V hypotekárnom priemysle USA sú dve kolosálne inštitúcie: Fannie Mae a Freddie Mac. Väčšina ľudí o nich počula, ale málokto rozumie tomu, čo robia alebo dôležitú úlohu, ktorú zohrávajú pri financovaní amerického vlastníctva domov. Väčšina ľudí nechápe ani potenciálne systematické riziko, ktoré predstavujú pre náš celý finančný systém. porozprávame sa o tom, čo robia, o stave ich podniku sponzorovaného vládou (GSE), o ich verejných misiách a o tom, ako profitujú. Potom preskúmame nebezpečenstvo, ktoré by títo tvorovia mohli predstavovať pre hypotekárny trh v USA, ak by nedokázali efektívne riadiť svoje riziko. Pamätajte si, že keď padnú obri, začnú kvíliť roľníci.
Čo robia
Fannie Mae a Freddie Mac kupujú a garantujú hypotéky prostredníctvom sekundárneho hypotekárneho trhu. Nepochádzajú ani neovládajú hypotéky.
Pôvodcovia hypotéky predávajú hypotéky priamo spoločnosti Fannie Mae a Freddie Mac alebo si s nimi vymieňajú hypotekárne záložné fondy za cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS) kryté rovnakými hypotékami, ktoré však prinášajú dodatočnú záruku včasného zaplatenia istiny a úrokov držiteľ zabezpečenia. Keď poskytovatelia hypotéky predajú hypotéky spoločnosti Fannie Mae alebo Freddie Mac alebo predajú MBS, ktoré im boli vydané, uvoľní to prostriedky použité na vytvorenie týchto hypoték, aby potom mohli vytvárať ešte viac hypoték. Fannie Mae a Freddie Mac tiež značne investujú do svojich vlastných MBS do takzvaného ich zachovaného portfólia.
Stručne povedané, uľahčujú tok peňazí z Wall Street na Main Street.
POZRI: Za scénami vašej hypotéky
Vládne sponzorované podniky
Fannie Mae a Freddie Mac sú GSE. Oba boli vytvorené kongresmi; Fannie Mae v roku 1938 a Freddie Mac v roku 1970. Obe sú verejne obchodovanými spoločnosťami, ktoré sú poverené plnením verejnej misie. Ich akcie sa obchodujú na NYSE pod symbolmi FNM a FRE. Aj keď sú verejne obchodovanými spoločnosťami, majú z dôvodu svojich štatútov s federálnou vládou tieto väzby:
- Obe spoločnosti majú predstavenstvo zložené z 18 členov, z ktorých päť vymenúva prezident Spojených štátov. Na podporu svojej likvidity je tajomník ministerstva financií oprávnený, ale nie povinný, nakupovať cenné papiere od každej spoločnosti až do výšky 2, 25 miliárd dolárov. Obe spoločnosti sú oslobodené od štátnych a miestnych daní.
V dôsledku týchto väzieb má trh tendenciu veriť, že cenné papiere vydané spoločnosťami Fannie Mae a Freddie Mac nesú implicitnú záruku vlády USA. Inými slovami, trh je presvedčený, že ak by sa niečo pokazilo vo Fannie Mae alebo Freddie Mac, vláda USA by ich zasiahla, aby ich zachránili. Táto implicitná záruka sa odráža v tom, ako lacne majú prístup k financovaniu. Fannie Mae a Freddie Mac dokážu emitovať podnikový dlh, známy ako „obligácie agentúr“, s výnosmi nižšími ako iné inštitúcie.
Verejné ciele a poslanie Fannie Mae a Freddie Mac
Podľa ich stanov je verejným cieľom Fannie Mae a Freddie Mac uľahčenie rovnomerného toku lacných hypotekárnych fondov.
Ich charty zahŕňajú:
- Ich jedinečným zameraním je trh s hypotékami na bývanie. Nesmú vstúpiť do nesúvisiacich obchodných odvetví ani prerušiť podporu hypotekárneho trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Hypotéky, ktoré kupujú a zaručujú, musia byť nižšie ako suma určená Úradom pre dohľad nad federálnymi bytovými podnikmi (OFHEO). Je im zakázané vstupovať do podnikania iných spoločností financujúcich bývanie - napríklad hypotéky. Musia spĺňať ročné ciele stanovené ministerstvom pre bývanie a rozvoj miest (HUD). Tieto ciele sa sústreďujú na bývanie s nízkymi a strednými príjmami a bývanie pre menšiny. Podliehajú rizikovým a minimálnym kapitálovým požiadavkám a každoročným kontrolám OFHEO.
Webová stránka Freddie Mac uvádza, že jej poslaním je poskytovať likviditu, stabilitu a cenovú dostupnosť pre trh s nehnuteľnosťami. Webová stránka Fannie Mae uvádza, že jej poslaním je rozširovať dostupné bývanie a prinášať globálny kapitál miestnym komunitám s cieľom slúžiť americkému trhu s bývaním. (Ak si chcete prečítať viac o nehnuteľnostiach, prečítajte si časť Investovanie do nehnuteľností , inteligentné transakcie s nehnuteľnosťami a náš Sprievodca investovaním do nehnuteľností .)
Ziskové spoločnosti s verejným poslaním
Nerobte chybu - Fannie Mae a Freddie Mac sú poháňaní ziskami, ako požadujú ich akcionári. Pri plnení svojho poslania vo verejnom záujme dosahujú zisk dvoma primárnymi spôsobmi: príjem z poplatkov za záruky a zachované portfóliá.
- Po prvé, poďme pokryť príjmy zo záručných poplatkov alebo „g-poplatky“. Fannie Mae a Freddie Mac si ponechávajú určité percento z každej splátky hypotéky za každú hypotéku, ktorú zaručili včasnú platbu istiny a úroku držiteľovi MBS (investorovi). Napríklad každá mesačná splátka hypotéky sa môže rozdeliť na istinu a úrok. Hlavná istina a úroky, ktoré zhromaždil hypotekárny správca, sa prenášajú na jednu z týchto dvoch spoločností, povedzme Fannie Mae. Fannie Mae potom odovzdá istinu a úrok spolu s držiteľom cenného papiera zabezpečeného hypotékou; ponecháva si však určité percento úroku ako poplatok za záruku - zvyčajne medzi 0, 12% a 0, 50% ročne. Ber to ako poistku. Dúfajme, že Fannie Mae zhromažďuje viac z príjmu zo záručných poplatkov, ako vypláca svojim držiteľom cenných papierov zabezpečených hypotékou z dôvodu zlyhania dlžníka. Je to veľmi veľká poistná zmluva. Na konci roka 2006 mali obe spoločnosti úverové záruky vo výške 2, 9 bilióna dolárov MBS, podľa ministra financií Roberta K. Steel (Svedectvo z 15. marca 2007 pred Americkým výborom finančných služieb USA pre reformu GSE).
Po druhé, Fannie Mae a Freddie Mac si zachovali obrovské portfólio hypoték a MBS. Značne investujú do svojich cenných papierov - a navzájom - do cenných papierov. Z dôvodu ich implicitnej federálnej záruky, ako už bolo uvedené vyššie, sú schopní vydávať dlh s výnosmi nižšími ako ostatné korporácie na financovanie svojich zachovaných portfólií. Inými slovami, vďaka tejto finančnej výhode sú schopní získať rozpätia vo svojich portfóliách, ktoré sú potenciálne väčšie ako iné inštitúcie. Povedať, že veľkosť ich portfólií je obrovská, je podhodnotenie. V roku 2006 predstavovali kombinované hypotekárne portfóliá oboch spoločností 1, 4 bilióna dolárov, opäť podľa spoločnosti Steel (15. marca 2007).
Dohľad nad Fannie Mae a Freddie Mac
Fannie Mae a Freddie Mac sú regulované OFHEO a HUD. OFHEO reguluje finančnú bezpečnosť a spoľahlivosť spoločností Fannie Mae a Freddie Mac vrátane vykonávania, presadzovania a monitorovania ich kapitálových štandardov a obmedzenia veľkosti ich ponechaných portfólií. OFHEO tiež stanovuje ročné úverové limity zodpovedajúce požiadavkám. HUD je zodpovedný za misiu Fannie Mae a Freddie Mac. Všetky nové úverové programy, na ktorých sa môžu zúčastniť (nákup a / alebo záruka), musia byť schválené HUD. Okrem toho si HUD stanovuje ročné ciele pre Fannie Mae a Freddie Mac, aby plnili svoje poslanie v oblasti bývania. Tieto ciele sa zameriavajú na bývanie s nízkym a stredným príjmom a bývanie pre menšiny.
Príliš veľa rizík sústredených do dvoch spoločností s federálnymi väzbami?
Fannie Mae a Freddie Mac majú bezpochyby rozhodujúcu úlohu v našom systéme financovania bývania. Existuje však nebezpečenstvo, že sa toľko rizika sústredí iba na dve spoločnosti. Spravujú obrovské množstvo úverového a úrokového rizika. Keby sa niečo pokazilo s ich postupmi v oblasti riadenia rizík a / alebo riadenia portfólia, niet pochýb o tom, že by bolesť a stres pociťovali na všetkých finančných trhoch na celom svete. Mnohí kritici sa domnievajú, že pre svoju veľkosť a zložitosť riadenia hypotekárneho rizika predstavujú pre našu ekonomiku príliš veľké systematické riziko. Niektorí sa tiež domnievajú, že Fannie Mae a Freddie Mac majú nespravodlivú výhodu kvôli svojej implicitnej federálnej záruke, ktorá im umožňuje vydávať dlh za úrokové sadzby, ktoré nie sú k dispozícii iným spoločnostiam - konkrétne, že práve táto implicitná záruka umožnila Fannie Mae a Freddie Mac rastú tak veľké.
Zjednodušene povedané, existuje nebezpečenstvo, že tieto dve spoločnosti budú môcť riskovať príliš veľké riziko na úkor amerického platiteľa dane. Aby som to uviedol do perspektívy, podľa ministerky financií USA koncom roka 2006 mali Fannie Mae a Freddie Mac vystavenie sa hypotekárnemu úveru vo výške 4, 3 bilióna dolárov, čo predstavovalo asi 40% z celkového nesplateného hypotekárneho dlhu v USA (15. marca 2007).). Alebo z iného pohľadu, obe spoločnosti majú dlh 5, 2 bilióna dolárov a záväzky MBS, čo je podľa vládnej rady Federálneho rezervného systému Ben Bernanke (apríl 2007) viac ako 4, 9 bilióna dolárov verejne držaného dlhu vlády USA.
Okrem toho nikto nikdy netvrdil, že úverové riziko alebo riziko úrokovej sadzby hypotéky sa dá ľahko riadiť alebo zmierniť použitím derivátov.
záver
V lete 2007 sa trh so všetkými hypotékami, s výnimkou tých, ktoré garantujú Fannie Mae a Freddie Mac, úplne zastavil a zdôraznil význam úloh, ktoré tieto dve spoločnosti zohrávajú. Na jeseň roku 2007 Freddie Mac šokoval trh ohlásením veľkých strát súvisiacich s úvermi, čo podnietilo paľbu pre argument, že tieto dve spoločnosti predstavujú obrovské riziko pre celý finančný systém. Prinesú výhody pre Fannie Mae a Freddie Mac pre amerického majiteľa domu väčšie riziká, ktoré predstavujú pre náš celý finančný systém a pre amerického daňového poplatníka? Iba čas ukáže.
Pokiaľ ide o tieto dve inštitúcie, pozrite sa na zisk z hypotekárneho dlhu s MBS .
