Niektorí hypotekárni dlžníci majú na mysli iba dve veci: „Koľko si môžem dovoliť?“ a „Aké budú moje mesačné platby?“ Maximalizujú svoje financie na hypotekárny dlh a používajú úrokovú alebo zápornú amortizačnú hypotéku na minimalizovanie svojich mesačných splátok. Potom sa spoliehajú na zhodnotenie cien domov, aby zatienili riziká spojené s konštantným alebo zvyšujúcim sa hypotekárnym zostatkom.
V mnohých prípadoch, ak majú títo majitelia domov toľko šťastia, že vo svojich domovoch akumulujú nejaký kapitál, maximalizujú svoje finančné prostriedky opäť prostredníctvom pôžičky na vlastný kapitál alebo vylepšeniami v hotovosti a potom výťažok použijú na ďalšie nákupy, splatia spotrebiteľský dlh, alebo dokonca vykonať ďalšie investície. Znie to riskantne? To je., ukážeme vám, ako sa uistiť, že máte hypotéku, ktorú si môžete dovoliť, a ako rýchlo vybudovať kapitál, ako si vybudovať kapitál.
Tvorba hypotéky matematické sčítanie
Každá hypotéka má splátkový kalendár. Plán amortizácie je tabuľka, ktorá určuje každú plánovanú hypotekárnu splátku v chronologickom poradí, počínajúc prvou splátkou a končiac konečnou platbou. (Informácie o amortizácii nájdete v časti Pochopenie štruktúry splácania hypotéky a prijatie rozhodnutia o hypotéke na základe rizika .)
V splátkovom kalendári je každá platba rozdelená na úrokovú a istinu. Na začiatku plánu odpisovania je veľké percento z celkovej platby úrok a malé percento z celkovej platby je istina. Keď splácate hypotéku, suma pridelená na úrok sa znižuje a suma pridelená na istinu sa zvyšuje.
Výpočet amortizácie sa najjednoduchšie pochopí rozdelením na tri časti:
Časť 1 - stĺpec 5: Celkové mesačné platby
Výpočet celkovej mesačnej platby je uvedený v nasledujúcom vzorci.
A = 1− (1 + i) −nPi kde: A = výška pravidelnej platby P = zostávajúci zostatok istiny hypotéky = periodická úroková sadzba
Časť 2 - stĺpec 6: Pravidelné úroky
Copyright © 2017 Investopedia.com
postava 1
Výpočet periodicky účtovaného úroku sa vypočíta takto:
Periodická úroková sadzba (stĺpec 3) x zvyšný zostatok istiny (stĺpec 4)
Poznámka: Úroková sadzba uvedená v stĺpci 3 je ročná úroková sadzba. Aby sa dosiahla pravidelná úroková sadzba, musí sa vydeliť 12 (mesiacmi).
Časť 3 - stĺpec 7: Hlavné platby
Výpočet pravidelnej platby istiny je uvedený v nasledujúcom vzorci.
Celková platba (stĺpec 5) - pravidelná platba úrokov (stĺpec 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Obrázok 2
Obrázok 2 ukazuje splátkový kalendár pre 30-ročnú 8% hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Z dôvodu priestoru sa zobrazuje iba prvých päť a posledných päť mesiacov.
Plán odpisovania ukazuje, ako zaplatenie ďalších 300 dolárov každý mesiac smerom k istému zostatku tej istej hypotéky uvedenej na obrázku 1 skráti životnosť hypotéky na približne 21 rokov a 10 mesiacov (celkom 262 mesiacov oproti 360) a zníži celkovú sumu. úroku zaplateného počas životnosti hypotéky o 209 948 dolárov.
Ako vidíte, hlavný zostatok hypotéky klesá o viac ako ďalších 300 dolárov, ktoré na ňu každý mesiac hodíte. Ušetrí vám viac peňazí znížením úrokových mesiacov účtovaných na zostávajúce obdobie.
Napríklad, ak sa mesačne vyplatilo ďalších 300 dolárov každý mesiac počas 24 mesiacov na začiatku 30-ročnej hypotéky, dodatočná suma, o ktorú sa zníži zostatok istiny, je vyššia ako 7 200 USD (alebo 300 x 24 USD). Skutočná ušetrená suma zaplatením ďalších 300 dolárov mesačne do konca druhého roka je 7 430, 42 dolárov. Za prvé dva roky hypotéky ste si ušetrili 200 dolárov - a výhody sa zvyšujú len vtedy, keď sa počas hypotéky zvyšujú!
Je to tak preto, že ak sa každý mesiac pripočíta ďalších 300 dolárov k zostatku istiny hypotéky, v nasledujúcich mesiacoch sa na zostatok istiny hypotéky použije väčšie percento z plánovanej splátky hypotéky. (Viac informácií o splátkach hypotéky nájdete v našom návode Základy hypotéky .)
Skutočné výhody plynúce z urýchlených splátok hypotéky
Skutočné výhody plynúce zo zrýchlených platieb sa merajú výpočtom toho, čo sa ušetrí oproti tomu, čo sa vzdalo. Napríklad namiesto vyplatenia ďalších 300 dolárov mesačne na hypotéku uvedenú vyššie by sa dalo 300 dolárov použiť na vykonanie niečoho iného. Toto sa nazýva analýza nákladov a prínosov.
Povedzme, že spotrebiteľ s hypotékou uvedenou v splátkových kalendároch vyššie sa snaží rozhodnúť, či má hypotekárne splátky urýchliť 300 dolárov mesačne. Spotrebiteľ zvažuje tri možnosti, ako je uvedené nižšie. Pri každej možnosti vypočítame náklady v porovnaní s výhodami alebo s tým, čo možno ušetriť v porovnaní s tým, čo sa vzdalo. (Kvôli tomuto príkladu predpokladáme, že využitie akéhokoľvek vlastného kapitálu v domácnosti prostredníctvom úveru na vlastný kapitál nie je možné. Budeme tiež ignorovať daňovú odpočítateľnosť hypotekárnych úrokov, čo by mohlo zmeniť ich počet. nepatrne.)
Medzi tri možnosti majiteľa domu patria:
- Získanie spotrebiteľského úveru vo výške 14 000 dolárov za päť rokov pri úrokovej sadzbe 10% na kúpu lode. Splatenie dlhu na kreditnej karte vo výške 12 000 USD, ktoré predstavuje ročnú sadzbu 15% (znásobené denne).Investovanie na akciovom trhu.
Možnosť 1: Kúpa lode
Rozhodnutie kúpiť loď je záležitosťou potešenia aj ekonómie. Loď - rovnako ako mnoho iných spotrebiteľských „hračiek“ - je odpisovou hodnotou. Pridanie dlhu domácnosti na nákup nelikvidného odpisového aktíva zvyšuje riziko súvahy domácností. Tento spotrebiteľ musí zvážiť úžitok (potešenie) získaný z vlastníctva lode oproti skutočnej ekonomike rozhodnutia.
Môžeme vypočítať, že pôžička na čln vo výške 14 000 dolárov s úrokovou sadzbou 10% a päťročným obdobím bude mať mesačné platby 297, 46 USD.
![Spôsoby, ako byť hypotéka Spôsoby, ako byť hypotéka](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/501/ways-be-mortgage-free-faster.jpg)