Čo je multiplikátor hrubého príjmu?
Násobiteľ hrubého príjmu (GIM) je hrubou mierou hodnoty investičného majetku, ktorý sa získa vydelením predajnej ceny nehnuteľnosti jeho hrubým ročným príjmom z prenájmu. GIM sa používa pri oceňovaní komerčných nehnuteľností, ako sú nákupné centrá a bytové komplexy, ale je obmedzený v tom, že nezohľadňuje náklady na také faktory, ako sú verejné služby, dane, údržba a voľné pracovné miesta. Medzi ďalšie, podrobnejšie metódy bežne používané na oceňovanie komerčných nehnuteľností patrí miera kapitalizácie (cap rate) a metóda diskontovaných peňažných tokov.
Vysvetlenie multiplikátora hrubého príjmu
Násobiteľ hrubého príjmu sa dá použiť na hrubé určenie, či požadovaná cena nehnuteľnosti je dobrá. Vynásobením GIM hrubým ročným príjmom nehnuteľnosti sa získa hodnota nehnuteľnosti alebo za čo by sa malo predávať.
Príklad výpočtu multiplikátora hrubého príjmu
Napríklad skúmaná nehnuteľnosť má efektívny hrubý príjem vo výške 50 000 dolárov. Porovnateľný predaj je k dispozícii s efektívnym príjmom 56 000 USD a predajnou hodnotou 392 000 USD (v skutočnosti by sme hľadali množstvo porovnateľných na zlepšenie analýzy).
Náš GIM by bol 392 000/56 000 $ = 7.
Na záver možno povedať, že tento porovnateľný (alebo „comp“), ako sa to často nazýva v praxi, sa predal 7-krát (7x) jeho efektívna brutto. Pomocou tohto multiplikátora vidíme, že táto nehnuteľnosť má kapitálovú hodnotu 350 000 dolárov., Ktorý je nájdený: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 = 350 000 dolárov.
Nevýhody metódy multiplikátora hrubého príjmu
Prirodzený argument proti multiplikačnej metóde vzniká, pretože je to skôr hrubá metóda oceňovania. Pretože zmeny úrokových sadzieb (ktoré ovplyvňujú diskontné sadzby v časovej hodnote výpočtov peňazí), zdrojov alebo výnosov (kvalita) a nákladov sa výslovne nezohľadňujú - multiplikátor hrubého príjmu je sotva praktickým oceňovacím modelom, ale ponúka „ zadná strana obálky “počiatočný bod.
Medzi ďalšie nevýhody patrí:
- Metóda GIM predpokladá jednotnosť vlastností naprieč podobnými triedami. Odborníci vedia zo skúseností, že pomer nákladov k podobným nehnuteľnostiam sa často líši v dôsledku takých faktorov, ako je odložená údržba, vek nehnuteľnosti a kvalita správcu nehnuteľnosti. GIM odhaduje hodnotu na základe hrubého príjmu a nie čistého prevádzkového príjmu (NOI), zatiaľ čo nehnuteľnosť sa kupuje predovšetkým na základe čistej zárobkovej sily. Je celkom možné, že dve vlastnosti môžu mať rovnaký NOI, aj keď sa ich hrubé príjmy výrazne líšia. Metódu GIM tak môžu ľahko zneužiť tí, ktorí si neuvedomujú jej limity. GIM nezodpovedá za zostávajúcu ekonomickú životnosť porovnateľných vlastností. Ignorovaním zostávajúceho ekonomického života môže odborník priradiť rovnaké hodnoty novému majetku a 50-ročnému majetku za predpokladu, že generujú rovnaké príjmy.
![Definícia multiplikátora hrubého príjmu Definícia multiplikátora hrubého príjmu](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/508/gross-income-multiplier.jpg)