Will Rogers raz odporučil, aby ľudia kvôli jeho nedostatku kupovali pôdu. V tejto súvislosti musia investori pochopiť praktickosť vlastnenia pôdy a vedenia pozemného podnikania. Takisto si musia byť vedomé konkrétnych druhov investičných možností súvisiacich s pôdou, ktoré sú k dispozícii prostredníctvom investičných produktov, ako sú fondy obchodované na burze (ETF) a zmenky obchodované na burze (ETN).
Druhy pozemkových investícií
Nezávisle bohatí ľudia môžu kúpiť pozemok na osobné použitie, rekreáciu - a áno, investíciu. Bohužiaľ, väčšina ľudí nepatrí do tejto kategórie. To vyvoláva otázku: Sú možnosti vlastníctva pôdy a obchodné podniky schopné priniesť prijateľnú návratnosť investícií pre malých investorov, pričom im stále poskytujú radosti a atribúty spojené s vlastníctvom pôdy? Na zodpovedanie tejto otázky musíte vedieť vyhodnotiť 10 všeobecných kategórií potenciálnych investícií do pôdy:
- Rezidenčný rozvojový pozemokMinerálna produkčná pôdaZeliteľná poľnohospodárska pôda ViniceOrchardyRekreačná pôda
Investície do obytných a obchodných pozemkov
Rezidenčný a komerčný rozvoj krajiny ponúka uskutočniteľný vstup do investícií, pretože je možné zostaviť prakticky neobmedzený počet príležitostí na rozvoj krajiny, aby sa splnili kapitálové a časové obmedzenia investora. Pre väčšinu malých investorov sú ETF Real Estate Investment Trust (REIT) ideálnou voľbou, pretože nevyžadujú priame riadenie, sú široko diverzifikované podľa druhu nehnuteľnosti, sú geograficky diverzifikované, môžu sa kúpiť alebo predať na základe v reálnom čase., a sú veľmi lacné. Niektoré sa špecializujú na určitý druh nehnuteľností, ale iné, ako napríklad Vanguard REIT ETF (VNQ), poskytujú diverzifikovanú expozíciu priemyselnému, kancelárskemu, maloobchodnému, zdravotníckemu sektoru, verejnému skladovaniu a rezidenčným nehnuteľnostiam.
Tieto investície bohužiaľ negujú schopnosť majiteľa pôdy využívať pôdu. Rezidenčný a komerčný rozvoj pôdy preto nie je uskutočniteľnou možnosťou pre ľudí, ktorí chcú skutočne zažiť pocit vlastníctva pôdy.
Pôda v riadkoch a pôda na hospodárske zvieratá
Pôda zakúpená na poľnohospodársku výrobu v riadkoch alebo na chov zvierat poskytuje možnosť využívať pôdu v domácom zmysle, ako aj z hľadiska tvorby príjmu. Pre malých investorov, ktorí nakupujú pôdu s cieľom prevádzkovať tieto typy podnikov, však existuje množstvo problémov. Po prvé, mierka potrebná na prevádzkovanie riadkovej plodiny alebo chovu musí byť veľmi veľká, aby bola finančne životaschopná. To si zase vyžaduje značné počiatočné kapitálové výdavky ďaleko nad rámec toho, čo si väčšina ľudí môže dovoliť. Okrem toho sú stále fixné náklady spojené s prevádzkou týchto druhov poľnohospodárskych operácií mimoriadne vysoké.
To zase znamená, že finančné páky a obchodné riziko pre tieto operácie sú tiež veľmi vysoké. V dôsledku toho je vlastník pôdy vystavený značnému stresu, aby sa tieto typy podnikateľských aktivít stali finančne úspešnými. V mnohých prípadoch úroveň stresu ďaleko prevyšuje výhody, ktoré ľudia túžia po vlastníkoch pôdy. S ohľadom na to je spravodlivé hodnotenie tvrdiť, že väčšina malých investorov by sa mala vyhnúť vykonávaniu týchto druhov veľkých poľnohospodárskych operácií, pretože riziká a ťažkosti pri takejto činnosti pravdepodobne prekročia akékoľvek výhody.
Zatiaľ čo vlastnenie tradičnej operácie s riadkovým pestovaním plodín alebo chovom dobytka nie je pre väčšinu malých investorov pravdepodobne uskutočniteľné, mnoho poľnohospodárskych investičných možností poskytuje prijateľné investičné vystavenie tradičným poľnohospodárskym podnikom. Napríklad americký poľnohospodársky indexový fond (USAG) je fond obchodovaný na burze, ktorý poskytuje expozíciu sójovým bôbom, kukurici, pšenici, bavlne, cukru, káve, sójovému oleju, živému dobytku, kŕmnemu dobytku, kakau, chudému prasaťu, mestu Kansas City. pšenica, repkový olej a sójová múčka. Investíciou do tohto produktu budú mať preto malí investori široké investičné postavenie voči tradičným poľnohospodárskym operáciám. Investor to môže zase využiť na udržanie súladu s tradičnými poľnohospodárskymi postupmi a na získanie atraktívnej návratnosti investícií v priebehu času.
Malí investori môžu tiež využívať rôzne zmenky obchodované na burze (ETN) na investovanie do konkrétnych druhov tradičných poľnohospodárskych operácií. Napríklad, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) poskytuje investičné vystavenie mäkkým komoditám, ako sú kukurica, pšenica, sójové bôby, cukor, bavlna a káva, a Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) poskytuje investičnú expozíciu dobytku a ošípané.
Pokiaľ ide o využívanie ETF a ETN ako investičných možností súvisiacich s pôdou a poľnohospodárstvom, investori musia pochopiť, že mnoho z týchto druhov produktov využíva derivátové nástroje, ako napríklad futures, na vytvorenie trhovej expozície. V dôsledku toho musia investori vykonať dôkladnú starostlivosť o tieto typy investícií, aby úplne pochopili svoje potenciálne riziká a výhody. Avšak využívanie ETF a ETN pravdepodobne predstavuje najlepšiu príležitosť na zapojenie sa do tradičných veľkých poľnohospodárskych operácií.
Malé investičné príležitosti pre poľnohospodárske podniky
Ak majú malí investori skutočne využívať tradičnejší zmysel pre vlastníctvo pôdy, možno najlepším riešením sú drevárske farmy, pozemky na rozvoj nerastných surovín, zeleninové záhrady, ovocné sady, vinice a rekreačná pôda. Tieto druhy poľnohospodárskeho úsilia sú pre malých investorov omnoho príťažlivejšie: Rozsah nákupu pôdy možno prispôsobiť tak, aby vyhovoval kapitálovým obmedzeniam investora; operácie majú potenciál vytvárať nepretržitý tok príjmov a investori sa môžu tešiť z toho, že sú na zemi, keď sa používajú.
S tým bolo povedané, že k týmto typom farmárskych snáh je priamo spojených aj množstvo ETF a ETN. Malí investori preto môžu chcieť zvážiť investovanie do nich, ak sa rozhodnú, že prevádzka poľnohospodárskej činnosti v malom rozsahu si vyžaduje príliš veľa času a zdrojov.
Program MSCI Global Timber ETF (CUT) je určený na sledovanie výkonnosti drevárskych spoločností na celom svete a zahŕňa podiely vo firmách, ktoré vlastnia alebo prenajímajú zalesnenú pôdu a ťažia drevo na komerčné účely a na predaj produktov na báze dreva. Fond SPF S&P pre prieskum a ťažbu ropy a zemného plynu a výrobu ETF (XOP) je navyše jednou z mnohých investičných možností, ktoré poskytujú expozíciu rozvoju nerastnej pôdy.
Problémy, ktoré je potrebné zvážiť
Akonáhle sa rozhodne o kúpe surovej pôdy ako investície alebo na rozvoj, investori musia pochopiť veľa otázok týkajúcich sa zákonnosti spojenej s využívaním konkrétnych pozemkov. Napríklad obmedzenia využívania pôdy môžu obmedziť spôsob, akým môže vlastník využívať pôdu, vecné bremená môžu poskytnúť nespriaznenej strane prístup k časti majetku a prevod nerastných práv môže poskytnúť nespriaznenej strane oprávnenie ťažiť a predávať nerasty za účelom finančného zisku.
Okrem toho môžu pobrežné a pobrežné práva upravovať prístup, ktorý má vlastník pôdy k priľahlým vodným tokom, a pôdorys pôdy môže diktovať, ak leží v záplavovej nížine, čo by výrazne ovplyvnilo spôsob, akým by sa mohla pôda využívať. Našťastie potenciálni kupujúci pozemkov môžu získať odpovede na tieto otázky preskúmaním právnej špecifikácie pozemku, ktorý sa nachádza v dokumente známom ako pozemková listina. Tento typ dokumentu je zvyčajne prístupný verejnosti cez internet alebo ho možno získať staromódnym spôsobom tak, že navštívite oddelenie pozemkových záznamov a listín príslušnej kancelárskej kancelárie.
Malí investori by okrem právnych otázok mali zvážiť aj prístup pôdy k základným službám, ako sú elektrina alebo telekomunikácie. Investori by tiež mali prehodnotiť ročný záväzok z dane z nehnuteľností, zhodnotiť potenciál porušenia a analyzovať odľahlosť pôdy od vlastníka pôdy, ako aj od najbližšej komunity. Všetky tieto problémy sú dôležité, pretože nedostatok služieb môže výrazne brzdiť schopnosť využívať pôdu, odľahlosť krajiny môže ovplyvniť príležitosti, ktoré musí vlastník pôdy využívať, a dane z majetku môžu mať vplyv na financie vlastníka pôdy. S ohľadom na tieto problémy by potenciálni vlastníci pôdy mali vykonať komplexné hĺbkové hodnotenie a až potom sa rozhodnúť o kúpe pôdy.
Všeobecný prehľad ocenenia pôdy
Investori, ktorí uvažujú o kúpe surovej pôdy, si musia uvedomiť, že uskutočňujú čisto špekulatívnu investíciu. Dôvodom je, že nevyvinutá pôda nevytvára žiadny príjem, a preto akákoľvek návratnosť investícií bude musieť pochádzať z potenciálneho kapitálového zisku, ktorý môže byť získaný po predaji pôdy. S ohľadom na to možno náklady na zadlženie poľnohospodárskeho nehnuteľného úveru použiť na vykonanie predbežnej investičnej analýzy.
K februáru 2018 bola ročná percentuálna miera 30-ročného plne amortizovaného úveru na poľnohospodárske nehnuteľnosti 6%. Na základe tejto sadzby by sa pôda zakúpená prostredníctvom pôžičky na pozemky musela každý rok zvýšiť o 6%, aby sa investície do pôdy vyrovnali. Vo väčšine oblastí USA je nepravdepodobné, že k tomu dôjde, najmä počas dlhšieho časového obdobia. Preto má surová pôda z čisto investičného hľadiska veľmi neatraktívnu návratnosť investícií, najmä ak sa vezme do úvahy doba, ktorú investori obvykle musia vlastniť pôdu, aby dosiahli návratnosť investícií. Úrokové sadzby pôžičiek na poľnohospodársku pôdu sa navyše v budúcnosti pravdepodobne zvýšia, čo znamená, že sa zvýši aj hranica rentability pri budúcich nákupoch pôdy.
Ak náklady na pôžičku na nehnuteľný majetok na farme neodrádzajú malých investorov od toho, aby chceli kúpiť pôdu ako špekulatívnu investíciu, a skutočne veria, že môžu založiť malú poľnohospodársku operáciu, ktorá bude spĺňať ich kapitálové požiadavky, požiadavky na príjem a časové obmedzenia., je k dispozícii veľa správ o ocenení. Tieto správy je možné získať od poľnohospodárskych oddelení štátnych štátnych univerzít, ktoré pomôžu posúdiť uskutočniteľnosť zavedenia činnosti malého podniku. Malí investori, ktorí chcú založiť drevársku farmu, zeleninovú farmu, vinicu alebo ovocný sad, by preto mali mať možnosť nájsť komplexnú a včasnú analýzu, ktorá vysvetlí, ako sa majú tieto druhy operácií zaviesť, množstvo práce, ktorú pravdepodobne budú vyžadovať, kapitálové výdavky požadovaná, doba potrebná na získanie návratnosti investície a pravdepodobná návratnosť investície, ktorú v priebehu malej farmy dosiahne.
A nakoniec, a čo je najdôležitejšie, investori musia pochopiť, že investovanie do pôdy na prevádzkovanie malého podniku z farmy bude pravdepodobne najťažším a najrizikovejším typom podnikania, ktoré je možné sledovať. Je to tak preto, že okrem rizík zistených pri všetkých podnikateľských snahách, poľnohospodárske operácie preberajú aj množstvo rizík, ktorým nemusia nepoľnohospodárske podniky čeliť. Príkladmi sú hrozba rôznych chorôb rastlín, potenciál zamorenia škodcami, neustále sa meniace poveternostné prostredie a nestabilné trhové ceny. Z týchto dôvodov v spojení so skutočnosťou, že prevádzka malého poľnohospodárskeho podniku vyžaduje značné množstvo fyzickej sily, vytrvalosti a veľmi silnú pracovnú etiku, nebude veľká väčšina investorov pravdepodobne schopná zvládnuť všetky poľnohospodárske požiadavky týkajúce sa udržateľný základ.
Zrátané podčiarknuté investície do pôdy
Nákup surovej pôdy je veľmi riskantnou investíciou, pretože pri predaji nehnuteľnosti nebude vytvárať žiadny príjem a nemusí generovať kapitálový zisk. Využitie poľnohospodárskej nehnuteľnosti na nákup pôdy je navyše veľmi riskantné. Vzhľadom na tieto skutočnosti sa odporúča, aby väčšina malých investorov, ktorí túžia vlastniť pôdu alebo prevádzkovať malý poľnohospodársky podnik, mala využívať širokú škálu ETF a ETN, ktoré teraz poskytujú malým investorom príležitosti, ktoré boli kedysi dostupné iba na zabezpečenie fondy. Využívaním týchto druhov investičných produktov by investori mali byť schopní splniť svoje želanie po rekreačných činnostiach súvisiacich s pôdou a zároveň časom dosiahnuť primeranú návratnosť investícií.
