Aká je miera kapitalizácie terminálu?
Miera terminálnej kapitalizácie, známa tiež ako miera výstupu, je miera použitá na odhad hodnoty ďalšieho predaja nehnuteľnosti na konci obdobia držby. Očakávaný čistý prevádzkový príjem (NOI) za rok sa vydelí konečnou maximálnou sadzbou (vyjadrenou v percentách), aby sa získala konečná hodnota. Miera kapitalizácie terminálu sa odhaduje na základe porovnateľných transakčných údajov alebo toho, čo sa považuje za vhodné pre umiestnenie a atribúty konkrétnej nehnuteľnosti.
Kľúčové jedlá
- Miera terminálnej kapitalizácie sa používa na odhad hodnoty ďalšieho predaja nehnuteľnosti na konci obdobia držby. Miera vstupného kapitálu je plánovaná HND prvého roku vydelená kúpnou cenou nehnuteľnosti. Ak je táto miera kapitalizácie na konci je nižšia ako miera zavedenia, zvyčajne to znamená, že investícia do nehnuteľností bola zisková.
Pochopenie miery kapitalizácie terminálu
Miera zavedenia je plánovaný čistý prevádzkový výnos za prvý rok (NOI) vydelený počiatočnou investíciou alebo nákupnou cenou. Naproti tomu miera terminálnej kapitalizácie je plánovaná NOI za posledný rok (výstupný rok) vydelená predajnou cenou. Ak je táto sadzba nižšia ako počiatočná maximálna sadzba, zvyčajne to znamená, že investícia do nehnuteľností bola zisková.
Väčšina odborníkov zaoberajúcich sa investovaním do nehnuteľností súhlasí s tým, že je dôležité zosúladiť mieru kapitalizácie terminálu s aktuálnou mierou trhu, pričom treba pamätať na to, že pre vývoj môže byť bezpečnejšou skúškou mierne posunúť mieru terminálu. Dynamická tabuľka môže byť užitočná pri záťažových testoch vývojového projektu s cieľom stanoviť najvyššiu mieru kapitalizácie terminálov, ktorá by investorom stále poskytla dostatočnú výhodu.
Dôvtipní investori v oblasti nehnuteľností hľadajú trhy a typy nehnuteľností, pre ktoré sa očakáva pokles trhovej kapitalizácie, pretože nižšia miera terminálnej kapitalizácie v porovnaní s úvodnou sadzbou bude mať za následok kapitálové zisky za predpokladu, že čistý prevádzkový výnos nebude pokles počas obdobia držania. Niektoré z údajov, ktoré je potrebné zohľadniť, zahŕňajú metriky ponuky a dopytu pre každú kategóriu priestoru, ako aj za služby a náklady, o ktorých sa predpokladá, že súvisia s každou oblasťou prevádzky.
Aj keď budúcnosť je vždy neistá, na konci každého obdobia držania sú isté: budovy starnú a trhy sa zmenia. Preto je dôležité, aby všetci investori v oblasti nehnuteľností zostavili a analyzovali čo najviac údajov, aby presne určili mieru kapitalizácie terminálu pre projekt.
Príklad miery kapitalizácie terminálu
Investor kupuje nehnuteľnosť plne obsadenú za 100 miliónov dolárov. NOI za prvý rok sa odhaduje na 5, 0 milióna dolárov. Miera vstupného limitu je preto 5, 0%. O sedem rokov neskôr sa investor domnieva, že miera terminálnej kapitalizácie je približne 4, 0%. V minulom roku sa NOI, ktorý pri tom zohľadnil zvyšovanie nájomného, odhaduje na 5, 5 milióna dolárov (opäť za predpokladu plnej obsadenosti). Hodnota ďalšieho predaja sa odhaduje na 137, 5 milióna dolárov (5, 5 milióna dolárov v NOI vydelené 4, 0% terminálnou kapitalizáciou alebo mierou ukončenia).
