Obsah
- Výhody pre predajcov
- Ako kupujúci vyhrávajú
- Vyhlásenie MLS 8.0
- Účinok vyhlásenia MLS 8.0
- Zostávajúce výpisy z trhu
- Kontaktujte realitných agentov
- Prejsť do režimu online
- Pristúpte k majiteľom domov
- Poznať proces
- Spodný riadok
Keďže na mnohých trhoch v krajine je inventár nehnuteľností stále tesný, vy ako potenciálny kupca nehnuteľností chcete zostať pred konkurenciou. Tu prichádzajú výpisy mimo trhu. Tieto domy, ktoré sa tiež nazývajú tiché alebo vreckové zoznamy, môžu byť na predaj, ale nie sú uvedené na zozname služieb viacerých ponúk (MLS). To znamená, že realitní makléri, ktorí predávajú tieto nehnuteľnosti, musia urobiť nákop, aby našli kupca sami.
Zaradenie domov z trhu bolo v minulosti trochu raritou, ale v posledných rokoch získalo viac trakcie s majiteľmi domov, čím sa tieto zoznamy stali súčasťou sekundárneho trhu takého druhu, najmä vzhľadom na neustále rastúci dopyt.
Nová politika Národnej asociácie realitných kancelárií známa ako „Vyhlásenie MLS 8.0“ výrazne obmedzuje zoznamy mimo trhu.
Zoznamy mimo trhu sa môžu pre predávajúceho javiť ako neintuitívne. Koniec koncov, existuje väčší dopyt ako inventár, čo znamená, že vojny s ponukami sú bežné v mnohých štvrtiach. Prečo by teda predajcovia chceli robiť tajné zoznamy a ako ich nájdete - kupujúci?
Kľúčové jedlá
- Výpisy mimo trhu sú nehnuteľnosti, ktoré sú na predaj, ale nie sú uvedené na zozname s viacerými službami. Niektorí predajcovia požadujú výpis mimo trhu, aby otestovali vody, zachovali súkromie, ušetrili na províziách alebo vytvorili pocit exkluzivity, ktorý by mohol viesť k vyššia predajná cena.Na kupujúcich, zoznamy mimo trhu poskytujú prístup k dodatočným zásobám, možnosť ušetriť, ak je provízia nižšia, a príležitosť vyhnúť sa hospodárskej súťaži o nehnuteľnosť v požadovanej oblasti. Predaj na voľnom trhu zahŕňajúci iba jedného agenta môže niekedy poskytujú kupujúcim, ktorí sa chcú dohodnúť na cene, len veľmi malý objem, aby sa dostali k týmto zoznamom. Kupujúci môžu priamo kontaktovať agentov alebo majiteľov domov alebo sa pokúsiť ísť online.
Výhody pre predajcov
Niektorí predajcovia domov sa rozhodnú pre obchodovanie mimo trhu na testovanie vôd, zatiaľ čo iní požadujú súkromnejší predajný proces alebo príležitosť dohodnúť sa na nižšej predajnej provízii, pretože je zapojený iba jeden agent.
Niektorí majitelia domov si mysleli, že vreckový zoznam vytvára pôvab, ktorý im prinesie vyššiu cenu. Koniec koncov, ak je dom na zozname a skončí tak, že sedí na trhu dlhšie ako 30 dní, existuje veľká šanca, že sa potenciálni kupujúci pokúsia ponúknuť nízku ponuku, Bez spustenia tickera „Dni na trhu“ neexistuje tak veľká šanca, že predajca bude podhodnotený.
Ako kupujúci vyhrávajú
Pre vás ako kupujúceho sú výhody kótovania mimo trhu dvojaké. Pre začiatočníkov to umožňuje prístup k inventáru, ktoré ostatní homebuyers nevidia. Ak kupujete na mimoriadne horúcom trhu, výpisy z vrecka môžu byť jediným spôsobom, ako si kúpiť dom. V bežných trhových podmienkach môžete dosiahnuť dohodu čiastočne, pretože provízia, ktorú musí predávajúci zaplatiť, je nižšia.
Nie všetci obyvatelia domácnosti hľadajú primárne bydlisko. Možno hľadáte investičnú nehnuteľnosť alebo domy, kde si môžete kúpiť a odkúpiť zisk. Výpis mimo trhu vo veľkom susedstve môže byť vynikajúcim spôsobom, ako dosiahnuť tento cieľ.
Vyhlásenie MLS 8.0 Jasná politika spolupráce
Významná prekážka pre kótovanie mimo trhu prišla s nedávnou pasážou Národnej asociácie realitných kancelárií o vyhlásení MLS 8.0 Jasná politika spolupráce. Táto politika, účinná od 1. januára 2020, s miestnou implementáciou povinnou do 1. mája 2020, si vyžaduje každý realitný maklér, ktorý sa zúčastňuje na službe viacnásobného kótovania, aby predložil svoj výpis do MLS do jedného pracovného dňa od uvedenia nehnuteľnosti na trh pre verejnosť.
Praktický dosah vyhlásenia MLS 8.0
Je potrebné poznamenať, že vyhlásenie MLS 8.0 nie je zákon v tradičnom slova zmysle. Podľa realitného makléra Douga Wagnera z RE / Max Victory, „Národná asociácia realitných kancelárií je vládnou asociáciou, nie právnickou osobou, ale nová politika musí dodržiavať všetky členské MLS, sprostredkovatelia a agenti asociácie.“
Wagner poznamenáva, že licencovaní agenti, ktorí nie sú realitnými kanceláriami (nie sú členmi NAR), nie sú viazaní touto politikou. Avšak vzhľadom na skutočnosť, že 89% nedávnych kupcov nehnuteľností používalo nehnuteľnosť alebo maklér a že takmer 7 z 10 realitných agentov s licenciou sú realitnými kanceláriami, praktický dopad je taký, že vyhlásenie 8.0 sa vzťahuje na väčšinu transakcií s nehnuteľnosťami na bývanie.
Zostávajúce výpisy z trhu
Našťastie vyhlásenie MLS 8.0 neznamená koniec zoznamov mimo trhu. Nová politika spoločnosti NAR obsahuje vstavané možnosti, ktoré umožňujú členom agentom a maklérom udržiavať obmedzené aj úplné zoznamy mimo trhu.
Napríklad podľa vyhlásenia MLS 8.0 môžu predajcovia zrušiť zobrazovanie údajov MLS IDX alebo internet. Ďalšia možnosť, známa ako „výhradná kancelária“, je k dispozícii aj predajcom, ktorí si chcú zachovať súkromie. V prípade výhradnej kancelárie môže zástupca zdieľať výpis s ostatnými agentmi v kancelárii alebo medzi sebou s kupujúcimi.
Niektoré ďalšie možnosti mimo trhu, ktoré boli predtým k dispozícii prostredníctvom maklérov, napríklad „siete kótovaných na súkromných burzách“, už nie sú povolené príkazom 8.0. Iní, vrátane „čoskoro“ a „oneskoreného zobrazovania“, budú mať pod kontrolou miestne MLS, ale budú zahŕňať nové obmedzenia, ktoré zabránia agentom v ich zdieľaní s kupujúcimi.
Podľa Wagnera online webová stránka Zillow, ktorá čerpá výpisy z údajov MLS, ale nie je členom NAR, nevylučuje pokračovanie interných mimotrhových programov, ako sú „Make Me Move“, Čoskoro, „FSBO“ a "iBuyer."
Kontaktujte realitných agentov
Nájdenie tradičného, exkluzívneho domova mimo trhu vyžaduje trochu domácich úloh a veľa sietí. Akonáhle určíte okolie, v ktorom chcete kúpiť, budete musieť prísť so zoznamom najlepších realitných agentov a kontaktovať ich o akýchkoľvek kancelárskych exkluzívnych výpisoch, ktoré môžu mať.
Prejsť do režimu online
Okrem priameho kontaktu s realitnými agentmi majú kupujúci k dispozícii nástroje, ktoré im umožňujú nájsť zoznamy, ktoré nie sú súčasťou MLS, ako napríklad Na predaj vlastníkom (FSBO), inzeráty v novinách alebo dokonca Craigslist. Ako je uvedené vyššie, webová stránka spoločnosti Zillow má potenciálnych predajcov a kupujúcich niekoľko programov mimo trhu.
Pristúpte k majiteľom domov
Ak máte oblasť alebo okolie, ktoré vás zaujímajú, je jednou z možností, aby ste sa priamo prihlásili k majiteľom domov. Možno budete môcť nájsť vodcu klepaním na dvere alebo odosielaním poštových zásielok. Aj keď vás to bude stáť čas a peniaze - a nezaručí úspech - existuje malá šanca, že aspoň jedna osoba odpovie.
Nevylučujte zanedbané vlastnosti, najmä ak viete, že si môžete dovoliť vykonať opravy. Možno existuje majiteľ domu, ktorý je tak ohromený nákladmi na údržbu - a tým, kto nikdy neveril, že by niekedy mohol predať -, že nevyžiadaná ponuka bude považovaná za požehnanie.
Len aby ste nezničili banku, uistite sa, že tlačíte e-maily, ktoré sú lacné a efektívne. Koniec koncov, vo svojom prístupe sa chcete zdať profesionálny. A nikdy to nevieš, kým sa nepýtaš, však?
Poznať proces
Nájdenie záznamu mimo trhu je iba polovicou bitky. Vidieť obchod prejsť je koncová hra, čo je dôvod, prečo kupujúci off-market výpisy musia poznať in a out procesu. Akonáhle sa dostanete do zmluvy, je to štandardná dohoda, ale pretože agent pravdepodobne zastupuje vás oboch, môže sa trochu zahmlievať.
Známy ako duálny predaj agentúry - aj keď je úplne legálny - pre kupujúceho môže byť ťažké zistiť, či má agent na zreteli svoje záujmy. Čím vyššia je predajná cena, tým je provízia pre agenta vyššia. Ak kupujete na trhu s malými zásobami, nemusí záležať na tom, či dostanete najlepšiu ponuku, ak dostanete domov, ale vyplatí sa poznať akýkoľvek konflikt záujmov.
Spodný riadok
Trh s nehnuteľnosťami je stále horúci v mnohých oblastiach krajiny s väčším dopytom ako zásobami. Frustrovaní kupujúci, ktorí sa prihlásili mimo domov, potrebujú akúkoľvek výhodu, ktorú môžu získať. Aj keď vyhlásenie MLS 8.0 prísne obmedzuje prístup k zoznamom mimo trhu, úplne ich nezakazuje. Urobte si domácu úlohu, uvedomte si, že existujú riziká, a vedzte, že nájsť si svoj ďalší domov prostredníctvom zoznamu mimo trhu môže stáť za to úsilie.
