Stále viac Američanov hľadá zahraničné dovolenkové domy, nehnuteľnosti z príjmov z prenájmu a miesta na usadenie sa počas odchodu do dôchodku - či už je to päť alebo 30 rokov. Daňové výhody z vlastníctva nehnuteľností v zahraničí sú až na niekoľko výnimiek podobné ako v Spojených štátoch.
Kľúčové jedlá
- Ak vlastníte nehnuteľnosť v zahraničí, vaše daňové výhody v USA závisia od toho, ako nehnuteľnosť používate. Môžete odpočítať úrok z hypotéky - ale nie dane z nehnuteľností - ak je nehnuteľnosť určená na osobné použitie. Ak dostanete príjem z prenájmu, pravidlá závisia od toho, koľko dní, v ktorých používate dom na osobné versus prenájom.
Výhody, ktoré vlastníci nehnuteľností dostávajú z amerického daňového práva, závisia od spôsobu, akým vlastnosť využívajú. Ak napríklad žijete doma, vo všeobecnosti si môžete odpočítať úrok z hypotéky. Ak nehnuteľnosť používate na príjem z prenájmu, môžete si odpočítať hypotekárny úrok a množstvo ďalších výdavkov vrátane poistenia majetku a zodpovednosti, nákladov na opravu a údržbu a miestnych a diaľkových cestovných výdavkov súvisiacich s údržbou nehnuteľnosti.
Čítajte ďalej a zistite, ako americké daňové zákony nakladajú so zahraničným majetkom, ako aj s daňovými dôsledkami predaja tohto majetku.
Majetok na osobné použitie
Rovnako ako v prípade primárneho bydliska nemôžete odpisovať výdavky, ako sú poplatky za služby, údržbu alebo poistenie, pokiaľ si nemôžete uplatniť nárok na odpočet domácej kancelárie.
Kým odpočet úrokov z hypotéky je rovnaký, či už je doma v USA alebo v zahraničí, dane z nehnuteľností fungujú odlišne. Podľa zákona o daňových úľavách a pracovných miestach (TCJA) už nemôžete odpočítať dane z majetku zo zahraničného majetku.
Prenájom nehnuteľností
Daňové pravidlá sú komplikovanejšie, ak z nich dostanete príjem z prenájmu. Uplatňujú sa rôzne pravidlá v závislosti od počtu dní, v ktorých ste doma používali, a nie na prenájom. Vo všeobecnosti spadáte do jednej z dvoch kategórií:
- Dom si prenajímate na 14 dní alebo menej a nehnuteľnosť používate na viac ako 14 dní alebo 10% z celkového počtu dní prenájmu. Domov si môžete prenajať niekomu inému až na dva týždne (14 nocí) každý rok bez toho, aby ste museli tento príjem nahlásiť IRS. Aj keď si ho prenajmete za 5 000 dolárov za noc, nemusíte vykazovať príjem z prenájmu, ak ste si ho neprenajali dlhšie ako 14 dní. Dom sa považuje za osobné bydlisko, čo vám umožňuje odpočítať hypotekárny úrok podľa štandardných pravidiel druhého domu, ale nie straty alebo náklady na prenájom. Prenajímate si dom na 15 a viac dní a používate ho na menej ako 14 dní alebo 10% dní, keď bol dom prenajatý. V tomto prípade IRS považuje nehnuteľnosť na prenájom domu a činnosti spojené s prenájmom sa považujú za podnikanie. Nezabudnite: Ak dom používa váš rodinný príslušník (tj váš manžel / manželka, súrodenci, rodičia, starí rodičia, deti a vnúčatá), počíta sa to ako osobný deň, pokiaľ nezískate primeranú nájomnú cenu. Všetky príjmy z prenájmu musíte nahlásiť na IRS. Dobrou správou je, že vám to umožňuje odpočítať náklady na nájom, ako sú úroky z hypotéky, dane zo zahraničia, reklamné výdavky, poistné, poplatky a poplatky platené správcom nehnuteľností. Jeden pozoruhodný rozdiel medzi nájomnou nehnuteľnosťou doma a jednou v zahraničí: Váš majetok v zahraničí sa odpisuje počas 40 rokov namiesto súčasných 27, 5 rokov v prípade domácich obytných nehnuteľností. V obidvoch prípadoch odpisujete iba hodnotu stavby (budovy); pôda nie je odpisovateľná.
Predaj nehnuteľnosti
US Časť 1031 vám umožňuje predať a nahradiť cudzí majetok iba iným cudzím majetkom.
Významný rozdiel v daňovom zaobchádzaní s domácim a zahraničným majetkom je však v tom, že majetok v USA sa nepovažuje za taký druh majetku v zahraničí. Americká časť 1031 povoľuje iba domácu burzu a zahraničnú burzu.
USA považujú akýkoľvek majetok mimo USA za podobný s akýmkoľvek iným podobným majetkom mimo USA, takže je možné vymeniť dom v Paname za iný v Paname alebo Ekvádore alebo Kostarike. To sa jednoducho nebude považovať za podobné s akýmkoľvek majetkom v USA
Dvojité zdanenie
Okrem získania daňového úveru za všetky zaplatené dane z príjmu z prenájmu si môžete tiež uplatniť zahraničný daňový úver, ak predávate nehnuteľnosť a platíte daň z kapitálových výnosov v cudzej krajine.
Spodný riadok
Ak nakupujete v zahraničí, musíte venovať zvýšenú pozornosť plánovaniu a podrobnostiam. Mnohé krajiny majú pravidlá a nariadenia o tom, kto môže vlastniť majetok a ako sa dá použiť. Ak si kúpite dom v zahraničí, uistite sa, že transakcia je vykonaná tak, aby chránila vaše vlastnícke práva. V USA dostávajú majitelia domov vlastnícke práva k nehnuteľnosti; toto rozlíšenie nie je také jasné vo všetkých krajinách.
Uvedomte si tiež, že ako zahraničný vlastník môže byť v závislosti od vašej konkrétnej situácie potrebné, aby ste vyplnili niekoľko daňových formulárov v USA. Napríklad, ak si prenajmete svoj domov v zahraničí a otvoríte si bankový účet na výber nájomného, musíte podať formulár FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts), ak je celková hodnota všetkých vašich účtov 10 000 alebo viac dolárov na danom deň kalendárneho roka. ““
Medzi ďalšie formuláre patrí formulár 5471 - Vrátenie informácií osobám z USA vzhľadom na určité zahraničné spoločnosti (ak je váš majetok držaný v zahraničnej spoločnosti); a formulár 8858 - Vrátenie informácií osobám z USA s ohľadom na cudzie subjekty, ktoré sa nezohľadňujú (ak je váš zahraničný majetok držaný v cudzej LLC).
Pretože zahraničné vlastnícke a daňové zákony sú zložité a čas od času sa menia, ochráňte sa konzultáciou s kvalifikovaným daňovým účtovníkom a / alebo právnikom v USA aj v zahraničí.
