Jedným z hlavných dôvodov, prečo ľudia investujú, je zvýšenie ich bohatstva. Aj keď sa motivácia medzi investormi môže líšiť - niektorí môžu chcieť peniaze na dôchodok, iní sa môžu rozhodnúť pre ponoženie peňazí na iné životné udalosti, ako je narodenie dieťaťa alebo svadba - zarábanie peňazí je zvyčajne základom všetkých investícií. A nezáleží na tom, kam vložíte svoje peniaze, či už ide o akciový trh, dlhopisový trh alebo nehnuteľnosť.
Nehnuteľnosť je hmotný majetok, ktorý sa skladá z pôdy, a vo všeobecnosti zahŕňa všetky štruktúry alebo zdroje nachádzajúce sa na tejto pôde. Investície do nehnuteľností sú jedným z príkladov investícií do nehnuteľností. Tieto sa kupujú s úmyslom zarobiť si peniaze z príjmu z prenájmu. Niektorí ľudia kupujú investičné nehnuteľnosti s úmyslom ich po krátkej dobe predať. Bez ohľadu na zámer je pre investorov, ktorí diverzifikujú svoje investičné portfólio nehnuteľností, dôležité zmerať návratnosť investícií (ROI), aby sa určila ziskovosť nehnuteľnosti. Tento článok sa zaoberá tým, aká návratnosť investícií, ako ju vypočítať pre vašu nehnuteľnosť na prenájom a prečo je to dôležitá premenná, ktorú by ste mali vedieť pred uskutočnením nákupu.
Kľúčové jedlá
- Návratnosť investície meria, koľko peňazí alebo zisku sa z investície získava ako percento z nákladov na túto investíciu. Ak chcete vypočítať percentuálnu návratnosť investície pri nákupe v hotovosti, zoberte čistý zisk alebo čistý zisk z investície a rozdeľte ju. podľa pôvodných nákladov.Ak máte hypotéku, budete sa musieť započítavať do zálohy a do splátok hypotéky. Do hry prichádzajú ďalšie premenné, ktoré môžu ovplyvniť vašu návratnosť investícií vrátane nákladov na opravu a údržbu, ako aj na bežné výdavky.
Čo je návratnosť investícií (NI)?
Návratnosť investície meria, koľko peňazí alebo zisku sa z investície získava ako percento nákladov na túto investíciu. Ukazuje, ako efektívne a efektívne sa používajú investičné doláre na vytváranie ziskov. Vedieť, čo vaša NI umožňuje investorom posúdiť, či vloženie peňazí do konkrétnej investície je múdre rozhodnutie, alebo nie.
Návratnosť investícií môže byť pre akékoľvek vozidlo - akcie, obligácie, sporiaci účet, dokonca aj pre časť nehnuteľností. Výpočet zmysluplnej NI pre obytnú nehnuteľnosť môže byť náročný, pretože výpočty sa dajú ľahko manipulovať - určité premenné sa môžu do výpočtu zahrnúť alebo vylúčiť. Obzvlášť ťažké to môže byť, keď investori majú možnosť platiť hotovosť alebo si vziať hypotéku na nehnuteľnosť.
Tu si preštudujeme dva príklady výpočtu NI na nehnuteľnosti na prenájom nehnuteľností - nákup v hotovosti a ten, ktorý je financovaný hypotékou.
Vzorec pre NI
NI = investičné náklady. Zisk z investícií - investičné náklady
Ak chcete vypočítať zisk alebo zisk z akejkoľvek investície, najskôr vezmite celkovú návratnosť investície a odčítajte pôvodné náklady na investíciu. Keďže NI je pomer ziskovosti, dáva nám zisk z investície vyjadrenej v percentách.
Pretože návratnosť investícií je pomer ziskovosti, zisk je vyjadrený v percentách.
Pri výpočte percentuálnej návratnosti investície berieme čistý zisk alebo čistý zisk z investície a vydelíme ju pôvodnými nákladmi.
Napríklad, ak si kúpite akcie ABC za 1 000 dolárov a predáte ich o dva roky neskôr za 1 600 USD, čistý zisk je 600 USD (1 600 - 1 000 USD). NI na sklade je 60%.
Výpočet NI na vlastnostiach prenájmu
Vypočítaná rovnica sa zdá byť dosť ľahká na výpočet, ale nezabudnite, že existuje množstvo premenných, ktoré prichádzajú do hry s nehnuteľnosťami, ktoré môžu ovplyvniť čísla návratnosti investícií. Patria sem náklady na opravy a údržbu a metódy zisťovania pákového efektu - množstvo peňazí požičaných s úrokmi na uskutočnenie počiatočnej investície.
Pri kúpe nehnuteľnosti môžu podmienky financovania výrazne ovplyvniť cenu investície. Ale použitie zdrojov ako hypotekárna kalkulačka vám môže pomôcť ušetriť peniaze tým, že vám pomôže nájsť výhodné úrokové sadzby.
NI pre hotovostné transakcie
Výpočet NI vašej nehnuteľnosti je pomerne jednoduchý, ak si kúpite nehnuteľnosť za hotovosť. Tu je príklad prenájmu nehnuteľnosti zakúpenej v hotovosti:
- Za nájomnú nehnuteľnosť ste zaplatili 100 000 dolárov. Náklady na zatvorenie boli 1 000 dolárov a náklady na prestavbu dosiahli 9 000 dolárov, čím sa celková investícia do nehnuteľnosti zvýšila na 110 000 dolárov. Zhromaždili ste každý mesiac nájomné 1 000 dolárov.
O rok neskôr:
- Za týchto 12 mesiacov ste zarobili 12 000 dolárov v príjmoch z prenájmu. Náklady vrátane poplatkov za vodu, daní z nehnuteľností a poistenia dosiahli celkom 2 400 USD za rok alebo 200 USD mesačne. Váš ročný výnos bol 9 600 USD (12 000 USD - 2 400 USD).
Výpočet NI vlastníctva:
- Vydeľte ročný výnos (9 600 dolárov) hodnotou celkovej investície alebo 110 000 dolárov.ROI = 9 600 dolárov ÷ 110 000 dolárov = 0, 087 alebo 8, 7%. Vaša návratnosť investícií bola 8, 7%.
NI pre uskutočnené transakcie
Započítava sa NI pre financované transakcie.
Napríklad ste si kúpili tú istú nehnuteľnosť 100 000 dolárov ako vyššie, ale namiesto platenia hotovosti ste si vzali hypotéku.
- Požadovaná záloha na hypotéku bola 20% z kúpnej ceny alebo 20 000 dolárov (predajná cena 100 000 x 20%). Uzatváracie náklady boli vyššie, čo je typické pre hypotéku, v celkovej výške 2 500 USD dopredu. Za prestavbu ste zaplatili 9 000 dolárov. hotovostné výdavky boli 31 500 USD (20 000 + 2 500 + 9 000 USD).
S hypotékou tiež prebiehajú náklady:
- Predpokladajme, že ste si vzali 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou 4%. Pri vypožičaných 80 000 dolárov (predajná cena 100 000 dolárov mínus záloha 20 000 dolárov) by mesačná splátka istiny a úrokov bola 381, 93 dolárov. K pokrytiu vody, daní a poistenia pridáme rovnakých 200 dolárov mesačne, pričom celková mesačná platba bude 581, 93 USD. Príjem z prenájmu vo výške 1 000 $ mesačne predstavuje 12 000 $ za rok. Váš mesačný peňažný tok bol 418, 07 $ mesačne (nájomné 1 000 $ - hypotekárna splátka 581, 93 USD).
O jeden rok neskor:
- Získali ste 12 000 dolárov v celkovom príjme z prenájmu za rok 1 000 dolárov mesačne. Vaša ročná návratnosť bola 5 016, 84 USD (418, 07 x 12 mesiacov).
Výpočet NI vlastníctva:
- Vydeľte ročný výnos podľa svojich pôvodných výdavkov mimo vrecka (záloha 20 000 dolárov, náklady na zatvorenie 2 500 dolárov a prestavba za 9 000 dolárov) na určenie NI.ROI: 5 016, 84 ÷ 31 500 USD = 0, 159. Vaša NI je 15, 9%.
Vlastný kapitál
Niektorí investori pridávajú do rovnice kapitál domácnosti. Vlastné imanie je trhová hodnota nehnuteľnosti mínus celková výška nesplatenej pôžičky. Majte na pamäti, že domáci kapitál nie je v hotovosti. Na prístup k nehnuteľnosti by ste museli nehnuteľnosť predať.
Ak chcete vypočítať sumu vlastného imania vo vašej domácnosti, prečítajte si splátkový kalendár splátok hypotéky a zistite, koľko vašich splátok hypotéky smerovalo k splácaniu istiny úveru. To vytvára kapitál vo vašej domácnosti.
Suma vlastného imania sa môže pripočítať k ročnej návratnosti. V našom príklade splátkový kalendár úveru ukázal, že počas prvých 12 mesiacov bolo splatených celkom 1 408, 84 USD istiny.
- Nový ročný výnos, vrátane časti vlastného imania, sa rovná 6 425, 68 USD (ročný príjem 5 016, 84 USD + 1 408, 84 USD).ROI = 6 425, 68 USD 31 31 500 USD = 0, 20. Vaša NI je 20%.
Dôležitosť NI pre nehnuteľnosti
Ako je uvedené vyššie, poznanie návratnosti investícií do investícií, najmä do nehnuteľností, umožňuje investorom získať viac informácií. Pred nákupom budete môcť odhadnúť svoje náklady a výdavky, ako aj príjmy z prenájmu. To vám dáva možnosť porovnať ho s inými podobnými vlastnosťami. Po jeho zúžení môžete určiť, koľko zarobíte. Ak si v každom okamihu uvedomíte, že vaše náklady a výdavky prekročia vašu NI, možno budete musieť rozhodnúť, či ho chcete vyjsť a dúfate, že budete opäť profitovať, alebo či by ste mali svoj majetok predať, nestratíš.
Ďalšie úvahy
Vlastníctvo nájomnej nehnuteľnosti môže samozrejme zahŕňať ďalšie výdavky, napríklad náklady na opravy alebo údržbu, ktoré by museli byť zahrnuté do výpočtov, ktoré nakoniec ovplyvňujú NI.
Tiež sme predpokladali, že nehnuteľnosť bola prenajatá na všetkých 12 mesiacov. V mnohých prípadoch sa vyskytujú neobsadené pracovné miesta najmä medzi nájomníkmi a nedostatok príjmov za tieto mesiace sa musí zohľadniť vo vašich výpočtoch.
NI pre nájomnú nehnuteľnosť je iná, pretože záleží na tom, či je nehnuteľnosť financovaná hypotékou alebo zaplatená v hotovosti. Ako všeobecné pravidlo platí, že čím menej peňazí sa vyplatí vopred ako záloha na nehnuteľnosť, tým väčší bude zostatok hypotekárneho úveru, ale vyššia je vaša NI. Naopak, čím viac peňazí sa vyplatí vopred a čím menej požičiavate, tým nižšia je NI, pretože vaše počiatočné náklady by boli vyššie. Inými slovami, financovanie vám umožňuje zvýšiť návratnosť investícií v krátkodobom horizonte, pretože vaše počiatočné náklady sú nižšie.
Pri meraní NI pre viac nehnuteľností je dôležité používať jednotný prístup. Napríklad, ak do ocenenia jednej nehnuteľnosti zahrnete kapitál domácnosti, pri výpočte NI vášho portfólia nehnuteľností by ste mali zahrnúť aj kapitál ostatných nehnuteľností.
