Aký je príjmový prístup?
Výnosový prístup, niekedy nazývaný aj prístup založený na kapitalizácii výnosov, je typom metódy oceňovania nehnuteľností, ktorá umožňuje investorom odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti na základe príjmu, ktorý vytvára. Používa sa tak, že sa zoberie čistý prevádzkový príjem (NOI) z vyberaného nájomného a vydelí sa kapitalizačnou sadzbou.
Prístup príjmu
Ako funguje prístup založený na príjmoch
Prístup založený na príjmoch sa zvyčajne používa pri nehnuteľnostiach produkujúcich príjmy a je jedným z troch populárnych prístupov k hodnoteniu nehnuteľností. Ďalšími sú prístup založený na nákladoch a prístup na porovnávanie. Príjmový prístup pri oceňovaní nehnuteľností je podobný diskontovaným peňažným tokom (DCF) pre financie. Výnosový prístup diskontuje budúcu hodnotu nájomného podľa miery kapitalizácie.
Pri použití prístupu založeného na príjmoch pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom investor zvažuje výšku generovaného príjmu a ďalšie faktory, aby určil, za koľko môže nehnuteľnosť predať za súčasných trhových podmienok. Okrem stanovenia, či investor môže profitovať z nájomnej nehnuteľnosti, veriteľ bude chcieť poznať svoje potenciálne riziko splácania, ak investorovi poskytne hypotéku.
Z troch metód posudzovania nehnuteľností sa prístup k príjmu považuje za najviac zapojený a najťažší.
Osobitné úvahy
Pri použití prístupu založeného na príjmoch pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom musí investor zohľadniť aj stav nehnuteľnosti. Potenciálne veľké opravy, ktoré môžu byť potrebné, môžu výrazne znížiť budúce zisky.
Okrem toho by mal investor zvážiť, ako efektívne nehnuteľnosť funguje. Prenajímateľ môže napríklad poskytnúť nájomcom zľavy na nájomnom výmenou za dokončenie práce na záhrade alebo za iné povinnosti. Možno niektorí nájomníci čelia hospodárskym problémom, ktoré by sa mali v najbližších mesiacoch zmeniť, a prenajímateľ ich nechce vysťahovať. Ak inkasované nájomné nie je väčšie ako bežné výdavky, investor s najväčšou pravdepodobnosťou nehnuteľnosť nekúpi.
Pri príjmovom prístupe majú stropná hodnota a odhadovaná hodnota inverzný vzťah - zníženie stropnej sadzby zvyšuje odhadovanú hodnotu
Investor musí tiež zistiť, koľko jednotiek je v priemere v danom čase prázdnych. Ak nedostane plný nájom z každej jednotky, bude to mať vplyv na príjem investora z nehnuteľnosti. Toto je obzvlášť dôležité, ak nehnuteľnosť vyžaduje veľké opravy a mnoho jednotiek je neobsadených - čo naznačuje nízku obsadenosť. Ak sa jednotky pravidelne nenapĺňajú, výber nájomného bude nižší, ako by mohol byť, a nákup nehnuteľnosti nemusí byť v najlepšom záujme investora.
Kľúčové jedlá
- Výnosový prístup je metóda oceňovania nehnuteľností, ktorá využíva príjem, ktorý nehnuteľnosť vytvára, na odhad reálnej hodnoty. Vypočíta sa vydelením čistého prevádzkového príjmu kapitalizačnou mierou. Kupujúci by mal pri použití prístupu založeného na príjmoch venovať osobitnú pozornosť stavu nehnuteľnosti, prevádzkovej efektívnosti a neobsadenosti.
Príklad prístupu k príjmu
Pri príjmovom prístupe investor používa trhový predaj porovnateľných produktov na výber miery kapitalizácie. Napríklad pri oceňovaní štvor-bytového bytového domu v konkrétnom okrese sa investor pozerá na nedávne predajné ceny podobných nehnuteľností v tom istom okrese. Po vypočítaní miery kapitalizácie môže investor vydeliť NOI prenajatej nehnuteľnosti touto sadzbou. Napríklad nehnuteľnosť s čistým prevádzkovým výnosom (NOI) 700 000 dolárov a zvolenou kapitalizáciou vo výške 8% má hodnotu 8, 75 milióna dolárov.
![Definícia príjmového prístupu Definícia príjmového prístupu](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/994/income-approach.jpg)