcionárov.
Akcionári musia pri prieskume bytu položiť kľúčové otázky. Napríklad sa opýtajte, či družstvo vykonáva mesačné splátky hypotéky. Ak zmeškali platby, opýtajte sa prečo. Opýtajte sa, či existujú iné typy dlhov ako hypotéka, či existujú nejaké nadchádzajúce väčšie opravy, a ak áno, ako ich plánuje družstvo zaplatiť.
Saft navrhuje niekoľko tipov: „Pozrite sa na poslednú účtovnú závierku, aby ste zistili, či účtovník vydal čistý audítorský list; požiadajte svojho právnika, aby zistil, či existujú nejaké záložné práva na budovu alebo či neboli zaplatené dane z nehnuteľností. Skúste zistiť, od riadiaceho agenta, ak veľa akcionárov nezaplatí výživné. Nechajte svojho právnika prečítať si zápisnicu družstva, aby zistil, či existujú nejaké problémy. ““
Spodný riadok
Koordinačná rada má právo sa vás ako potenciálneho kupujúceho opýtať na vašu finančnú históriu. Chce sa ubezpečiť, že budete môcť splniť zodpovednosť za mesačnú údržbu, okrem svojej osobnej hypotekárnej splátky. Ako kupujúci však máte tiež právo zabezpečiť, aby bol životný priestor, v ktorom skončí, ekonomicky stabilný. Nezabudnite sa opýtať na každý detail. Je to vaša budúcnosť, takže si uplatnite svoje práva.
