Čo je reverzná výmena?
Reverzná výmena je typ výmeny majetku, pri ktorom sa najskôr získa náhradný majetok a potom sa aktuálny majetok odpredá. Bola vytvorená spätná výmena s cieľom pomôcť kupujúcim kúpiť si novú nehnuteľnosť pred tým, ako boli nútení obchodovať alebo predávať súčasný majetok. To môže predajcovi umožniť držať aktuálnu nehnuteľnosť, až kým sa nezvýši jej trhová hodnota, čím sa tiež zvýši ich vlastné načasovanie predaja za účelom dosiahnutia maximálneho zisku.
Kľúčové jedlá
- Reverzná výmena je výmena nehnuteľností, pri ktorej sa kupuje náhradný nehnuteľný majetok bez predaja majetku, ktorý je v súčasnosti v držbe. Reverzné výmeny sa líšia od oneskorených výmen, pri ktorých sa musí náhradný majetok kúpiť po predaji majetku, ktorý je v súčasnosti v držbe. “ Pravidlá výmeny typu „like-kind“ sa zvyčajne nevzťahujú na reverzné výmeny. Reverzné výmeny sa vzťahujú iba na 1031 nehnuteľností a sú povolené iba v prípadoch, keď investori majú finančné prostriedky na uskutočnenie nového nákupu.
Ako funguje reverzná burza
Štandardné výmenné pravidlá podobného druhu sa zvyčajne nevzťahujú na reverzné výmeny. Takéto pravidlá obvykle umožňujú investorovi nehnuteľností zastaviť platbu dane z kapitálových výnosov z nehnuteľnosti, ktorú predali, pokiaľ sa zisk z tohto predaja použije na nákup nehnuteľnosti „podobného druhu“. IRS vytvoril súbor pravidiel bezpečného prístavu, ktoré umožňujú podobné zaobchádzanie, pokiaľ je súčasný alebo nový majetok držaný v kvalifikovanej burzovej ubytovacej zmluve alebo v QEAA. Investor navyše nemôže použiť nehnuteľnosť, ktorá už je vo vlastníctve, ako náhradu za zrieknutý majetok.
Reverzné výmeny sa vzťahujú iba na majetok oddielu 1031, preto sa označuje aj ako výmena 1031. Nehnuteľnosti uvedené v oddiele 1031 sú nehnuteľnosti, ktoré si podniky alebo podniky s oprávnenými organizáciami vymieňajú, aby odložili platenie daní zo zisku získaného z ich predaja. Nie je to však také jednoduché, ako každý daňovník, ktorý kupuje jednu nehnuteľnosť, predáva ju a potom využíva zisk na nákup inej nehnuteľnosti. Namiesto toho musí existovať stanovený štandard výmeny, ako aj prítomnosť sprostredkovateľa, ktorý sa používa na nastavenie procesu. Vlastnosti uvedené v oddieloch 1245 alebo 1250 nie sú vhodné pre tento typ transakcie.
Názov „1031 Property“ je pomenovaný podľa oddielu 1031 zákonníka USA o vnútorných príjmoch, ktorý umožňuje investorom vyhnúť sa plateniu daní z kapitálových výnosov v procese predaja a kúpy investičných nehnuteľností.
Osobitné úvahy
Jeden z najdôležitejších aspektov úspešnej spätnej výmeny závisí od skutočnosti, že investor musí mať finančné prostriedky na nový nákup. Nová nehnuteľnosť sa v čase výmeny nezruší, takže investor musí byť schopný poskytnúť úplné financovanie nového majetku bez dokončeného predaja starého majetku. Nadobúdanie nového majetku môže byť uľahčené veriteľom, hoci iba konkrétni veritelia budú ochotní a schopní pracovať s investorom pre spätnú výmenu.
Požiadavky na spätné výmeny
Všeobecne platí, že existuje maximálna doba držania, ktorá sa vzťahuje na vlastnosti v reverzných burzách, zvyčajne v priemere okolo 180 dní. Opakom reverznej výmeny je oneskorená alebo odložená výmena, pri ktorej sa výmenník musí najprv zbaviť vlastníctva vlastníctvom obchodovania alebo predaja pred získaním nového majetku.
Reverzné výmeny sa často používajú v prípadoch, keď investor v oblasti nehnuteľností musí uzavrieť predaj novej nehnuteľnosti, aby mohol predať svoju súčasnú nehnuteľnosť. Medzi takéto prípady patrí neočakávané odhalenie žiaduceho nového majetku, ktorý sa musí kúpiť v krátkom čase alebo v situáciách, keď predaj aktuálne držaného majetku prepadne nečakane, a tak spätná výmena zostáva ako potenciálna oprava, ktorá umožňuje investora, aby pokračoval v kúpe novej nehnuteľnosti.