Obsah
- Poskytovanie druhého domu
- IRS na investície do dovolenkových domov
- Predaj rekreačného domu
- Tipy pre druhého majiteľa domu
Americký sen o kúpe domu prešiel v posledných 50 rokoch veľkým množstvom zmien, ktoré sa rozšírili do druhého alebo dovolenkového domu. Tieto chaty na brehu jazera, chaty v horách a chaty na pláži často sedia prázdne 90% roka, zatiaľ čo ich majitelia platia čas na ďalšiu dovolenku - a platia účty za hypotéky a dane z nehnuteľností.
Samozrejme existuje aj iná alternatíva, ako nechať svoj dovolenkový dom zbierať prach, keď tam nemôžete byť: prenajmite ho iným ľuďom, ktorí si chcú užiť čas mimo práce. Aj keď prenájom môže byť lukratívny, musíte zvážiť daňové dôsledky.
Kľúčové jedlá
- IRS považuje druhý dom za investičnú nehnuteľnosť, ak v nej strávite menej ako dva týždne a pokúšate sa si ju prenajať na zvyšok času. Straty za stratu môžu byť odpísané iba proti príjmom z iných nájomných, súkromného partnerstva, ktoré nemáte. “ t prevádzka alebo S-korporácie. Dĺžka času, keď ste vlastnili prázdninový dom, ovplyvňuje to, aké dane z kapitálového výnosu platíte.Ak vlastníte druhý dom za účelom jeho prenájmu a máte AGI pod 150 000 dolárov, začnite aktívne spravovať ono.
Poskytovanie druhého domu
Nákup a udržiavanie druhého bydliska je obrovské finančné rozhodnutie. Druhý dom má všetky náklady na svoj prvý domov a často aj viac, ale bez ľahkého odpisu z IRS.
Ak uvažujete o kúpe druhého domu, jedným z prvých krokov je rozhodnúť sa, či budete nákup financovať hypotékou alebo či budete platiť hotovosť. Na pomoc pri rozhodovaní použite hypotekárnu kalkulačku na zisťovanie úrokových sadzieb od poskytovateľov úverov v oblasti, kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť. Potom, čo ste zhromaždili odhady celkových nákladov na mesačné splátky hypotéky, choďte na svoje financie, aby ste zistili, či nemá zmysel hypotéku alebo platenie v hotovosti zmysluplnejšie.
7, 4 milióna
Počet domov v USA, čo zodpovedá 5, 6% z celkového bytového fondu, ktoré spĺňajú podmienky na druhý odpočet dane z hypoték na bývanie podľa Národnej asociácie domácich staviteľov a úradu sčítania ľudu.
IRS na investície do dovolenkových domov
Zdá sa, že druhé domácnosti sú pre IRS sivou škvrnou. Všetky straty z prenájmu sú „pasívne straty“ alebo „straty zo zárobkov“. Tieto môžu byť odpísané iba proti príjmom z iných pasívnych aktivít, ako sú iné nájomné, súkromné partnerstvo, ktorému nepomáhate, alebo spoločnosť S-corporation. Pasívne straty, ktoré nemôžete použiť, sa prenášajú, až kým predáte dovolenkový dom. Ak nehnuteľnosť predáte, minulé straty môžete použiť na vyrovnanie ziskov. Ak máte po predaji ďalšie odpisy pasívnych strát, môžete si ich uplatniť proti bežnému príjmu.
Podľa najnovších pokynov IRS pre daňový rok 2019 si môžete odpočítať až 25 000 dolárov ročne, ak:
- Váš upravený hrubý príjem je nižší ako 100 000 dolárov. Aktívne sa zúčastňujete na správe nehnuteľnosti
Táto daňová úľava zmizne pri hrubom príjme upravenom na 150 000 dolárov (AGI), hoci väčšina ľudí, ktorí si môžu dovoliť kúpiť druhý dom, bude mať AGI ďaleko nad týmito číslami. Ak je vaša AGI medzi 100 000 a 150 000 USD, máte nárok na polovicu odpočtu. Najväčšou výzvou je aktívna účasť. Ročný odpočet môžete použiť, ak sa chcete vy alebo váš manželský partner stať kvalifikovaným realitným profesionálom a aktívne spravovať majetok, ktorý zverejňuje pasívne straty. Upozorňujeme však, že IRS pravdepodobne nebude veriť, že ako správca nehnuteľnosti zastávate prácu na plný úväzok a mesačný svit. Budete potrebovať podrobný denník o tom, prečo, kedy, kde a čo robíte ako správca nehnuteľnosti, aby ste dokázali svoj prípad a odpočítali si ho.
Väčšine ľudí, ktorí vlastnia druhé domácnosti, by sa lepšie dalo klasifikovať ako nehnuteľnosť na zmiešané použitie na daňové účely a prenajať ich iba na 14 nocí bez dane v danom roku.
Predaj rekreačného domu
Nehnuteľnosti v populárnych dovolenkových oblastiach majú zvyčajne tendenciu dosahovať vyššie ako priemerné zhodnocovanie, takže niekedy budete možno chcieť vyplácať a predávať. Doba, ktorú ste vlastnili prázdninový dom, ovplyvňuje vašu daň z kapitálových výnosov. Ak predávate pred uplynutím jedného roka, bude sa na vás vzťahovať sadzba krátkodobých kapitálových výnosov. Ak predávate po roku, vaša federálna daň sa vypočíta na základe sadzby dlhodobých kapitálových výnosov.
Ak sa však chcete úplne presťahovať, môžete urobiť trochu dodge. Ak predáte svoje primárne bydlisko s odpočtom bez dane 250 000 dolárov na osobu a presťahujete sa do dovolenkového domu a deklarujete ho ako svoje nové primárne bydlisko, budete môcť znovu využiť oslobodenie 250 000 dolárov (500 000 dolárov pre páry) - ak budete žiť na bývalý prázdninový dom na dva roky. Táto stratégia je, žiaľ, často praktická iba pre samostatne zárobkovo činné osoby alebo pre dôchodcov. Existujú aj ďalšie obmedzenia týkajúce sa použitia kapitálového výnosu pre dovolenkové domy, ktoré boli premenené na primárne bydlisko.
Takmer 60% Američanov má podľa najnovších údajov za rok 2018 určitú formu životného poistenia.
Tipy pre druhého majiteľa domu
Ak vás aktívny manažment nevyzýva, alebo je váš AGI príliš vysoký, strávte viac času v kabíne a premeníte ho skôr na nehnuteľnosť zmiešaného použitia než na investičný majetok. To znamená, že dane sa menia so zmenou označenia - hlavne preto, že nemôžete použiť pasívne straty. Budete si však môcť uplatniť určité percento z hypotekárnych úrokov a daní z nehnuteľností ako odpočty z dane z príjmu.
![Rekreačný dom alebo príjem Rekreačný dom alebo príjem](https://img.icotokenfund.com/img/trust-estate-planning/271/vacation-home-income-producing-investment.jpg)